MCLO11 — Mauá Capital Logística FII

Classe Única do Mauá Capital Logística Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 57.466.934/0001-30) — IPO en 06/01/2025

Segmento: Ladrillo · Logística · calidad media (naves single-tenant Casas Bahia + Capital Brasileiro) · Cotización R$ 10,45 · P/VP 0,7545 · VP/cuota R$ 13,85 · Patrimonio R$ 1,73 Bi · 288 partícipes · 4 activos

Qué es MCLO11

El MCLO11 (Mauá Capital Logística FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Logística · calidad media (naves single-tenant Casas Bahia + Capital Brasileiro). Classe Única do Mauá Capital Logística Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 57.466.934/0001-30) — IPO en 06/01/2025

Fondo propietario de cuatro naves logísticas compradas a la propia Casas Bahia y alquiladas de vuelta a esta mediante contratos largos ajustados por la inflación, con los inmuebles totalmente ocupados. Atención: casi todos los ingresos dependen de un único inquilino en recuperación operativa, por lo que la salud del fondo acompaña a la de la minorista.

Esta página reúne el retrato factual del MCLO11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.

Números del MCLO11 en 2026

Patrimonio neto: R$ 1,73 Bi
Valor patrimonial por cuota: R$ 13,85
Número de cotistas: 288
Activos en cartera: 4
Área bruta locable: 628 mil m² edificados (1,83 millones de m² de terreno)
Ocupación: 100,0%

Comisiones

Comisión de administración (XP): 0,14% a.a.
Comisión de gestión (Mauá): 1,00% a.a.
Comisión de performance: 20% sobre IPCA+9%

Gestora

Gestión: Mauá Capital Real Estate (parte del grupo JiveMauá).

Mauá Capital es una gestora independiente brasileña fundada en 2008 que se consolidó con Jive en 2024 para formar el grupo JiveMauá, una de las mayores gestoras independientes del país en activos alternativos. Su división de Real Estate (responsable del MCLO11) cuenta con trayectoria en fondos inmobiliarios estructurados, principalmente FIIs de papel (MCCI11, MCRE11). El MCLO11 es su primer FII de ladrillo logístico de gran envergadura, con una tesis de adquisición oportunista de una cartera preexistente en enero de 2025.

Fundada em: 2008 (Mauá) / 2024 (fusión JiveMauá)
Patrimonio MCLO: R$ 1,72 bi
AuM grupo: R$ 14+ mil millones (Real Estate + crédito + private equity)

Ver el análisis de la gestora Mauá Capital Real Estate (parte del grupo JiveMauá) →

Cartera del MCLO11: en qué invierte el fondo

Cartera de 4 naves logísticas single-tenant compradas el 30/01/2025 en una transacción única (R$ 1,07 mil millones de adquisición + R$ 40 millones de ITBI y gastos notariales). Reevaluadas en un +53% al cierre de 2025.

Activo	Ubicación	% del PL	Ocupación
Nave Logística Jundiaí (Casas Bahia)	Carretera Anhanguera, km 52+350m y Carretera Presidente Tancredo Neves, km 58, B	100,0%	1,0%
Nave Logística Duque de Caxias (Casas Bahia)	Av. Automóvel Clube, 7.543, Jd. Imbarie, Duque de Caxias/RJ	100,0%	1,0%
Nave Logística Cajamar (Capital Brasileiro)	Vía de Acceso Sur Km 34, Carretera Anhanguera, complemento Km 34+368 al Km 35, B	100,0%	1,0%
Nave Logística Ribeirão Preto (Casas Bahia)	Av. Patriarca, nº 5355, Parque Ribeirão Preto, CEP 14031-580, Ribeirão Preto/SP	100,0%	1,0%
Alicerce Desenvolvimento Imobiliário FII	—	1,5%	—

Concentración y diversificación

HHI 0,348 — alta.

Desglose	Participación
Por estado	Sudeste (São Paulo) 73,2% · Sudeste (Río de Janeiro) 26,0%
Por inquilino	Casas Bahia S.A. (Grupo Casas Bahia) 78,0% · Capital Brasileiro (Sector Automovilístico) 22,0%
Por indexador	IPCA 100,0%

Precio, P/VP y valor patrimonial

Cotización a 9,73 reales frente a un valor patrimonial de 13,79 reales, lo que representa un descuento del 29% sobre el patrimonio revaluado por Colliers en diciembre de 2025.

último cierre R$ 10,45 · mínima histórica R$ 9,21 · máxima R$ 10,55 · valor patrimonial por cuota R$ 13,85.

Liquidez y negociación

Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 413.401 · media de 12 meses de R$ 600.000.

Baja liquidez: el fondo está restringido a inversores calificados, lo que limita el universo natural de compradores. Deshacerse de una posición de 100 mil reales toma aproximadamente un día hábil sin alterar el precio, mientras que una posición de 1 millón de reales toma unos 12 días. El volumen negociado suele ser mayor en las ventanas cercanas al pago de dividendos.

Trayectoria del MCLO11

El MCLO11 hizo exactamente lo que prometía en el folleto: compró una cartera logística terminada y generadora de caja. El problema es que la comisión de performance del 20% sobre IPCA+9% del VP se activa mediante la revaluación contable de los inmuebles; por lo tanto, incluso sin que la gestora venda nada, el informe de Colliers transformó una ganancia sin efecto en caja en una obligación de pago de R$ 101 millones. El cuotapartista que entró en el IPO recibió un DPS excelente (R$ 0,87 en 2025), pero vio caer su cuota a la par que se ajustaba el dividendo recurrente a R$ 0,07. La tesis a partir de ahora es sencilla: el DPS sostenible real se sitúa en ≈ R$ 0,07-0,08/cuota, reflejando un cap rate del 8,5% sobre el VP actual.

Período	Qué pasó
ESTRUTURAÇÃO	Constitución del fondo, registro en la CVM, oferta restringida a Inversores Cualificados.
IPO + AQUISIÇÃO	Inicio efectivo de las actividades, cotización en bolsa y adquisición inmediata de la cartera.
OPERAÇÃO ESTÁVEL	Primer semestre de operaciones con un DPS creciente conforme a los ajustes contractuales.
REAVALIAÇÃO PELA COLLIERS	Los informes de Colliers registran un ajuste a la baja de los cap rates e incrementan el VP en un +53%.
FECHAMENTO COM DUAS CARAS	Resultado contable de R$ 623 millones (95% de revaluación sin efecto en caja) + inversión en Alicerce.
PAGAMENTO DA PERFORMANCE FEE	Pago de la comisión de performance y ajuste del DPS a su nivel sostenible.