NewPort Logística Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 32.527.626/0001-47). IPO en oct/2019. Administrado por Banco Genial S.A.; gestión a cargo de NewPort Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Segmento: Ladrillo / Logística e Industrial · Cotización R$ 102,52 · P/VP 0,8086 · VP/cuota R$ 126,79 · Patrimonio R$ 356 Mi · 7.113 partícipes · 2 activos
El NEWL11 (NewPort Logística FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Logística e Industrial. NewPort Logística Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 32.527.626/0001-47). IPO en oct/2019. Administrado por Banco Genial S.A.; gestión a cargo de NewPort Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Propietario de dos naves logísticas de alto estándar en Goiânia y Caxias do Sul, alquiladas en su totalidad a grandes empresas mediante contratos de largo plazo, que distribuye los alquileres como renta mensual. Atención: el mayor inquilino, responsable de un tercio de los ingresos, anunció su salida para 2027.
Esta página reúne el retrato factual del NEWL11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: NewPort Real Estate Gestora de Recursos Ltda..
La NewPort Real Estate es una gestora boutique enfocada en bienes raíces logísticos e industriales de tipo Value-Add, con un historial reconocido: el NEWL11 lidera el ranking de rentabilidad entre los FIIs logísticos desde su IPO en oct/2019, al entregar 120% del CDI y un IFIX +7,08% anual. Muestra disciplina en la originación (cap rates de adquisición entre 10% y 12%: Caxias 11,97%, Goiânia 10,1%), en el apalancamiento (CRI estructurado para reducir la presión en los primeros años, con cobertura de 4,3×) y en la distribución (extraordinarias semestrales). En dic/2025 vendió el NewLOG Sorocaba con una TIR de 18,6% (cash-on-cash de 1,9×). Banco Genial opera únicamente como administrador (custodia, fiduciario); la gestión estratégica, las adquisiciones y los alquileres dependen por completo de NewPort. La prueba de fuego actual consiste en ejecutar la transformación del NewLOG Caxias do Sul en un activo de renta urbana antes de sep/2027, sin permitir una caída estructural en los ingresos.Ver el análisis de la gestora NewPort Real Estate Gestora de Recursos Ltda. →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| NewLOG Goiânia | Av. Perimetral Norte, Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| NewLOG Caxias do Sul | RS-122, Caxias do Sul/RS | 100,0% | 1,0% |
| Capitânia Logística I FII | — | 3,7% | — |
| Capitânia Securities II FII | — | 3,5% | — |
HHI 0,471 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Centro-Oeste 67,6% · Sul 32,4% |
| Por inquilino | Brinox 32,7% · Softys 32,8% · Coty 24,4% · Hypera Pharma 9,9% |
| Por indexador | IPCA 42,6% · IGP-M 57,4% |
Un P/VP de 0,81 indica que la cuota cotiza un 19% por debajo del valor patrimonial de R$ 130,44. El descuento refleja el evento de Brinox y la ajustada ventana de caja entre jun/26 y sep/27; no se trata de un descuento arbitrario.
último cierre R$ 102,52 · mínima histórica R$ 89,73 · máxima R$ 144,99 · valor patrimonial por cuota R$ 126,79.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 415.000 · media de 12 meses de R$ 380.000.
Liquidez baja a moderada. Una posición de R$ 1 millón toma ~12 días hábiles en liquidarse al absorber el 20% del volumen diario. Para un inversor minorista (≤ R$ 100k), la liquidez es adecuada (1-2 días). Pares más grandes como BTLG11 o HGLG11 presentan entre 5 y 10 veces más liquidez.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Inicio del fondo con la adquisición del NewLOG Caxias do Sul | 1ª emisión del NEWL11 con el inicio de su negociación en la B3 en oct/2019. Adquisición inmediata de la nave NewLOG Caxias do Sul (R$ 82,4 millones, 40.719 m² de ABL, cap rate de 11,97% ) con Brinox como única inquilina mediante un contrato atípico de 12 años. |
| Acuerdo de diferimiento con Brinox y posterior recuperación | En jun/2020, en plena pandemia, NewPort negoció un diferimiento temporal con Brinox para preservar la relación. El DPU cayó a R$ 0,30 por cuota en jun/20 (desde los R$ 0,70). La recuperación fue rápida: en el segundo semestre de 2020 ya se encontraba en R$ 0,80 por cuota, lo que reflejó la resiliencia de la inquilina. |
| Adquisición transformacional del NewLOG Goiânia (R$ 231 millones) | Adquisición del NewLOG Goiânia (R$ 231 millones, 70.318 m² de ABL, cap rate de 10,1% ), financiada con R$ 91 millones de capital propio (2ª emisión) y R$ 140 millones mediante un CRI (IPCA + 5,60%, 121 meses, con vencimiento el 28/05/2031). 3 inquilinos AAA: Hypera, Coty, Softys. Adquisición del NewLOG Sorocaba (R$ 6,2 millones) en jun/2021 como activo complementario. |
| 3ª emisión de cuotas | 3ª emisión completada en mar/2024, ampliando la base de cuotapartistas y el patrimonio neto. Las cuotas en circulación ascendieron a 2,81 millones. Consolidación como un FII relevante en el segmento logístico. |
| Revaluación positiva y actualización del CRI por el IPCA | Revaluación anual: Goiânia +5,4% (R$ 305,5 millones), Caxias +4,17% (R$ 136,9 millones). El total de la cartera aumentó un +38,6% sobre el valor de adquisición. El CRI de Goiânia se actualizó con el IPCA del periodo (+5,32%), lo que elevó el saldo deudor e impactó el valor patrimonial por cuota. |
| Aprobación del Proyecto de Expansión del NewLOG Goiânia | La gestora avanza con las 3 nuevas naves del NewLOG Goiânia (G100, G200, G300, que suman un total de 42,7 mil m² adicionales de ABL). En fase de aprobación legal y estudio de viabilidad. Hay interés declarado de nuevos inquilinos. |
| Venta del NewLOG Sorocaba con una TIR de 18,6% | Venta del NewLOG Sorocaba por R$ 9,0 millones (frente a los R$ 6,2 millones de su costo de adquisición en 2021), un 44,9% por encima del costo. Cierra el ciclo con una TIR de 18,6% y un cash-on-cash de 1,9×. La utilidad inmobiliaria de ~R$ 0,86 por cuota se integra a la base de distribución. El DPU de dic/2025 fue de R$ 1,08 (distribución extraordinaria semestral). |
| Elección del nivel de DPU recurrente en R$ 1,00 por cuota | Inicio del primer semestre de 2026: la gestora eleva el nivel recurrente del DPU de R$ 0,95 a R$ 1,00 por cuota al mes (DY anualizado del 11,2% sobre la cotización). Mensaje claro: una trayectoria sostenible y creciente respaldada por las ganancias de capital en Sorocaba y los reajustes contractuales. |
| Brinox notifica su salida del NewLOG Caxias do Sul | El 17/03/2026, Brinox notificó su intención de devolver el inmueble por completo. Cumplirá un preaviso de 18 meses (hasta ~sep/2027) y pagará las multas previstas. NewPort anuncia un plan para transformar el activo en renta urbana; su ejecución será la prueba de fuego estratégica del fondo en los próximos 18 meses. |