BTG Pactual — Hospital Lourdes (Rede D'Or Jabaquara)
Segmento: Ladrillo — Hospital · Cotización R$ 171,08 · P/VP 0,6756 · VP/cuota R$ 253,21 · Patrimonio R$ 327 Mi · 5.217 partícipes · 1 activos
El NSLU11 (FII Hospital Nossa Senhora de Lourdes) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo — Hospital. BTG Pactual — Hospital Lourdes (Rede D'Or Jabaquara)
Propietario del Hospital Nossa Senhora de Lourdes (Jabaquara, São Paulo), alquilado a Rede D'Or —la mayor red hospitalaria privada de Brasil— por 30 años, con renta mensual exenta de impuesto a la renta. Tenga en cuenta: los dividendos fueron inflados por pagos únicos correspondientes al acuerdo judicial de 2025 y no se repetirán.
Esta página reúne el retrato factual del NSLU11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM.
BTG Pactual es uno de los mayores administradores de FIIs de Brasil, con gestión fiduciaria centralizada y una estructura sólida de cumplimiento normativo (compliance). En el caso de NSLU11 actúa tanto como administrador como gestor —es un fondo de gestión definida (no activa), con un mandato resumido en 'mantener el alquiler del Hospital Lourdes'. Condujo el proceso de negociación del acuerdo histórico con Rede D'Or en 2025 con transparencia (hecho relevante en cada etapa, consulta formal a los cuotapartistas).
Ver el análisis de la gestora BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes (Rede D'Or — Unidad Jabaquara) | Rua das Perobas, 342/344 — Jabaquara, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 1,0 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por inquilino | Rede D'Or São Luiz 100,0% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
P/VP del fondo.
último cierre R$ 171,08 · mínima histórica R$ 137,52 · máxima R$ 288,99 · valor patrimonial por cuota R$ 253,21.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 160.000 · media de 12 meses de R$ 280.000.
Liquidez baja pero en recuperación. El volumen negociado en marzo de 2026 fue de R$ 3,48 millones (17.728 cuotas), por encima de la media histórica de R$ 2,2 millones al mes observada en febrero de 2026. La media diaria reciente de ~R$ 160 mil es típica de un FII, fondo inmobiliario brasileño cotizado, pequeño (5.194 cuotapartistas). Las ventanas de ejecución exigen fraccionamiento para órdenes superiores a R$ 50 mil sin mover el precio.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución e IPO | Fondo constituido el 21/03/2006 e iniciado el 28/04/2006. La CVM aprueba su funcionamiento el 20/04/2006. Capta R$ 154,6 millones para adquirir el 100% del Hospital Nossa Senhora de Lourdes (fundado en 1958). Administrador: BTG Pactual. |
| Rede D'Or adquiere la operación del hospital | En abril/2012, Rede D'Or São Luiz adquiere el Hospital Nossa Senhora de Lourdes —el hospital se convierte en la Unidad Jabaquara de la red. El inquilino preexistente cambia de manos sin alteración contractual. |
| Inicio de las acciones de revisión | Acción de Revisión de Alquiler (Proceso 1079521-12.2016.8.26.0100) —el fondo cuestiona el valor del alquiler porcentual. La disputa se extiende durante años. |
| 3ª emisión y pago de R$ 27 millones | El fondo capta R$ 21,5 millones en la 3ª emisión (148.486 cuotas a R$ 145,37). El total de cuotas aumenta de 1.144.800 a 1.293.286. En marzo/2022 paga R$ 27,1 millones correspondientes al cumplimiento de sentencia de la Acción de Revisión de 2016 (R$ 16,4 millones del dinero nuevo + R$ 8,2 millones de retención de rendimientos + R$ 2,5 millones de la reserva). |
| Nueva demanda de Rede D'Or y acción de ejecución del Fondo | Enero/2024: Rede D'Or interpone una nueva demanda intentando anular la cláusula de alquiler porcentual. Diciembre/2024: El Fondo inicia una acción de ejecución reclamando R$ 167,3 millones por la diferencia entre el alquiler mínimo pagado y el alquiler porcentual del 8% sobre la facturación (periodo de jun/2017 a abr/2024). |
| ACUERDO HISTÓRICO —finalización de la disputa | Septiembre/2025: inicio de las negociaciones. Octubre/2025: homologación del Término de Transacción —Rede D'Or paga R$ 155,8 millones (R$ 46,7 millones como seña + R$ 109 millones en 180 cuotas mensuales indexadas al IPCA). Se firma un nuevo contrato de alquiler con un plazo de 30 años, un alquiler de R$ 1,84 millones/mes indexado al IPCA, sin revisiones durante los primeros 9 años y sin alquiler |
| Cobro de la seña y amortización extraordinaria | Febrero/2026: el fondo recibe R$ 31,4 millones del depósito judicial liberado, paga los honorarios de éxito (R$ 11,5 millones en total) y distribuye a los cuotapartistas: R$ 21,6 millones como amortización extraordinaria (R$ 16,69 por cuota al 31/03/2026) + R$ 9,8 millones como rendimiento. La caja de liquidez cae a R$ 182,6 mil. El valor patrimonial por cuota retrocede de R$ 216,73 (dic/25) a R$ |
| Operación estabilizada —primer ciclo del nuevo contrato | Ingresos mensuales estabilizados en R$ 2,44 millones (R$ 1,84 millones de alquiler + R$ 605 mil de la cuota del acuerdo). DPU recurrente esperado en R$ 1,72-1,82 por cuota. Pendiente el cobro de otros R$ 2,4 millones del depósito judicial residual. |