FII de Papel — CRIs IPCA + CDI, gestión Polo Capital, mix corporativo + pulverizado
Segmento: Papel — CRI Multicategoría (Multicat mixto IPCA/CDI) · Cotización R$ 8,21 · P/VP 0,8615 · VP/cuota R$ 9,53 · Patrimonio R$ 355 Mi · 45.671 partícipes
El PORD11 (Polo Crédito Imobiliário FII) es un fondo inmobiliario del segmento Papel — CRI Multicategoría (Multicat mixto IPCA/CDI). FII de Papel — CRIs IPCA + CDI, gestión Polo Capital, mix corporativo + pulverizado
Fondo que presta dinero a constructoras, promotoras inmobiliarias y grandes empresas a través de decenas de operaciones de crédito inmobiliario, y distribuye los intereses como renta mensual. Atención: casi la mitad de la cartera está indexada al CDI, lo que significa que la renta mensual disminuye si los tipos de interés de referencia bajan.
Esta página reúne el retrato factual del PORD11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Polo Capital Gestão de Recursos Ltda..
Polo Capital (CNPJ 05.451.668/0001-79) es una gestora independiente brasileña fundada en 2003, con sede en Río de Janeiro. Opera como fondo multiactivo (macro, long short, crédito) y cuenta con un historial reconocido en crédito estructurado. Ha gestionado el PORD11 (originalmente Polo Recebíveis Imobiliários II, lanzado en dic/2012) durante más de 13 años sin cambios de gestora, lo que demuestra estabilidad institucional.
El FII llevó a cabo un desdoblamiento de 10:1 en mar/2024 (la cotización pasó de ~R$ 84 a ~R$ 8,40, y la cuota patrimonial de R$ 96,76 a R$ 9,68), lo que incrementó la liquidez y democratizó el acceso. El valor patrimonial actual de la cuota de R$ 9,54 (mar/2026) refleja una leve dilución frente a jul/2021 (R$ 99,28 ÷ 10 = base de R$ 9,93), atribuible a la valoración a mercado en un ciclo de tasas Selic altas.
Ver el análisis de la gestora Polo Capital Gestão de Recursos Ltda. →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| cri-coteminas | — | 7,4% | — |
| cri-opy-health | — | 5,1% | — |
| cri-arena-mrv | — | 4,7% | — |
| cri-cetilpark-senior | — | 4,1% | — |
| cri-pro-soluto-sub-cdi | — | 4,0% | — |
| cri-pontte-iv | — | 3,4% | — |
| cri-zircon | — | 2,9% | — |
| cri-sinart | — | 2,9% | — |
| cri-anima | — | 2,7% | — |
| cri-smartfit | — | 2,6% | — |
| cri-patio-malzoni | — | 2,5% | — |
| cri-sao-carlos | — | 2,0% | — |
| cri-allegra-ii | — | 1,9% | — |
| cri-bralar | — | 1,7% | — |
| cri-pro-soluto-sr-ipca | — | 1,7% | — |
| cri-pro-soluto-ii-cdi | — | 1,7% | — |
| cri-mrv-flex-s1 | — | 1,6% | — |
| cri-pulverizado-414 | — | 1,6% | — |
| cri-patrimar-iii | — | 1,5% | — |
| cri-youinc | — | 1,5% | — |
| cri-hapvida | — | 1,5% | — |
| cri-alphaville | — | 1,2% | — |
| cri-mamma-jamma | — | 1,1% | — |
| cri-assai | — | 1,0% | — |
| cri-pulverizado-416 | — | 0,9% | — |
| cri-novo-mundo | — | 0,9% | — |
| cri-pulverizado-415 | — | 0,7% | — |
| cri-solfacil | — | 0,7% | — |
| cri-prestes | — | 0,7% | — |
| cri-brz | — | 0,5% | — |
| cri-corporativo-modena | — | 0,4% | — |
| cri-smartfit-ii | — | 0,3% | — |
| cri-pulverizado-62 | — | 0,3% | — |
| cri-direcional-pro-soluto-ii | — | 0,2% | — |
| cri-dasa | — | 0,0% | — |
| klas12-debenture | — | 0,5% | — |
| FII Moema (no cotiza en bolsa) | — | 9,2% | — |
| FII OURILOG (Logística) | — | 0,2% | — |
HHI 0,0305 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por indexador | IPCA+ 49,0% · CDI+ 47,0% · IGPM 2,1% · PreFixado 0,7% · Otros (FII/caja) -1,2% |
P/VP de 0,88 a fecha del 08/05/2026 — descuento del 12% en relación con el valor patrimonial por cuota de R$ 9,54. Posicionamiento cercano a la mediana de los pares mixtos (0,91), descontado por la posición en el FII Moema (9,2%) y la exposición al programa Minha Casa, Minha Vida [MCMV] y la promoción inmobiliaria en un ciclo de tasa Selic alta.
último cierre R$ 8,21 · mínima histórica R$ 6,71 · máxima R$ 11,58 · valor patrimonial por cuota R$ 9,53.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| 12/2012 — OPI original | Constitución del Polo Recebíveis Imobiliários II FII bajo el CNPJ 17.156.502/0001-09, registro CVM 200600. La primera emisión recaudó ~R$ 100 millones con 1.000.000 de cuotas a R$ 100 cada una. Índice de referencia inicial: CDI. |
| 07/2013 — Cambio de índice de referencia al NTN-B + 1pp | El 22/07/2013, el índice de referencia cambia del CDI al bono NTN-B a 6 años + 1 punto porcentual al año, alineándose con el perfil de cartera indexada al IPCA que se estaba consolidando. |
| 12/2018 — La 2.ª emisión llega al público por 1.ª vez | Crecimiento del número de cuotapartistas a 690 al cierre de 2018. El PN se mantiene en ~R$ 102 millones con 1 millón de cuotas. |
| 11/2019 — Cambio de índice de referencia al rendimiento diario del IMA-B (ANBIMA) | A partir del 27/11/2019, el nuevo índice de referencia pasa a ser el rendimiento diario del IMA-B divulgado por ANBIMA, más alineado con las mejores prácticas del mercado de FII de papel. |
| Q1/2020 — La 3.ª emisión duplica el tamaño del fondo | Las cuotas saltan de 1.000.000 a 1.972.845 (el PN pasa de R$ 100 millones a R$ 197 millones). La captación diluye ligeramente el valor patrimonial por cuota (de R$ 104,5 a R$ 100,28) e incrementa de forma significativa la base de cuotapartistas. |
| Q2/2021 — La 4.ª emisión escala a R$ 370 millones | Las cuotas saltan de 1.972.845 a 3.728.375 (captando ~R$ 175 millones adicionales). El PN supera los R$ 370 millones. El valor patrimonial por cuota se estabiliza en ~R$ 99. El volumen de CRI en cartera aumenta y la diversificación se amplía. |
| 03/2024 — Desdoblamiento de cuotas de 10:1 | Se aprueba el desdoblamiento de 10:1 : las cuotas pasan de 3.728.375 a 37.283.750. La cotización baja de ~R$ 96 a ~R$ 9,60, y el dividendo pasa de R$ 0,93 por cuota a R$ 0,094 por cuota. Objetivo: aumentar la accesibilidad y la liquidez para los pequeños inversores. Los cuotapartistas saltan de 27 mil a 38 mil y continúan creciendo de forma acelerada hasta los actuales 46.178 . |
| 06/2025 — Actualización del Reglamento | El 18/06/2025 se suscribe un instrumento particular de modificación del reglamento (registrado en notaría). Detalles en los documentos ID 927977 (reglamento completo) y ID 927980 (consolidación). Actualiza la adecuación a las normas más recientes de la CVM. |
| 2025-2026 — Gestión activa en un entorno de tensión | Entre ene y mar/2026, la gestión aprovechó la apertura de los diferenciales (tasa Selic al 14,5% + crédito más incierto) para armar y ampliar posiciones en el mercado secundario: Assaí (IPCA+11,8%), Patrimar (CDI+2,9-3,2%), Bralar (CDI+6%) . Liquidó JHSF a CDI+1,17% y continúa reduciendo su posición en Novo Mundo (en proceso de amortización). |