Rio Bravo For You Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — fondo de ganancia de capital con plazo determinado hasta el 10/09/2028 (CNPJ 62.662.477/0001-90). Escisión del RBRS11 el 01/10/2025.
Segmento: Residencial (ganancia de capital + alquiler corto/largo plazo) · Cotización R$ 74,99 · P/VP 0,7959 · VP/cuota R$ 94,22 · Patrimonio R$ 91,4 Mi · 82 partícipes · 1 activos
El RBFY11 (Rio Bravo For You FII) es un fondo inmobiliario del segmento Residencial (ganancia de capital + alquiler corto/largo plazo). Rio Bravo For You Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada — fondo de ganancia de capital con plazo determinado hasta el 10/09/2028 (CNPJ 62.662.477/0001-90). Escisión del RBRS11 el 01/10/2025.
Liquidación ordenada del proyecto Cyrela For You Paraíso (SP) hasta 2028, con CRI apalancado y dividendo gravado con un 20% de impuesto a la renta
Esta página reúne el retrato factual del RBFY11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Rio Bravo Investimentos.
La Rio Bravo Investimentos es una de las gestoras pioneras de FIIs en Brasil (CVM 2000), con una plataforma diversificada — minorista (RBVA11), oficinas (RCRB11), residencial (RBRS11, RBFY11), logística (TRBL11), multiestrategia (RBFM11) y crédito inmobiliario (RBHY11, RBHG11, RBIF11). CEO/CIO Paulo André Porto Bilyk (desde 1994, su fundador). La firma cuenta con un historial sólido en fondos longevos como el RCRB11 (1999) y el RBVA11. El RBFY11, sin embargo, es un vehículo atípico, producto de una escisión y con la función específica de liquidar un proyecto residencial. La gestora no decide la tesis: el reglamento ya establece la salida. La nota 7 refleja la calidad de la firma, no la del producto.Portafolio único: proyecto Cyrela For You Paraíso (SP) — división entre inmuebles operacionales (renta por alquiler) e inventario para la venta (ganancia de capital)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Cyrela For You Paraíso | R. Apeninos, 973 y R. Carneiro Dias, 427/429/441/445 — Barrio Paraíso, São Paulo | 100,0% | 0,84% |
HHI 1,0 — maxima.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (São Paulo capital) 100,0% |
| Por inquilino | Múltiples huéspedes/inquilinos (alquiler de corto y largo plazo) 100,0% |
| Por indexador | Tarifa diaria ajustable (alquiler de corto plazo) + IPCA (alquiler de largo plazo convencional) 100,0% |
P/VP de 0,83 (R$ 78,99 / R$ 94,85); descuento del 17% sobre el valor patrimonial. Pero cuidado: el valor patrimonial se compone de inmuebles tasados (R$ 77,8 millones en renta + R$ 30,4 millones en inventario) y lo que de verdad restará para el cuotapartista tras cancelar el CRI, afrontar los costos de venta y pagar el impuesto a la renta retenido es menor.
último cierre R$ 74,99 · mínima histórica R$ 60,04 · máxima R$ 95,00 · valor patrimonial por cuota R$ 94,22.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 402.734 · media de 12 meses de R$ 350.000.
Baja liquidez. Una posición de R$ 100 mil toma cerca de 1,2 sesiones bursátiles en liquidarse sin mover el precio; R$ 1 millón toma unos 12 días. En jornadas con un volumen típico inferior a R$ 30 mil, cualquier orden mayor a 100 cuotas mueve el precio.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| AQUISIÇÃO PELO RBRS11 | Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11) adquiere el Cyrela For You Paraíso (122 operacionales + 137 para la venta) mediante un contrato de compraventa con Cyma 04 Empreendimentos. Cyrela entrega el edificio completamente amueblado; el saldo restante del contrato se mantiene pendiente. |
| ESTRUTURAÇÃO DO CRI | Para liquidar el saldo del contrato de compraventa y financiar el mobiliario de las 122 unidades, el RBRS11 estructura un CRI de R$ 48,5 millones con Cia Província (IPCA+9,50% anual, vto. sep/2028). El 75% de las unidades se entregan en garantía fiduciaria; los créditos por cobrar son cedidos. |
| VENDAS PELO RBRS11 | Inicio del ciclo de venta de las unidades para amortizar el CRI (Hecho Relevante del 20/04/2023). Transferencia de R$ 112,3 millones de Propiedades a Inventario para la venta. |
| CONSTITUIÇÃO DO RBFY11 | Se aprueba la constitución del RBFY11 como un vehículo independiente para albergar exclusivamente el For You Paraíso. Plazo de duración: 3 años (prorrogable hasta 5). |
| CISÃO PARCIAL DO RBRS11 | Se efectiviza la Escisión Parcial: el RBRS11 transfiere al RBFY11 todos los activos del For You (R$ 110+ millones) y la obligación del CRI (R$ 19,7 millones). El RBRS11 retiene Urbic Vila Mariana y Urbic Sabiá. |
| ESTREIA NA B3 | Las cuotas comienzan a cotizar en la B3 bajo el ticker RBFY11. Primer cierre a R$ 95,00. |
| REPACTUAÇÃO DO CRI | El diferencial (spread) del CRI sube de IPCA+9,50% a IPCA+10,20% reflejando la pérdida de garantías diversificadas (la escisión retiró a Sabiá y Vila Mariana). |
| PRIMEIROS 5 MESES | Operación corriente: 78–89% de ocupación, 94 unidades vendidas acumuladas, distribución por cuota (DPU) de R$ 0,23/0,23/0,24/0,07/0,00 (el gestor concentra las distribuciones al final del semestre). |
| FASE TERMINAL | Vencimiento original del CRI y plazo nominal del fondo (3 años). El gestor puede prorrogar por 1 año + 1 año mediante Asamblea (hasta 2030). |
| LIQUIDAÇÃO OBRIGATÓRIA | Aun con las prórrogas máximas, el reglamento obliga a la liquidación. Capital restante devuelto vía amortización extraordinaria. El rendimiento final depende del precio medio de venta de las unidades restantes. |