Renombrado en mar/2026 tras asumir Pátria el control directo de RBR Gestão de Recursos el 02/02/2026. En feb/2026 concluyó la venta del 100% de la cartera física (5 naves logísticas + 1 ABL ligera, R$ 689 millones) a XPLG11 — en dic/2025 el fondo todavía mantenía R$ 634 millones en 'Valores por Cobrar' (cuotas de la venta) y un patrimonio neto de R$ 714 millones, y las cuotas de XPLG11 se entregaron efectivamente recién en feb/2026 (Informe Mensal Dic/25 ID 1205359). En abr/2026 se concretó el recorte del DPU a R$ 0,60/cuota (desde los R$ 0,75 anteriores), adecuando la distribución a los ingresos recurrentes (distribuciones de XPLG + reembolso). Mandato en transformación: ~89% del patrimonio neto en cuotas de XPLG11. CNPJ 35.705.463/0001-33.
Segmento: Logística (en transformación) · Cotización R$ 70,7 · P/VP 0,7431 · VP/cuota R$ 95,14 · Patrimonio R$ 636 Mi · 16.746 partícipes
El RBRL11 (Pátria Logística II FII (ex-RBR Log)) es un fondo inmobiliario del segmento Logística (en transformación). Renombrado en mar/2026 tras asumir Pátria el control directo de RBR Gestão de Recursos el 02/02/2026. En feb/2026 concluyó la venta del 100% de la cartera física (5 naves logísticas + 1 ABL ligera, R$ 689 millones) a XPLG11 — en dic/2025 el fondo todavía mantenía R$ 634 millones en 'Valores por Cobrar' (cuotas de la venta) y un patrimonio neto de R$ 714 millones, y las cuotas de XPLG11 se entregaron efectivamente recién en feb/2026 (Informe Mensal Dic/25 ID 1205359). En abr/2026 se concretó el recorte del DPU a R$ 0,60/cuota (desde los R$ 0,75 anteriores), adecuando la distribución a los ingresos recurrentes (distribuciones de XPLG + reembolso). Mandato en transformación: ~89% del patrimonio neto en cuotas de XPLG11. CNPJ 35.705.463/0001-33.
Vendió todas las naves en feb/2026 y hoy concentra su patrimonio en cuotas de XPLG11 mientras Pátria busca nuevos inmuebles. Esté atento: el rendimiento cayó con la venta de los activos y el fondo no volverá a la normalidad hasta que se complete el reciclaje, lo cual puede tardar más de un año.
Esta página reúne el retrato factual del RBRL11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Patria Investimentos (Real Estate).
Patria es la mayor gestora independiente de fondos inmobiliarios de Brasil (más de R$ 38 mil millones en bienes raíces, más de 30 fondos inmobiliarios cotizados) y una de las mayores gestoras de inversiones alternativas de América Latina. El 02/02/2026 pasó a controlar directamente RBR Gestão de Recursos, asumiendo la gestión de RBRL11, RBRX11, RBRY11 y RBRP11. La reputación de Pátria es sólida (historial con HGLG11, HGCR11, KNRI11), pero RBRL11 hereda un asunto aún no resuelto: la operación de venta a XPLG11 (estructurada por RBR antes de la migración) debe desinvertirse en un momento favorable. Pátria también propuso en abr/2026 una modificación reglamentaria para flexibilizar las operaciones entre fondos de la casa; el voto de confianza dependerá de la ejecución.
Ver el análisis de la gestora Patria Investimentos (Real Estate) →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| XP Log FII | — | 88,2% | — |
| Fondo de Renta Fija Itaú Soberano + LTNs (Letras del Tesoro Nacional) | — | 7,1% | — |
| cri-rb-capital-19l0907914 | — | 2,7% | — |
| cri-opeasec-22l1086421 | — | 1,5% | — |
| CL Imigrantes V — Maria Loprete (participación minoritaria del 2,82%) | Rua Maria Loprete, s/n — São Bernardo do Campo / SP | 2,8% | 0,0% |
HHI 0,7783 — extrema.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por inquilino | Análisis transparente (look-through) de XPLG11 100,0% |
| Por indexador | IPCA, el índice oficial de inflación de Brasil (análisis transparente vía XPLG11) 85,0% · IGP-M (análisis transparente vía XPLG11) 10,0% · Outros 5,0% |
Un P/VP de 0,84 (R$ 84,80 / R$ 101,31) refleja el descuento por el riesgo de transición. Pero atención: el valor patrimonial actual registra XPLG11 a un costo de R$ 102,53/cuota. Si XPLG11 se mantiene por debajo de ese nivel y RBRL11 vende, el valor patrimonial caerá para reflejar la pérdida. El P/VP 'real' considerando XPLG11 a precio de mercado (R$ 100,59) sería de ~0,86.
último cierre R$ 70,7 · mínima histórica R$ 60,12 · máxima R$ 100,00 · valor patrimonial por cuota R$ 95,14.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| OPI y formación inicial | Oferta pública inicial (OPI) el 02/01/2020 (tras su constitución en nov/2019), 1ª emisión por R$ 180 millones. Adquisición del 50% de la nave WT RBR Log, Itapevi I y Resende I; adquisición de Hortolândia I y II. |
| Crecimiento mediante emisiones | 2ª emisión por R$ 147 millones (sep/2020) y 3ª emisión por R$ 260 millones (sep/2020), alcanzando un patrimonio neto de R$ 605 millones. Adquisición de la nave Extrema II en dic/2020. 4ª emisión por R$ 111 millones en 2021. Desinversión en Resende I con una tasa interna de retorno (TIR) del 19,75% anual; primer gran retorno a los cuotapartistas. |
| Estabilización operativa | Renegociaciones de obligaciones a plazo, adquisición minoritaria de CL Imigrantes I (may/2022). Desinversión en Itapevi I en 2023 (TIR del 20% anual). Cartera estabilizada en 6 naves (Extrema I, Extrema II, Hortolândia I, Hortolândia II, WT RBR Log, CL Imigrantes V). |
| Gestión activa: rotación de inquilinos y venta parcial | Rescisión y reubicación del 100% de Hortolândia II (sin vacancia). Desinversión parcial del 22,5% de WT RBR Log (TIR del 12,5% anual). Mar/25: expansión de Vulcabras en Extrema II (sustituyendo a Belmicro). DPU estable en R$ 0,72-0,77. |
| Carta de intenciones con XPLG11 (catalizador de la reciclaje) | El 30/06/2025, RBRL11 firmó una carta de intenciones con XPLG11 para la venta de toda la cartera por R$ 688,9 millones (cap rate del 9,24%). Inicio del proceso de reciclaje de la cartera. |
| Venta definitiva a XPLG11 (R$ 689 millones) | Entre el 19 y el 22/12/2025, un hecho relevante anuncia la conclusión de la venta de las 5 naves logísticas a XPLG11 por R$ 689 millones (precio final). Pago estructurado en cuotas: caja + asunción de deuda + cuotas de XPLG11. Valoración intrínseca anunciada: R$ 110,81/cuota (prima del 25,6% sobre los R$ 88,20 de mercado). |
| Pátria asume la gestión y el cierre de la venta a XPLG11 | 02/02/2026: Pátria passa a controlar diretamente a RBR Gestão de Recursos , assumindo gestão do RBRL11. Fev/2026: conclusão financeira da venda ao XPLG11 — RBRL recebe R$ 630 mi em cotas do XPLG11 a custo médio ajustado de R$ 102,53/cota. Lucro bruto da venda: R$ 45 mi (R$ 6,73/cota); líquido após despesas obrigatórias: R$ 23,9 mi (R$ 3,57/cota). |
| Señal de caída del DPU + Asamblea de modificación del reglamento | Mar/26: Pátria anuncia que el DPU de R$ 0,75 'no es sostenible sin consumir la reserva'; expectativa de ajuste a ~R$ 0,60/cuota a partir de abr-may/2026. Abr/26: Asamblea General Extraordinaria para la modificación del reglamento —flexibilización para 'activos con conflictos' (operaciones entre fondos de Pátria) y cambio de la fecha de anuncio al último día hábil del mes. |
| Reciclaje pendiente — ¿venta de las cuotas de XPLG11? | Pátria optó por NO vender las cuotas de XPLG11 a R$ 100,59 (por debajo del costo medio de R$ 102,53). El reciclaje en nuevas naves logísticas depende de que XPLG11 vuelva a cotizar por encima de R$ 102,53. Sin plazo definido. El cuotapartista decide entre esperar la ejecución o migrar a XPLG11 o a un par logístico directo. |