Renombrado de RBR Properties el 11/05/2026 — ticker RBRP11 conservado
Segmento: Ladrillo · Oficinas + Logística (vía FII) · Cotización R$ 43,94 · P/VP 0,56 · VP/cuota R$ 78,46 · Patrimonio R$ 956 Mi · 52.621 partícipes · 7 activos
El RBRP11 (Patria Properties FII (ex-RBR Properties)) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo · Oficinas + Logística (vía FII). Renombrado de RBR Properties el 11/05/2026 — ticker RBRP11 conservado
Propietario de siete edificios de oficinas en São Paulo y Río de Janeiro (con inquilinos como Globo y Prevent Senior) y de cuotas del fondo de naves logísticas RBRL11, que distribuye los alquileres mensualmente como renta exenta de impuesto a la renta. Atención: dos edificios están desocupados y el dividendo puede caer hasta que Patria cierre nuevos contratos.
Esta página reúne el retrato factual del RBRP11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Patria Investimentos (sucesora directa de RBR Gestão).
El 03/02/2026, Patria Investments pasó a controlar RBR Gestão de Recursos. El 11/05/2026 se cerró jurídicamente el ciclo: Patria Gestão (nuevo nombre de RBR Gestão) fue absorbida por Patria Investments en los términos de los artículos 227 y 229 de la Ley de Sociedades Anónimas de Brasil, pasando a figurar como gestora directa del fondo. En el mismo acto, el fondo pasó a llamarse Patria Properties – FII Responsabilidade Limitada, manteniendo el ticker RBRP11 y el nombre bursátil FII RBRP PAX. El reglamento también fue modificado para contemplar expresamente la comisión global con segregación entre administración y gestión, conforme a la nueva obligación de ANBIMA. Patria es la mayor gestora independiente de FII de Brasil (más de R$ 38 mil millones bajo gestión), con más de 30 FII cotizados en la B3. Riesgo: proceso de integración y posible cambio de estrategia en comparación con la gestión original de RBR.
Ver el análisis de la gestora Patria Investimentos (sucesora directa de RBR Gestão) →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Edificio River One | Calle Gerivatiba, 71/87/95 — Pinheiros, São Paulo/SP | 100,0% | 0,94% |
| Edificio Celebration | Calle Casa do Ator, 1.155 — Vila Olímpia, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Edificio Delta Plaza | Calle Cincinato Braga, 340 — Bela Vista, São Paulo/SP | 51,0% | 0,79% |
| Edificio Venezuela | Av. Venezuela, 43 — Saúde, Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 0,0% |
| Edificio Jacks Rabinovich (JR / JC589) | A 250 m de la Av. Faria Lima — Pinheiros, São Paulo/SP | 60,0% | 0,0% |
| Edificio Mario Garnero — Torre Sur | Av. Brigadeiro Faria Lima, 1.461 — Pinheiros, São Paulo/SP | 9,0% | 1,0% |
| Piso 24, Edificio Castello Branco | Av. República do Chile, 230 — Centro, Río de Janeiro/RJ | 4,0% | 1,0% |
| RBR Log FII | — | 19,9% | — |
| XP Malls | — | 0,9% | — |
| FII Torre Norte | — | 0,5% | — |
| FII CENU | — | 0,4% | — |
| CSHG Prime Offices | — | 0,2% | — |
| JC589 Empreendimentos Imobiliários (sociedad de propósito específico Edificio Jacks Rabinovich) | — | 8,6% | — |
| cri-opea-3860 | — | 0,3% | — |
| cri-verticia | — | 1,5% | — |
| cri-virgo | — | 0,7% | — |
HHI 0,1 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sureste — São Paulo (capital) 92,0% · Sureste — Río de Janeiro 4,0% · Otros estados (vía RBRL11) 4,0% |
| Por inquilino | Globo (River One) 20,0% · Prevent Senior (Celebration) 14,0% · Plano&Plano (River One) 9,0% · Side Brazil (River One) 10,0% · Iron Mountain (Castello Branco) 6,0% |
| Por indexador | IPCA 94,0% · IGP-M 6,0% |
P/VP de 0,622 — el fondo cotiza con un descuento del 38% sobre el valor patrimonial de la CVM (R$ 81,65 en mar/26).
último cierre R$ 43,94 · mínima histórica R$ 28,10 · máxima R$ 95,00 · valor patrimonial por cuota R$ 78,46.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 1.300.000 · media de 12 meses de R$ 1.500.000.
Liquidez media (volumen medio diario negociado de R$ 1,3 millones). Una posición de R$ 1 millón toma ~4 días hábiles en liquidarse. Adecuada para un inversor satélite, pero no para un inversor institucional grande
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución del Fundo | Fondo constituido el 11 de noviembre de 2014 bajo la gestión de RBR Asset Management, centrado en inmuebles comerciales para alquiler predominantemente en São Paulo y Río de Janeiro. |
| Inicio de las Actividades | El fondo entra en operación en marzo de 2015 (aún sin cotización en bolsa). |
| Cotización en bolsa (RBRP11) | Cotización del fondo en la B3, la bolsa brasileña, en julio de 2018. Adquisición inicial de los edificios Amauri 305, Celebration y Delta Plaza tras la 4ª emisión (R$ 480 millones). |
| Adquisición River One (5ª emisión R$ 312 millones) | La 5ª emisión captó R$ 312 millones y el fondo adquirió el Edificio River One en Pinheiros (extensión de la Avenida Faria Lima). Inicio del proceso llave en mano (turnkey) de mejoras. |
| Pandemia + desinversión João Dias | El fondo atraviesa el periodo de pandemia. Vende el Edificio João Dias (cuya parcela aún está pendiente de cobro). Presenta el proyecto llave en mano (turnkey) del River One. |
| Protocolo del Proyecto JC589 | Protocolo del proyecto del Edificio Jacks Rabinovich (JC589) — desarrollo a 250 metros de la Faria Lima, proyectado por Perkins&Will. Alquiler de 8.400 m² en el River One. |
| El alquiler en el River One se acelera (19.345 m²) | El fondo alquila 19.345 m² en el River One en febrero, agosto, septiembre y diciembre de 2024 (incluyendo a Globo, Plano&Plano, Side Brazil y PTW). Desinversión total de los edificios Pravda y Mykonos, y desinversión parcial del CEMG. |
| Venta de la cartera logística a XPLG11 | En diciembre de 2025, RBR Log (RBRL11) vende su cartera logística directa a XP Log (XPLG11). RBRP11 pasa a contabilizar únicamente la cartera corporativa directa, manteniendo la exposición logística a través de cuotas de RBRL11. |
| Salida de Estácio del Edificio Venezuela | La inquilina Estácio desocupa el Edificio Venezuela (Río de Janeiro), llevando al activo a una vacancia física del 100%. El equipo comercial inicia tratativas con posibles nuevos inquilinos. |
| Extensión parcial de la CVM en el Delta Plaza | La inquilina CVM extiende parcialmente por 6 meses una de las 3 plantas ocupadas; el resto queda desocupado, lo que eleva la vacancia del Delta Plaza. |
| Entrega del Jacks Rabinovich | Certificado de finalización de obra (Habite-se) del Edificio Jacks Rabinovich (JC589) emitido en octubre de 2025. Emprendimiento con un costo de R$ 17 mil/m², frente a un precio de mercado de R$ 32 mil/m² en la región. |
| Patria asume la gestión (compra de RBR) | El 3 de febrero de 2026, Patria Investments pasa a controlar directamente RBR Gestão de Recursos, y asume la gestión del RBRP11. Patria es la mayor gestora independiente de FIIs, fondos inmobiliarios brasileños cotizados, de Brasil (R$ 38 mil millones en activos bajo gestión, más de 30 FIIs). |
| Reevaluación patrimonial — Valor patrimonial por cuota R$ 84,57 (gestor) | Ajuste a valor razonable de las propiedades en el Informe de Gestión de febrero de 2026 (fecha de registro 27/02): valor patrimonial por cuota del gestor de R$ 84,57. El Informe Mensual Estructurado de marzo de 2026 lo reconcilió a R$ 81,65 (avalúo de la CVM, el regulador de valores de Brasil). El ratio P/VP se mantiene en ~0,62 gracias a la caída equivalente de la cuota. |
| La caja salta a R$ 32,6 millones (cobro de João Dias + Somos) | El ítem 9 del Informe Mensual de marzo de 2026 muestra R$ 32,57 millones (frente a R$ 10,82 millones en diciembre de 2025). El cobro de cuotas de las ventas de los edificios João Dias y Somos triplica el colchón de liquidez. Se refuerza la sostenibilidad de la distribución por cuota (DPU) de R$ 0,40 para más de 100 meses. |
| Asamblea general ordinaria convocada — aprobación de los estados financieros del ejercicio 2025 | El 21 de mayo de 2026, BRL Trust convoca una asamblea general ordinaria (consulta formal no presencial) para deliberar sobre la aprobación de los estados financieros y el informe de los auditores independientes del ejercicio social finalizado el 31 de diciembre de 2025. Escrutinio el 22 de junio de 2026 a las 18:00 h a través de la plataforma Cuore (doc 1200823). Los estados financieros auditados |
| Reglamento consolidado de Patria Properties publicado | El 11 de mayo de 2026 se firma y el 12 de mayo de 2026 se archiva el Reglamento final (ID 1186162, 39 páginas) del fondo bajo la denominación «Patria Properties – FII Responsabilidade Limitada». Nueva estructura de comisiones: comisión de gestión del 0,15% (0,19% por tener más de 300 cuotapartistas) sobre el valor de mercado, con un mínimo de R$ 15 mil/mes; comisión de rendimiento del 20% sobre el |