(antiguo Fondo Santander Agencias; gestión activa a cargo de Rio Bravo desde mayo de 2018)
Segmento: Ladrillo — Renta Urbana / Varejo de Rua (Gestión Activa) · Cotización R$ 8,67 · P/VP 0,8133 · VP/cuota R$ 10,66 · Patrimonio R$ 1,76 Bi · 93.092 partícipes · 74 activos
El RBVA11 (Rio Bravo Renda Varejo - Fondo de Inversión Inmobiliaria de Responsabilidad Limitada) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo — Renta Urbana / Varejo de Rua (Gestión Activa). (antiguo Fondo Santander Agencias; gestión activa a cargo de Rio Bravo desde mayo de 2018)
Propietario de 74 inmuebles comerciales en 8 estados que se alquilan a supermercados, hipermercados mayoristas (atacarejos), universidades, tiendas de calle y sucursales bancarias, distribuyendo las rentas todos los meses. Atención: parte de los inquilinos son bancos que cierran sucursales y una gran cadena minorista que está renegociando sus deudas por la vía judicial.
Esta página reúne el retrato factual del RBVA11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Rio Bravo Investimentos.
Rio Bravo Investimentos es una gestora independiente brasileña fundada en 1999, con una sólida trayectoria en FII de ladrillo (RBVA11, RCRB11, RBRS11), logística (TRBL11), residencial y crédito inmobiliario (RBHY11, RBHG11). Paulo Bilyk ejerce como consejero delegado (CEO) y director de inversiones (CIO) desde su fundación.
En el caso de RBVA11, la gestión pasó a ser activa en mayo de 2018, ejecutando una estrategia para transformar el antiguo Fondo Santander Agencias (monoinquilino bancario) en una cartera diversificada de varejo de rua. Historial de ejecución comprobado: 30 enajenaciones desde 2019 por un total de R$ 291,8 millones, con R$ 95,8 millones de beneficios acumulados y una TIR media superior al 10% anual.
Aspectos a considerar: gestora de tamaño medio (no se sitúa entre las tres grandes como Pátria, Kinea o HGCH), estructura de relaciones con inversores transparente con webcasts trimestrales e informes detallados, comisión de gestión competitiva (0,651% anual sobre el valor de mercado).
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Assaí - Jardim Apolo - São José dos Campos/SP | Avenida Jorge Zarur, 100 | 100,0% | 1,0% |
| Assaí - Guarulhos/SP | Avenida Salgado Filho, 1.301 — Centro | 100,0% | 1,0% |
| Centauro - Av. Paulista 1.227 - São Paulo/SP | Av. Paulista, 1.227 | 100,0% | 1,0% |
| Cogna - Centro - Betim/MG | Avenida Presidente Kubitschek, 227, Centro | 100,0% | 1,0% |
| Cogna - São Bernardo do Campo/SP | Avenida Doutor Rudge Ramos, 1.501, Rudge Ramos | 100,0% | 1,0% |
| Vacante - Av. Paulista 436 - São Paulo/SP | Av. Paulista, 436 | 100,0% | 0,0% |
| Renner - Oscar Freire - São Paulo/SP | Rua Oscar Freire, 585, Jardins | 100,0% | 1,0% |
| Cogna - Turu - São Luís/MA | Avenida São Luís Rei de França, 32, Turu | 100,0% | 1,0% |
| Santander - Centro - Jundiaí/SP | Rua Barão de Jundiaí, 884 | 100,0% | 1,0% |
| Cogna - Jardim Europa - Cuiabá/MT | Avenida Manoel José de Arruda, 3.100 | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Tatuapé - São Paulo/SP | Rua Serra do Japi, 647 | 100,0% | 1,0% |
| Cogna - Santo André - Santo André/SP | Rua Coronel Abílio Soares, 163, Centro | 100,0% | 1,0% |
| Santander - Centro - Santo André/SP | Rua Senador Flaquer, 305 | 100,0% | 1,0% |
| Santander - Liberdade - São Paulo/SP | Av. Liberdade, 151 | 100,0% | 1,0% |
| Pernambucanas - Franca - São Paulo/SP | Rua Major Claudiano, 1.800, Local, Centro | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Brooklin - São Paulo/SP | Av. Padre Antônio José dos Santos, n.º 872 | 100,0% | 1,0% |
| Super Nosso - Centro - Belo Horizonte/MG | Av. João Pinheiro, 500 | 100,0% | 1,0% |
| Vacante - Ouvidor - Río de Janeiro/RJ | Av. Rio Branco, 115 | 100,0% | 0,0% |
| Ed. Olivetti Paulista - São Paulo/SP | Av. Paulista, 447, Local | 100,0% | 1,0% |
| Caixa - Centro - Nova Iguaçu/RJ | Av. Marechal Floriano Peixoto, n.º 2.370 | 100,0% | 1,0% |
| Caixa - 14 bis - Río de Janeiro/RJ | Av. Marechal Câmara, n.º 160 | 100,0% | 1,0% |
| Santander - São Mateus - São Paulo/SP | Av. Mateo Bei, 3.286 | 100,0% | 1,0% |
| Itaú - Leblon - Río de Janeiro/RJ | Av. Afrânio de Melo Franco, 131 - Leblon | 100,0% | 1,0% |
| GPA - Rebouças - São Paulo/SP | Pinheiros, zona de Rebouças | 100,0% | 1,0% |
| Caixa - Ipanema - Río de Janeiro/RJ | Rua Visconde de Pirajá, n.º 127 | 100,0% | 1,0% |
| Otros 50 inmuebles (agregados) | Varios — varejo de rua, sucursales bancarias, tiendas y contratos built-to-suit | 100,0% | 0,93% |
| Sociedad de propósito específico (SPE) Portobello (FII SPGM 100%) - Av. Gabriel Monteiro da Silva, 1.838 m² | Av. Gabriel Monteiro da Silva, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| FII Legatus Shopping | — | 2,4% | — |
| FII Pátio Higienópolis | — | 1,5% | — |
HHI 0,082 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 86,7% · Nordeste 7,5% · Centro-Oeste 4,7% · Sul 1,1% |
| Por inquilino | Caixa Econômica Federal 21,0% · GPA (Pão de Açúcar) 14,0% · Cogna Educação (Kroton) 13,0% · Santander 10,0% · Pernambucanas 6,0% · Assaí 5,8% |
| Por indexador | IPCA 67,2% · IGP-M 32,8% |
Un P/VP de 0,93 representa un descuento leve del 7% sobre el valor patrimonial por cuota de R$ 10,69. En línea con los pares de renta urbana (mediana de 0,97).
último cierre R$ 8,67 · valor patrimonial por cuota R$ 10,66.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 1.510.283 · media de 12 meses de R$ 1.999.917.
Liquidez razonable. El volumen medio diario de R$ 1,5 millón (21 días) permite absorber posiciones de hasta R$ 500 mil en 1 o 2 días; los lotes de R$ 1 millón exigen de 3 a 4 días para liquidarse sin mover el precio. Es adecuada para inversores particulares y marginal para fondos institucionales.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Origen como Fondo Santander Agencias | Constituido el 1/11/2012 bajo gestión pasiva como vehículo de sale-and-leaseback de sucursales de Santander. Monoinquilino bancario con ingresos previsibles pero concentrados. |
| Transición a la gestión activa de Rio Bravo | En may/2018 se modificó el reglamento para adoptar una gestión activa, con un mandato enfocado en la diversificación sectorial. En jun/2019 se realizó el primer desdoblamiento de cuotas de 1:10. Inicio del reciclaje del portafolio bancario. |
| Reposicionamiento y emisiones | Secuencia de 4 emisiones (2.ª, 3.ª, 4.ª) que permitieron la adquisición de inmuebles de comercio minorista de calle y el apalancamiento mediante 2 series de CRI (certificados brasileños de créditos inmobiliarios) estructuradas con los alquileres de GPA. Adquisición de inmuebles en Tatuapé, Guarulhos, São José dos Campos, Santo André y São Bernardo do Campo. |
| 5.ª emisión e incorporación de RBED11 | La 5.ª emisión de cuotas en sep/2024 permitió la incorporación de los 7 inmuebles del FII RBED11 (Cogna/Kroton — universidades). En may/2025 se realizó el segundo desdoblamiento de 1:10 (cuota de R$ 90 a R$ 9). Modificación del reglamento para cumplir con la norma CVM 175. |
| BTS Portobello y 6.ª emisión | En mar/2026 se inaugura el BTS Portobello (Gabriel Monteiro Silva), una tienda insignia (flagship store) prémium en São Paulo bajo un contrato atípico de 20 años. La 6.ª emisión está en curso para realizar 3 adquisiciones (cap rate del 8-12,5 %). La ubicación alquilada a Panvel (Curitiba) marcó la entrada en el sector farmacéutico. |