Rio Negro Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada (CNPJ 15.006.286/0001-90). Antigo "FII Rio Negro", renombrado en jun/2025 por adaptación a la Resolución CVM 175.
Segmento: Ladrillo / Oficinas (Lajes corporativas) · Cotización R$ 52,27 · P/VP 0,6212 · VP/cuota R$ 84,15 · Patrimonio R$ 225 Mi · 6.391 partícipes · 1 activos
El RNGO11 (Rio Negro FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Oficinas (Lajes corporativas). Rio Negro Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada (CNPJ 15.006.286/0001-90). Antigo "FII Rio Negro", renombrado en jun/2025 por adaptación a la Resolución CVM 175.
Fondo de un único complejo de oficinas clase A en Alphaville (Barueri-SP), que ha venido reduciendo sus espacios vacíos con nuevos inquilinos y actualizando los alquileres por la inflación. Atención: la distribución reciente contó con reservas y la vacancia, aunque a la baja, sigue siendo alta.
Esta página reúne el retrato factual del RNGO11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Rio Bravo Investimentos.
La Rio Bravo Investimentos es una de las gestoras con mayor trayectoria en el mercado brasileño de FIIs, con más de 24 años de actividad. Administra decenas de FIIs (RBVA11, RCRB11, RBRS11, TRBL11, RBFM11, RBHY11, RBHG11, etc.) cubriendo todos los segmentos. Bajo su gestión (desde nov/2016), el RNGO11 ha navegado por ciclos de vacancia y Covid manteniendo el activo único —el Edificio Rio Negro en Alphaville— sin apalancamiento, sin emitir cuotas y sin llevar a cabo transformaciones agresivas de cartera. Rendimiento desde la OPI: +88% frente al +212% del CDI (brecha natural de un monoactivo de oficinas en una década difícil para el segmento), pero con +45,82% en los últimos 12 meses frente al 25,32% del IFIX, lo que demuestra que la recuperación está en marcha.Monoactivo: C.A. Rio Negro (Alphaville/Barueri-SP) — Edificio Padauiri + Edificio Demini + Deck Park + locales comerciales
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Centro Administrativo Rio Negro (Edificios Padauiri + Demini + Deck Park + Locales) | Alameda Rio Negro, 585 — Alphaville Industrial — Barueri/SP | 100,0% | 0,8217% |
HHI 1,0 — extrema.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
P/VP de 0,62: la cuota cotiza un 38% bajo el valor patrimonial por cuota de R$ 83,55. Descuento significativo, pero justificado por la vacancia en Demini (31%), la salida de Superlógica y un WALE corto.
último cierre R$ 52,27 · mínima histórica R$ 31,39 · máxima R$ 130,00 · valor patrimonial por cuota R$ 84,15.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 250.000 · media de 12 meses de R$ 280.000.
Liquidez baja. Una posición de R$ 1 millón toma ~20 días hábiles en liquidarse sin mover el precio. Es compatible con una posición satélite (≤ 3% de la cartera de fondos inmobiliarios).
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| OPI y adquisición | Fondo constituido el 20/04/2012, inicio de operaciones el 31/01/2012. El 21/06/2012 adquirió el C.A. Rio Negro (Padauiri + Demini + Deck Park) en Alphaville/Barueri. |
| Inicio de la gestión de Rio Bravo | El 14/11/2016, Rio Bravo Investimentos asume la gestión. Desde entonces, un +88% de retorno total frente al +164% del IFIX y el +212% del CDI. |
| DPU estable en torno a R$ 0,50-0,55/mes | Periodo de estabilidad operativa previa al Covid. DPU 2017: R$ 0,55/mes de promedio; 2020: R$ 0,45/mes. |
| Impacto de la pandemia | El ciclo de vacancia posterior al Covid y las revisiones contractuales comprimieron el resultado. La DPU promedio de 2021 cayó a R$ 0,37/mes. |
| Estabilización y renovación de la cartera plug-and-play | La DPU se estabiliza en R$ 0,38-0,40/mes. La gestora invierte en obras de adecuación para ofrecer espacios plug-and-play, atrayendo a nuevos inquilinos (BK Consultoria, JV Transportes, OneKey Payments). |
| Adaptación a la Resolución CVM 175 | El fondo modifica su denominación social a 'Rio Negro Fundo de Investimento Imobiliário de Responsabilidade Limitada' (anteriormente FII Rio Negro - FII). |
| Recorte de la DPU a R$ 0,29/mes | Resultado de caja presionado por periodos de carencia y concesiones en nuevas locaciones + elevada vacancia en la Torre Demini. La DPU se reduce de R$ 0,40 a R$ 0,29/mes — un recorte del 28%. Las distribuciones de 2025 totalizaron R$ 4,04/cuota. |
| Recuperación de la DPU a R$ 0,48 (+26%) | Cronograma del 1S/2026 de revisiones y renovaciones concluido al 100% con un ajuste promedio del +10% y renovación por 60 meses. La DPU asciende a R$ 0,48/mes — el nivel más alto desde 2017. |
| Superlógica notifica la devolución de un piso | Un Hecho Relevante anuncia que Superlógica dejará el piso actual en el 2S/2026 (se aplica multa de 3 meses de alquiler). La inquilina negocia su permanencia en un área menor (~339 m²), sin garantías. Riesgo directo para la Torre Demini. |
| Reabsorción post-GOL: la vacancia retrocede al 14,33% | Tras la salida de GOL el 1/jul/2026 (la vacancia subió al 24,84%), Rio Bravo cerró nuevos contratos con rapidez. El 24/jul firmó con THERA CORRETORA DE SEGUROS (339 m², Torre Demini, plug and play, 4 años). El Hecho Relevante del 03/08 confirma una vacancia del 14,33% — por debajo del promedio regional de Alphaville (~28-33%). |