Sale-leaseback diversificado con opción de recompra (CNPJ 28.267.696/0001-36)
Segmento: Híbrido / Multiestrategia (Sale-Leaseback) · Cotización R$ 96,76 · P/VP 0,9297 · VP/cuota R$ 104,08 · Patrimonio 533305566 · 34.114 partícipes · 8 activos
El RZAT11 (Riza Arctium Real Estate FII) es un fondo inmobiliario del segmento Híbrido / Multiestrategia (Sale-Leaseback). Sale-leaseback diversificado con opción de recompra (CNPJ 28.267.696/0001-36)
FII de ladrillo híbrido con tasa real del 10% y protección patrimonial mediante descuento de adquisición
Esta página reúne el retrato factual del RZAT11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Riza Asset Management.
Riza Asset (ex-Riza Capital) es una gestora independiente especializada en crédito inmobiliario, sale-leaseback y estrategias estructuradas. El RZAT11 es el principal fondo de ladrillo de la casa y adopta una estrategia única: comprar inmuebles con descuento mediante sale-leaseback. La gestora tiene un sólido historial en RZAG11 (CRA), RZAK11 (CRI), RZTR11 (tierras agrícolas) y RZLC11 (logística).
En el RZAT11, la gestión ha demostrado disciplina: tres recompras anticipadas ejecutadas con ganancia extraordinaria, rescisión negociada con Aliança Agrícola (R$ 1,79 M de depósito en garantía apropiado + R$ 13,29 M de indemnización contractual aún no contabilizada) y dos nuevas ventas de activos anunciadas en abr/26.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Cervejaria Cidade Imperial | Rodovia BR-364 (Juscelino Kubitschek), Frutal — MG | 100,0% | 1,0% |
| Complexo Logístico Aspam | Av. Perimetral Norte, 10.002, Vila João Vaz — Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| Splice Indústria | Av. 31 de Março, Votorantim — SP | 100,0% | 1,0% |
| Garagem Rápido Araguaia | Av. Presidente JK, 260, Jardim Presidente — Goiânia/GO | 100,0% | 1,0% |
| Atacadão Dia a Dia | Setor Habitacional Mestre d'Armas, Planaltina — DF | 100,0% | 1,0% |
| Posto Rede Monte Carlo (Mirassol) | Av. Santos Dumont, 4235 — Mirassol/SP | 100,0% | 1,0% |
| Armazém Frigorificado Comfrio | Rod. BR-020, 527 — Caucaia/CE | 100,0% | 1,0% |
| Pátio Andorinha Transportes (Campo Grande) | Av. Costa e Silva, 1275 — Campo Grande/MS | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,4492 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 71,1% · Centro-Oeste 19,3% · Nordeste 3,2% |
| Por inquilino | Cidade Imperial (cervecería) 65,2% · Aspam (logística/aviación) 11,4% · Splice Indústria 7,4% · Rápido Araguaia (transporte) 5,2% · Comfrio Logística 3,5% · Atacadão Dia a Dia 3,3% |
| Por indexador | IPCA 100,0% |
P/VP de 0,93 calculado sobre la cuota de R$ 97,29 (01/06/26) y el patrimonio neto/cuota normalizado de R$ 104,08 (abr/26, tras la baja de cuentas por cobrar de las ventas concluidas). El VP de mar/26 (R$ 125,93) estaba inflado por R$ 150 M en cuentas por cobrar y ya no es la referencia relevante.
último cierre R$ 96,76 · mínima histórica R$ 79,5 · máxima R$ 110,5 · valor patrimonial por cuota R$ 104,08.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| DPS R$ 1,70 + guidance R$ 1,65-1,75 | Relativo al resultado de abr/26 (R$ 3,83/cuota generado, con R$ 12,6 M de otros ingresos por las ventas), el fondo distribuyó R$ 1,70/cuota en mayo/26. La gestión proyecta R$ 1,65-1,75 en los próximos meses por las ganancias no recurrentes, manteniendo R$ 2,75/cuota en caja reservada. El patrimonio neto/cuota se normalizó en R$ 104,08 tras la baja de cuentas por cobrar. |
| Constitución del fondo | Constitución original del FII (bajo otra denominación y gestora). El fondo opera desde 2017, pero la estrategia actual de sale-leaseback comenzó en dic/2019. |
| Riza Asset asume la gestión | La gestión del fondo se transfiere a Riza Asset (ex-Riza Capital). Se inicia el reposicionamiento estratégico hacia el sale-leaseback con opción de recompra. |
| Adquisiciones iniciales y primeras emisiones | El fondo adquiere 5 inmuebles en jun/2021: Comfrio (Caucaia-CE), Rede Monte Carlo (Mirassol y Rio Claro-SP) y Andorinha Transportes (Campo Grande-MS y São Paulo-SP). Total ~R$ 70 M. El patrimonio neto alcanza R$ 165 M con 1,6 M cuotas tras la emisión. |
| Grandes emisiones — Aspam y Cidade Imperial | Oct/2021: adquisición de Aspam (R$ 68 M). Dic/2021: adquisición de Cervejaria Cidade Imperial por R$ 150 M , el mayor activo del fondo. El patrimonio neto salta a R$ 253 M. |
| Consolidación y desdoblamiento de cuotas | En 2022 se realizan nuevas emisiones hasta llegar a 3,7 M cuotas con patrimonio neto de R$ 371 M. Adquisiciones de Splice (ene/2023) y Atacadão Dia a Dia. El DPS oscila entre R$ 0,73 y R$ 1,32 según el IPCA. |
| Estabilización y nuevas adquisiciones | En 2024: adquisiciones de Atacadão Dia a Dia (mar/2024) y Aliança Agrícola (nov/2024). El fondo crece a 4,2 M cuotas y patrimonio neto de R$ 423 M tras una nueva emisión. El DPS se estabiliza en R$ 1,00-1,10/mes. |
| Rescisión del contrato con Aliança Agrícola | El fondo concluyó la rescisión del arrendamiento atípico con Aliança Agrícola (Porto dos Gaúchos-MT). Se apropiaron R$ 1,79 M del depósito en garantía (R$ 0,42/cuota) y se reconoció una indemnización contractual de R$ 13,29 M (R$ 3,14/cuota), esta última no contabilizada por incertidumbre de recuperación . Mecanismo de opción de recompra: los valores por encima de R$ 38,5 M corregidos se dividirán |
| Conclusión de dos ventas — R$ 69,5 M | En abr/2026 el fondo concluyó : (1) venta del inmueble de Aliança Agrícola (Porto dos Gaúchos-MT) a C.Vale por R$ 53 M — ganancia de R$ 8,75 M = R$ 2,06/cuota ; (2) recompra anticipada del inmueble de Rio Claro-SP por Rede Monte Carlo por R$ 16,5 M (adquirido por R$ 15 M) — ganancia de R$ 1,5 M = R$ 0,34/cuota . Portafolio reducido a 8 inmuebles. |
| DPS extraordinario de R$ 1,40 — el mayor en 4 años | El 23/04/2026 el fondo pagó R$ 1,40/cuota relativo a mar/2026 — un aumento del 40% vs. mar/26 (R$ 1,00) y el mayor valor desde 2022 . Refleja el resultado de feb/2026 (R$ 1,54/cuota generado por el fondo) reforzado por la rescisión de Aliança y el excedente acumulado. |
| Reglamento actualizado — adecuación al Oficio-Circular CVM nº 1/2025 | El 14/05/2026 la administradora protocoló un nuevo Instrumento Particular de Modificación del Reglamento (ID 1198458), con el Reglamento consolidado (ID 1198459) y comunicado al mercado (ID 1198460). El cambio es exclusivamente formal: la divulgación de la remuneración de los Prestadores de Servicios Esenciales pasa a realizarse mediante la Herramienta ANBIMA (Plataforma de Transparencia de Tasas) |