Sequóia III Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 09.517.273/0001-82) — IPO en febrero de 2021
Segmento: Ladrillo / Híbrido (nave logística, comercio minorista de alimentación, centro de atención telefónica, local comercial urbano, nave industrial) · Cotización R$ 52,5 · P/VP 0,5395 · VP/cuota R$ 97,31 · Patrimonio R$ 162 Mi · 3.961 partícipes · 5 activos
El SEQR11 (Sequóia III Renda Imobiliária FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Híbrido (nave logística, comercio minorista de alimentación, centro de atención telefónica, local comercial urbano, nave industrial). Sequóia III Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 09.517.273/0001-82) — IPO en febrero de 2021
FII con 5 inmuebles en SP, RJ y RS (naves logísticas, comercio minorista de alimentación y back-office), gestionado por la boutique Sequóia Properties con 10 directrices (guidances) cumplidas y gestión disciplinada. Atención: St. Marché entró en concurso de acreedores — alquileres corrientes pagados, pero nuevo riesgo de crédito en la cartera.
Esta página reúne el retrato factual del SEQR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Sequóia Properties.
Gestora boutique enfocada en inmuebles Core Plus y Value-add (logística, comercio minorista, oficinas). Sequóia mantiene la disciplina: 10 directrices (guidances) cumplidas en su totalidad, alta transparencia (conferencia mensual), postura conservadora en la asignación. Puntos débiles: activos bajo gestión (AuM) concentrados en un único fondo de R$ 163 millones, equipo reducido, dependencia de la boutique para cualquier movimiento estratégico (suscripción, fusiones y adquisiciones, rotación de cartera).5 inmuebles (3 naves + 1 local comercial + 1 centro de atención telefónica) con una ocupación del 93,3% y un WAULT de 3,2 años. Ingresos concentrados en Atento, Roma Oeste y Magna (~80%). Cartera con calidad dispar: 3 activos equivalentes a AAA (built-to-suit) y 1 activo problemático (Penha 69% desocupado).
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Nave Logística Jandira | Condominio Polo Industrial II, Jandira/SP | 100,0% | 1,0% |
| Centro de Atención Telefónica Madureira | Madureira, Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 1,0% |
| Nave Industrial Magna SAP | Santo Antônio da Patrulha/RS | 100,0% | 1,0% |
| Local Habitarte (Brooklin) | Brooklin, São Paulo/SP — bajo el desarrollo inmobiliario Habitarte | 100,0% | 1,0% |
| Comercial Urbano Penha | Penha, Río de Janeiro/RJ | 50,0% | 0,31% |
HHI 0,246 — moderada.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 78,9% · Sul 19,5% |
| Por inquilino | Atento Brasil 27,3% · Roma Oeste 28,6% · Magna International 19,5% · St. Marché 16,0% · Notre Dame Intermédica 7,0% |
SEQR11 cotiza a R$ 51,99 (01/06/2026) frente a un valor patrimonial de R$ 98,41 (abr/2026), lo que representa un descuento del 47,2%. El descuento persiste desde hace más de 4 años consecutivos (desde marzo de 2022) con una mediana cercana a 0,60. No hay un catalizador inmediato para el cierre de este descuento; depende de una emisión estructural o de un ciclo macroeconómico favorable.
último cierre R$ 52,5 · mínima histórica R$ 45,00 · máxima R$ 58,75 · valor patrimonial por cuota R$ 97,31.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 54.000 · media de 12 meses de R$ 62.000.
Liquidez crítica. R$ 53 mil/día. Una posición de R$ 100 mil toma 9 días hábiles; R$ 500 mil toma 46 días; R$ 1 millón toma ~4 meses. Para cualquier posición relevante, SEQR11 es una posición SIN SALIDA; quien entra debe aceptar mantenerla hasta que la gestora haga crecer el fondo o lo liquide. Este es el principal riesgo del fondo, por encima de cualquier otro.| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución del Fondo | Fondo constituido el 04/11/2020 con un patrimonio neto inicial de R$ 99,4 millones y 671 cuotas |
| IPO en la B3 (SEQR11) | Inicio de cotización en feb/2021. Precio de estreno ≈ R$ 100. Primeros 4 inmuebles adquiridos (Jandira, Madureira, Local Habitarte, Magna SAP) totalizando 1.482.052 cuotas y un patrimonio neto de R$ 156 millones |
| Adquisición de Penha (5º inmueble) | Adquisición del 5º inmueble (Penha, RJ) con una participación del 50% — BTS originalmente para Atento. El patrimonio neto asciende a R$ 168 millones, 1.608.552 cuotas |
| Emisión de cuotas (1ª emisión) | Captación adicional que eleva el número de cuotas de 1.608.552 → 1.652.043 (sep/2023) → 1.665.695 (dic/2023). El valor patrimonial por cuota cayó de R$ 96 → R$ 90 (dilución leve) |
| Salida de Atento — Inmueble Penha desocupado | Atento desocupa el inmueble Penha en mar/2024. El DPS se reduce de R$ 0,70 a R$ 0,5583 — reflejo directo de la pérdida de ingresos. Inicio de la búsqueda de un nuevo inquilino (cambio de uso hacia salud/educación) |
| Contrato Notre Dame Intermédica (31% Penha) | Sequóia cierra un contrato a 15 años con Notre Dame Intermédica para el 31% de la superficie de Penha (R$ 42 mil/mes). El DPS se recupera parcialmente a R$ 0,5823 (estable desde oct/2024). El 69% restante sigue en proceso de prospección |
| Revaluación de los inmuebles (+5% en el VP) | Informe de tasación de Ipê Avaliações con fecha base 31/12/2025 revalúa la cartera. El valor patrimonial por cuota sube de R$ 92,55 (sep/25) → R$ 98,05 (mar/26) — ganancia contable de ~R$ 9 millones distribuida entre los inmuebles |
| 10ª directriz (guidance) divulgada (1S2026) | Sequóia divulga su 10ª directriz (guidance): rango de R$ 0,58 a R$ 0,63 por cuota para el período de ene-jun/2026. Mantiene la disciplina del 100% de cumplimiento de las directrices anteriores (10 de 10) |