Suno Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário FII Responsabilidade Limitada (CNPJ 40.011.225/0001-68). IPO el 3/5/2021. Gestión: Suno Asset; administración: BTG Pactual. En octubre de 2025, la AGE aprobó su fusión e incorporación en el SNME11 (Suno Multiestratégia), cuya materialización está prevista para el segundo semestre de 2026. Cierre del ejercicio social: 30 de junio.
Segmento: FoF (Fondo de Fondos), en proceso de fusión con el SNME11 · Cotización R$ 71,0 · P/VP 0,8451 · VP/cuota R$ 84,01 · Patrimonio R$ 338 Mi · 25.254 partícipes
El SNFF11 (Suno Fundo de Fundos FII) es un fondo inmobiliario del segmento FoF (Fondo de Fondos), en proceso de fusión con el SNME11. Suno Fundo de Fundos de Investimento Imobiliário FII Responsabilidade Limitada (CNPJ 40.011.225/0001-68). IPO el 3/5/2021. Gestión: Suno Asset; administración: BTG Pactual. En octubre de 2025, la AGE aprobó su fusión e incorporación en el SNME11 (Suno Multiestratégia), cuya materialización está prevista para el segundo semestre de 2026. Cierre del ejercicio social: 30 de junio.
Fondo de Fondos de Suno Asset que invierte en cuotas de otros FIIs y en una porción de acciones, con el objetivo de obtener dividendos mensuales y ganancias de capital mediante una gestión activa en relación con el IFIX. Atención: el fondo será incorporado por el SNME11 (fondo multiestratégia) con fecha prevista para 2026. La totalidad de la reserva acumulada se distribuirá antes de que concluya la fusión.
Esta página reúne el retrato factual del SNFF11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Suno Asset Management.
La Suno Asset Management es el brazo de gestión de Suno (Suno Research, casa de análisis centrada en la renta pasiva). El grupo es una referencia en contenido educativo sobre fondos inmobiliarios (el canal de Tiago Reis en YouTube, con más de 800 mil suscriptores). En 2026 administra un ecosistema de fondos inmobiliarios: SNFF11 (FoF, en proceso de fusión), SNME11 (multiestrategia/fondo de cobertura, destino de la fusión), SNCI11 (deuda/CRIs), SNEL11 (energías limpias), KISU11 (FoF del índice Suno 30), entre otros. El historial de SNFF es positivo: un alfa del +8,95% sobre el IFIX desde mayo de 2021, equivalente al 124% del IFIX. Equipo sénior (Marco Tembra a cargo de relación con inversores). Punto delicado: la fusión se anunció como beneficiosa para los partícipes, pero el veredicto definitivo llegará con la estructura final de SNME11. Auditor: KPMG (el mismo que SNFF). Administrador: BTG Pactual.FoF puro: 71 FIIs (R$ 307 millones, ~88% del patrimonio neto) + 1 CRI directo de Riza Securitizadora (R$ 3,5 millones) + 4 acciones del sector inmobiliario (R$ 3,3 millones) + caja (R$ 14,7 millones)
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Pisa VII (desarrollo logístico) | — | 11,5% | — |
| REC Logística | — | 8,2% | — |
| Roma VI (multiestratégia) | — | 6,5% | — |
| TRX Hedge | — | 5,7% | — |
| REC Recebíveis Imobiliários | — | 3,7% | — |
| Hedge Office Income | — | 3,6% | — |
| Catuai Vista FL | — | 3,2% | — |
| Valora CRI Índice de Preços | — | 2,7% | — |
| Pátria Securities | — | 2,6% | — |
| VBI Logístico | — | 1,4% | — |
| Vinci Logística | — | 2,5% | — |
| Mauá Capital Recebíveis Imobiliários | — | 2,4% | — |
| VBI Prime Properties | — | 2,3% | — |
| Invista Brazilian Business Park | — | 2,2% | — |
| Caixa Imóveis Corporativos | — | 2,3% | — |
| RBR Properties | — | 2,1% | — |
| Zagros Multiestratégia | — | 2,0% | — |
| XP Malls | — | 1,7% | — |
| GGR Covepi Renda | — | 1,6% | — |
| Kilima Suno 30 (FoF del índice Suno 30) | — | 1,6% | — |
| Suno Energias Limpas | — | 1,5% | — |
| Zavit Crédito Imobiliário | — | 1,5% | — |
| Onda Invest Multiestratégia | — | 1,4% | — |
| Iridium FII | — | 1,4% | — |
| Inter Oportunidade Imobiliária | — | 1,3% | — |
| Fator Verita Multiestratégia | — | 1,3% | — |
| BTG AAA Cajamar / BTG Logística | — | 0,5% | — |
| Apex Malls | — | 0,9% | — |
| JS Real Estate Multigestão | — | 0,9% | — |
| BTG Real Estate Hedge Fund | — | 0,4% | — |
| BRM FII | — | 0,7% | — |
| More Crédito Imobiliário | — | 0,7% | — |
| Pátria Crédito Imobiliário Índice de Preços | — | 0,8% | — |
| Pátria Logística | — | 0,8% | — |
| Riza TerraX | — | 0,7% | — |
| Urca Prime Renda | — | 0,7% | — |
| Successpar Varejo | — | 0,7% | — |
| Galápagos Recebíveis Imobiliários | — | 0,7% | — |
| RBR High Grade | — | 1,1% | — |
| Capitânia Securities II | — | 0,5% | — |
P/VP del fondo.
último cierre R$ 71,0 · mínima histórica R$ 66,71 · máxima R$ 92,70 · valor patrimonial por cuota R$ 84,01.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Oferta pública inicial (IPO) en mayo de 2021 | El SNFF11 inicia su cotización en la B3 con 4,02 millones de cuotas a R$ 100,00 (patrimonio neto inicial de ~R$ 402 millones). Mandato: FoF de gestión activa, 100% invertido en cuotas de FIIs, acciones de empresas cotizadas con actividad inmobiliaria, CRIs y renta fija para garantizar liquidez. Gestor: Suno Asset; Administrador: BTG Pactual. |
| Primer año de gestión (2021) | Rentabilidad acumulada del +0,63% en el año (parcial de 7 meses) frente a una caída del IFIX del 1,97%. Alpha de 2,60 puntos porcentuales desde el inicio. Cartera todavía en fase de despliegue (ramp-up): más de 50 posiciones en FIIs adquiridas. |
| Consolidación (2022) | Rentabilidad del año: +5,53% frente al IFIX del +0,21%. Alpha de 5,32 puntos porcentuales. Distribución de R$ 1,30 en junio y diciembre (semestrales). Distribución por cuota (DPU) mensual media de R$ 0,76. |
| Crecimiento sólido (2023) | Rentabilidad del +20,48% frente al IFIX del +15,74%. Alpha de 4,74 puntos porcentuales. Inicio de una mayor exposición a fondos de desarrollo (PISA VII, ROMA VI). Distribución por cuota (DPU) mensual media de R$ 0,71 más un extra de R$ 1,30 en diciembre. |
| La distribución por cuota (DPU) sube a R$ 1,00 | En abril de 2024, el fondo elevó la distribución por cuota (DPU) a R$ 1,00 mensuales (frente a los R$ 0,72 de marzo de 2024), como reflejo de unos mayores ingresos procedentes de los FIIs invertidos y de ganancias de capital, impulsados por el ciclo positivo del IFIX a principios de 2024. |
| Mejor año (2024) | Rentabilidad del +16,29% frente al IFIX del +8,92%. Alpha de 7,37 puntos porcentuales, el mayor delta anual registrado por el fondo. Distribución por cuota (DPU) mensual media de R$ 0,99 por cuota (R$ 1,10 en julio y R$ 1,00 en varios meses). |
| La distribución por cuota (DPU) regresa a R$ 0,72 al mes | Tras alcanzar máximos de R$ 1,00 a R$ 1,10 en 2024, la distribución por cuota (DPU) vuelve a situarse en R$ 0,72 a partir de octubre de 2024 y se mantiene en dicho nivel durante 2025, reflejando una tasa Selic situada entre el 14,75% y el 15% y un rendimiento por distribución (dividend yield) ajustado en los FIIs de la cartera. |
| La AGE aprueba la fusión con el SNME11 | Hito crítico: la Asamblea General Extraordinaria aprueba la incorporación del SNFF11 en el SNME11 (Suno Multiestratégia / Hedge Fund). Los cuotapartistas recibirán cuotas del SNME11 en proporción a su patrimonio neto en la fecha de registro. La gestora argumenta que un vehículo único otorga mayor flexibilidad (estrategias long-and-short, arbitraje, multiestrategia). Conclusión prevista: primer sem |
| Distribuciones extraordinarias previas a la fusión | La distribución por cuota (DPU) asciende a R$ 1,10 mensuales en octubre, noviembre y diciembre de 2025, mientras se reduce la reserva. En enero de 2026 cae a R$ 0,80 y a partir de febrero de 2026 se estabiliza en R$ 0,72 mensuales (resultado corriente). La reserva acumulada disminuye desde R$ 0,84 por cuota en septiembre de 2025 hasta R$ 0,10 por cuota en febrero de 2026. |
| Cierre de 2025: alpha de +9,87 puntos porcentuales | Rentabilidad del año 2025: +41,82% frente al IFIX del +31,95%. Alpha de 9,87 puntos porcentuales, el segundo mejor año del fondo. Valor patrimonial de la cuota en diciembre de 2025: R$ 87,69. Cotización de mercado: R$ 76,90 (P/VP de 0,88). |
| Rendimiento en lo que va de año (YTD) 2026: +45,68% | En febrero de 2026: alfa desde la oferta pública inicial (IPO) del +8,95% (precio de cotización de R$ 74,79; valor patrimonial de R$ 87,69). Valor potencial por el valor patrimonial contable de los activos en R$ 98,29; un descuento implícito del 17,2% y un potencial alcista (upside) del 31,4%. Volumen medio diario de R$ 652 mil al día. |
| Conclusión prevista de la fusión (primer semestre de 2026) | Próximo evento crítico: la incorporación en el SNME11 debe materializarse en el primer semestre de 2026. La totalidad de la reserva acumulada se distribuirá hasta el último mes inmediatamente anterior. Tras la fusión, el ticker SNFF11 dejará de existir y el inversor pasará a ser cuotapartista del SNME11 (Suno Multiestratégia FII). |