Fondo monosectorial de salud (healthcare) administrado por BR-Capital DTVM, con asesoría de Unitas Real Estate (CNPJ 39.714.024/0001-48).
Segmento: Ladrillo — Hospitalario / Salud · Cotización R$ 251,85 · P/VP 0,8966 · VP/cuota R$ 280,89 · Patrimonio R$ 600 Mi · 788 partícipes · 40 activos
El TJKB11 (TJK Renda Imobiliária FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo — Hospitalario / Salud. Fondo monosectorial de salud (healthcare) administrado por BR-Capital DTVM, con asesoría de Unitas Real Estate (CNPJ 39.714.024/0001-48).
Exposición rara al segmento de salud en Brasil con inmuebles hospitalarios y clínicos en SP, SC y RJ, todos con contratos atípicos de larga duración indexados al IPCA (96,4%). Fique atento: los cuatro inmuebles que se retrasaron en 2026 ya volvieron a un 0% de morosidad en el Informe Trimestral Q2/2026, pero el pago en cuotas solo termina en oct/2026; y la ganancia de capital por la venta de oct/2024 terminó (última cuota recibida en el Q2/2026), por lo que el dividendo pasa a depender solo de la operación, ahora con el doble de cuotas (2.134.524) tras la emisión del 1S2026.
Esta página reúne el retrato factual del TJKB11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: BR-Capital DTVM S.A. (administradora) / Unitas Real Estate (asesora inmobiliaria).
La BR-Capital DTVM opera desde hace más de 50 años en el mercado financiero, con un perfil enfocado en bienes raíces. Es la administradora y agente de registro del fondo (CNPJ 44.077.014/0001-89). La Unitas Real Estate actúa como asesora inmobiliaria. La gestión del TJKB11 desde la OPI ha entregado un crecimiento patrimonial consistente (de R$ 200 millones en 2022 a R$ 604 millones en mar/2026), 100% de ocupación sostenida y expansión geográfica (de São Paulo a Santa Catarina y Río de Janeiro). No obstante, el historial presenta dos puntos de atención: la coincidencia entre la adquisición en mar/2026 y el inicio de los cobros en abr/2026 precipitó un recorte en la distribución por cuota, lo que evidencia una planificación financiera ajustada; además, la auditoría (ECOVIS) llamó la atención con un párrafo de énfasis sobre escrituras registrales pendientes en parte de los inmuebles adquiridos.| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Complejo Tatuapé (3 edificios — Rua Vilela 788, 798, 806) | Rua Vilela, n.º 788, 798 y 806, Vila Lusitânia, Tatuapé — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Edificio Marselhesa (Vila Mariana) — plantas completas | Rua Marselhesa, n.º 488 y n.º 500, Vila Mariana — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Centro Médico Santo Amaro (Borba Gato) | Av. Adolfo Pinheiro, n.º 2366, Santo Amaro — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Av. Brasil 350 (Jardim Paulista) | Av. Brasil, n.º 350, Jardim Paulista — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Ed. Mykonos (Oficinas 51 y 52) — Vila Olímpia | Rua Gomes de Carvalho, 1356, Vila Olímpia — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Centro de Tratamiento de Ojos (Hospital) — Joinville | Rua Camboriú / Rua Desem. Nelson Nunes Guimarães, Joinville — SC (inscripciones | 100,0% | 1,0% |
| Locales Barra Private (RJ) — Locales 105, 108 y 109 | Av. Armando Lombardi, n.º 400, Jacarepaguá — Río de Janeiro/RJ (inscripciones re | 100,0% | 1,0% |
| Complejo Neolink (RJ) — Locales 101-113 de los Bloques 1, 2 y 3 | Av. Ayrton Senna, n.º 2500, Jacarepaguá — Río de Janeiro/RJ (inscripciones regis | 100,0% | 1,0% |
| Edificio Padre Machado (Vila Mariana) — Instituto do Sono | Rua Padre Machado, n.º 1040, Vila Mariana — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Edificio Napoleão de Barros 899 (Vila Mariana) — Instituto do Sono | Rua Napoleão de Barros, n.º 899, Vila Mariana — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Edificio Napoleão de Barros 925 (Vila Mariana) — Instituto do Sono | Rua Napoleão de Barros, n.º 925, Vila Mariana — São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| BRC III Desenvolvimento FII (NO cotado) | — | 3,9% | — |
HHI 0,135 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 76,0% · Sul 24,0% |
| Por inquilino | Instituto do Sono 28,0% · Centro de Tratamiento de Ojos (CTO Joinville) 24,0% · Centro de Terapia / Rehabilitación (BRC-III Pompeia) 10,0% · Oncoclínicas + IPEMED/AFYA (RJ) 9,0% · Resto de inquilinos del sector de la salud (SP) 29,0% |
| Por indexador | IPCA 95,0% · IGP-M 5,0% |
| Por tipo de contrato | atipico 100,0% · tipico 0,0% |
Un P/VP de 0,90 indica un descuento moderado del 10% sobre el valor patrimonial, en línea con la mediana del subsegmento hospitalario (~0,95).
último cierre R$ 251,85 · mínima histórica R$ 247,10 · máxima R$ 320,00 · valor patrimonial por cuota R$ 280,89.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 76.684 · media de 12 meses de R$ 389.267.
Liquidez muy baja. Una posición de R$ 500 mil requiere aproximadamente 33 días hábiles para liquidarse sin afectar el precio, lo que resulta incompatible con una salida rápida o un rebalanceo ágil de la cartera. La base de cuotapartistas aumentó de 648 (primer trimestre de 2026) a 767 (segundo trimestre de 2026), una evolución positiva pero todavía insuficiente para lograr una liquidez adecuada.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E IPO RESTRITO | Constitución a través de la Instrucción CVM 476 (esfuerzos restringidos) con 100 mil cuotas a R$ 1.000 cada una — R$ 100 millones captados. Enfoque inicial en el sector de la salud en São Paulo. |
| DESDOBRAMENTO 1:10 | La asamblea del 01/07/2021 aprobó un desdoblamiento de 1:10 — cada cuota de R$ 1.000 se convirtió en 10 cuotas de R$ 100. El patrimonio neto pasó a estar representado por ~1 millón de cuotas. |
| INÍCIO B3 + DPS R$ 2,24-2,52 | Folleto definitivo archivado el 16/11/2021. Operación en bolsa estabilizada. Patrimonio neto de R$ 201 millones y 6 unidades de salud en São Paulo. Distribución por cuota inicial de R$ 2,24 que evoluciona a R$ 2,51 a lo largo de 2022. |
| EVENTO ATÍPICO DPS R$ 1,60 | La distribución por cuota de junio de 2023 cayó a R$ 1,60 (frente a los R$ 2,44 anteriores). Fue un evento puntual sin detalles extensos en los hechos relevantes — posiblemente un aplazamiento de devengo. |
| EMISSÃO CRI + EXPANSÃO SC | Emisión de dos series de CRI (CRI 43, Companhia Província) por un total de R$ 20 millones: Serie 1 (CDI+4,35%, con Tatuapé como respaldo) e Serie 2 (IPCA+9,00%, con Jardim Paulista). Inicio de la amortización programado para oct/2026. Adquisición del Centro de Tratamiento de Ojos en Joinville/SC por R$ 61,9 millones, pagados parte en efectivo + 100.322 cuotas a R$ 280 + cuotas diferidas. |
| DPS PARA R$ 3,27 | Tras la estabilización de las adquisiciones en Santa Catarina y Río de Janeiro + la ganancia de capital por la venta de inmuebles (R$ 60 millones fraccionados), la distribución por cuota sube a R$ 3,27 — el nivel más alto de su historia. |
| EXPANSÃO RJ (BARRA + NEOLINK) | Adquisición de 29 locales en Barra da Tijuca/RJ, distribuidos en 2 contratos: Oncoclínicas e IPEMED|AFYA. Suma 5.360 m² de superficie bruta locativa. Geográficamente, el fondo pasa a operar en 3 estados. |
| DPS AJUSTADO PARA R$ 2,90 | Tras el pico de R$ 3,27 (oct/24-mar/25), la distribución por cuota se ajusta a R$ 2,90 — un nivel sostenible tras la absorción de las nuevas adquisiciones y la estabilización de la ganancia de capital fraccionada. |
| 4ª EMISSÃO + INSTITUTO DO SONO | Adquisición de 3 inmuebles del Instituto do Sono en Vila Mariana (Padre Machado + Napoleão de Barros 899 y 925) por un total de 16.660 m² de superficie bruta locativa adicional (+44%). Valor de R$ 271,5 millones, pagados mediante la emisión de 969.852 nuevas cuotas a R$ 280 cada una (4.ª emisión). Contrato atípico a 15 años (hasta 2041), indexado al IPCA, rentabilidad bruta del 10,52% anual. |
| CORTE DPS PARA R$ 2,50 | Hecho Relevante del 17/03/2026: morosidad en el pago correspondiente a marzo de 2026 en los inmuebles Marselhesa, Tatuapé, Av. Brasil y Borba Gato (4 inmuebles). La negociación contempla el pago en 3 cuotas a partir de abr/2026. Sumado al descalce de la 4.ª emisión (recepción del Instituto do Sono solo en abr/26), la distribución por cuota se reduce a R$ 2,50. |
| DPS RETOMA R$ 2,90 | La distribución por cuota de abr/2026 regresa a R$ 2,90 — recuperación tras el recorte puntual de mar/2026. |