Fondo de oficinas prime en São Paulo. Dos activos en Itaim Bibi/Nova Faria Lima (Edificios Metropolitan y Platinum). La gestión pasó de RBR Asset a Patria el 3/2/2026 (Patria adquirió el control de RBR).
Segmento: Fondo de Ladrillo / Oficinas prime (Nova Faria Lima — São Paulo) · Cotización R$ 63,14 · P/VP 0,6152 · VP/cuota R$ 102,64 · Patrimonio R$ 465 Mi · 4.355 partícipes · 2 activos
El TOPP11 (RBR Top Offices FII) es un fondo inmobiliario del segmento Fondo de Ladrillo / Oficinas prime (Nova Faria Lima — São Paulo). Fondo de oficinas prime en São Paulo. Dos activos en Itaim Bibi/Nova Faria Lima (Edificios Metropolitan y Platinum). La gestión pasó de RBR Asset a Patria el 3/2/2026 (Patria adquirió el control de RBR).
Dos oficinas de categoría AAA en São Paulo, 12,9 mil m², contratos 100% indexados al IPCA y una vacancia del 2%. El pasivo a corto plazo fue liquidado; en su lugar ingresa un CRI a 5 años a IPCA + 8,9% anual cuyo costo de arrastre reduce el rendimiento de R$ 0,84 a R$ 0,45 por cuota a partir de septiembre de 2026.
Esta página reúne el retrato factual del TOPP11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Patria Investimentos (gestión directa de RBR Gestora de Recursos).
El 3/2/2026, Patria pasó a controlar directamente a RBR Gestão de Recursos Ltda., y asumió la gestión del TOPP11. Patria es la mayor gestora independiente de FIIs de Brasil (más de R$ 38 mil millones bajo gestión, más de 30 FIIs cotizados en la B3). RBR era una boutique especializada en oficinas prémium de São Paulo y ahora adquiere músculo institucional. Se mantuvo al equipo operativo (más de 50 profesionales). Riesgo: conflicto de mandato con otros FIIs de oficinas de la firma (BRCR11, AAA Corporate).Ver el análisis de la gestora Patria Investimentos (gestión directa de RBR Gestora de Recursos) →
Portafolio exclusivo de oficinas prime: 2 activos vecinos en Itaim Bibi / Nova Faria Lima, ambos de categoría AAA, con 33 inquilinos diversificados.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Edificio Metropolitan | Calle Amauri, 255 — Itaim Bibi, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Edificio Platinum | Calle Jerônimo da Veiga, 384 — Itaim Bibi, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,68 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por inquilino | Hejoassu Administração (Family Office de Votorantim) 12,9% · Votorantim S.A. 8,6% · Anima Investimentos 5,7% · Pragma Asset Management 5,0% · Vinland Capital 5,0% |
| Por indexador | IPCA 61,0% · IGP-M 39,0% |
| Por tipo de contrato | Típico 100,0% · Atípico 0,0% |
P/VP de 0,62 calculado sobre la cotización de R$ 65,51 (13/05/26) y un valor patrimonial por cuota de R$ 106,26 (mar/26). Descuento del 38% sobre el valor patrimonial — el más profundo del segmento de oficinas prime de São Paulo. Causa principal: pasivo a corto plazo de R$ 278 millones con vencimiento el 30/04/2026.
último cierre R$ 63,14 · mínima histórica R$ 64,49 · máxima R$ 102,01 · valor patrimonial por cuota R$ 102,64.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 400.000 · media de 12 meses de R$ 600.000.
Baja liquidez. Una posición de R$ 500 mil toma ~6 días hábiles en liquidarse sin mover el precio. Incompatible con salidas rápidas o tamaños superiores a R$ 1 millón.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | Lanzamiento del RBR Top Offices FII con una captación de R$ 452,8 millones a R$ 100 por cuota entre 5.101 inversores. |
| AQUISIÇÃO METROPOLITAN + PLATINUM | Cierre de la compra de los primeros activos. Vendedor: HGPO11. |
| OPERAÇÃO ESTABILIZADA | Inicio de la operación plena. DPU estabilizado en R$ 0,84 por cuota. |
| AJUSTE CONTÁBIL VP | A solicitud de KPMG, la cuota de abr/26 pasó a valorarse a valor presente — valor patrimonial por cuota ajustado. |
| RENOVAÇÃO METROPOLITAN +9,2% | Contrato relevante en el Metropolitan renovado por 5 años. Alquiler en el Platinum a R$ 410/m² (récord). |
| PATRIA ASSUME GESTÃO | Patria pasa a controlar RBR. Cambio de gestor sin alteraciones operativas inmediatas. |
| VENCIMENTO PARCELA — EVENTO CRÍTICO | 30/04/2026: vence la 2ª cuota de R$ 278 millones. Se espera un CRI para su refinanciación. |