Gestión Vinci Real Estate / Vinci Compass | Adm. BRL Trust (Apex)
Segmento: Ladrillo — Logística (Renta Gestión Activa) · Cotización R$ 91,65 · P/VP 0,8384 · VP/cuota R$ 109,32 · Patrimonio R$ 1,64 Bi · 149.265 partícipes · 12 activos
El VILG11 (Vinci Logística — Fundo de Investimento Imobiliário) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo — Logística (Renta Gestión Activa). Gestión Vinci Real Estate / Vinci Compass | Adm. BRL Trust (Apex)
Propietario de naves logísticas de primera línea en varios estados, alquiladas a grandes empresas como Ambev, DHL y Shopee para almacenar y distribuir mercancías, bajo la gestión de Vinci. Atención: parte de la renta actual proviene de una ganancia temporal que se agotará en los próximos años.
Esta página reúne el retrato factual del VILG11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Vinci Real Estate / Vinci Compass.
Vinci Compass (antes Vinci Partners) es una de las mayores gestoras independientes de Brasil, con más de R$ 75 mil millones bajo gestión consolidados (incluyendo Real Estate). La división inmobiliaria (Vinci Real Estate) administra más de R$ 12 mil millones en fondos inmobiliarios (FII) de logística, cobros y centros comerciales (VILG11, VINO11, VISC, VCRI, entre otros). Equipo sénior con trayectoria comprobada en estructuración y reciclaje de carteras (venta del Jundiaí BP en 2023, operación HGLG11 en nov/2025) y gestión activa de inquilinos. Entre 2024 y 2025, Vinci Partners se fusionó con Compass Group para formar Vinci Compass, ampliando su presencia en América Latina sin alterar el equipo local de Real Estate.Ver el análisis de la gestora Vinci Real Estate / Vinci Compass →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| HGLG11 | — | 22,3% | — |
| Extrema Business Park I | Extrema, MG/MG | 18,6% | 100% |
| Alianza Park Belém | Benevides, PA/PA | 11,6% | 100% |
| Caxias Park | Duque de Caxias, RJ/RJ | 11,5% | 98% |
| Parque Logístico Pernambuco | Ipojuca, PE/PE | 10,3% | 100% |
| Castelo 57 Business Park | São Roque, SP/SP | 10,1% | 100% |
| CD Cachoeirinha | Cachoeirinha, RS/RS | 5,7% | 100% |
| ITAÚ CORP FEDERAL PLUS RF CP FICFI | — | 5,7% | — |
| CD Eldorado | Eldorado do Sul, RS/RS | 4,7% | 100% |
| Airport Town Guarulhos III | Guarulhos, SP/SP | 3,6% | 95% |
| CD Cariacica | Cariacica, ES/ES | 3,6% | 100% |
| PATL11 | — | 0,4% | — |
| RBRX11 | — | 0,3% | — |
| GLOG11 | — | 0,3% | — |
| XPIN11 | — | 0,2% | — |
| QNTS11 | — | 0,2% | — |
| HFOF11 | — | 0,2% | — |
| CL Cajamar | Caieiras, SP/SP | 0,1% | 100% |
| VGHF11 | — | 0,1% | — |
| Airport Town Guarulhos I | Guarulhos, SP/SP | — | 100% |
| CD Pouso Alegre | Pouso Alegre, MG/MG | — | 0% |
HHI 0,1436 — baja.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 39,0% · HGLG11 look-through (múltiple) 27,0% · Sul (RS) 10,0% · Norte (PA) 9,0% · Noreste (PE) 5,0% |
| Por inquilino | Ambev S.A. (nuevas adquisiciones de HGLG + directos) 29,0% · Solística (Grupo FEMSA) 7,0% · Tok&Stok 5,0% · Supporte Saúde 5,0% · DHL 4,0% |
| Por indexador | IPCA 82,0% · IGP-M 18,0% |
| Por tipo de contrato | Típico 87,0% · Atípico 13,0% |
Un P/VP de 0,90 (cotización de R$ 101,29 frente a un valor patrimonial de R$ 112,44) representa un descuento patrimonial moderado. En comparación con la media del segmento de logística AAA (P/VP mediano de 0,96), el descuento adicional de ~6 puntos porcentuales puede reflejar la asimilación de la gran transacción de HGLG11; la convergencia hacia el valor patrimonial constituye un catalizador relevante para el periodo 2026-2027.
último cierre R$ 91,65 · mínima histórica R$ 65,00 · máxima R$ 151,50 · valor patrimonial por cuota R$ 109,32.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 3.420.000 · media de 12 meses de R$ 2.400.000.
Liquidez alta para el segmento. Una posición de R$ 1 millón se liquida en ~1,5 día hábil sin alterar el precio. Desinvertir R$ 10 millones aún requiere planificar la salida en ~3 semanas.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Oferta pública inicial (IPO) del fondo (1.ª y 2.ª emisiones) | Inicio de Vinci Logística FII el 10/12/2018 con un precio por cuota de R$ 90,91. Enfoque inicial en naves logísticas de calidad en el eje del Sudeste. |
| Crecimiento mediante emisiones | Una secuencia de emisiones (3.ª, 4.ª, 5.ª y 6.ª) elevó el fondo de R$ 65 millones (ene/2019) a R$ 1,72 mil millones (mar/2021). Adquisiciones estratégicas en Extrema, Caxias, Cariacica, Cachoeirinha, Castelo 57 y Pernambuco. |
| Cierre de la 6.ª emisión (14,997 millones de cuotas) | La última gran emisión se estabiliza en 14.997.396 cuotas — base mantenida hasta 2026. A partir de entonces, el enfoque pasa a ser la optimización y el reciclaje de la cartera. |
| Presión de los tipos de interés y reciclaje ligero | La tasa Selic al 13,75% presiona a los fondos inmobiliarios de ladrillo. Vinci vende el Jundiaí Business Park (may/2023) a un precio alineado con el valor patrimonial. El intento de venta del CD Cachoeirinha en enero de 2023 se suspende en junio de 2023. |
| Venta del 19% del Parque Logístico Osasco | Compromiso firmado el 29 de noviembre de 2024 para la enajenación parcial — primer paso del plan de reciclaje que culminaría en 2025. |
| Megatransacción de HGLG11 (R$ 709,6 millones) | Conclusión de la enajenación de 4 activos (Porto Canoa LOG, Pq. Logístico Osasco, Fernão Dias BP y CD Privalia) por R$ 709,6 millones, con R$ 582,2 millones pagados en cuotas de HGLG11 integradas al valor patrimonial . Período de bloqueo (lock-up) hasta el 31/12/2025; posteriormente, monetización gradual en el mercado secundario. |
| Reevaluación de los activos (Colliers) | La valoración a valor de mercado realizada por Colliers arroja un valor +1,70% por encima del valor contable , equivalente a un +1,24% en el valor patrimonial por cuota. Esto confirma la calidad y la ubicación de la cartera remanente. |
| Adquisición del 4% de CL Cajamar | Compromiso por el 4% de un activo logístico en Caieiras/SP (polo Cajamar) por R$ 2 millones (cap rate inicial del 10,1%). |
| Monetización de HGLG11 + ganancia de capital | Vinci vende ~566 mil cuotas de HGLG11 en el mercado secundario en el primer trimestre de 2026 , generando R$ 92,9 millones en efectivo y R$ 9,9 millones en ganancias de capital (R$ 0,66 por cuota). Posición remanente en marzo de 2026: 3,02 millones de cuotas (R$ 468 millones a valor de mercado). |
| Propuesta por el 50% restante en el Parque Logístico Pernambuco | Vinci presenta una propuesta para adquirir la participación restante del 50% en el Parque Logístico Pernambuco (Ipojuca/PE) por R$ 56,2 millones al contado (R$ 1.600/m²) — pasando a poseer el 100% del activo. |