Ladrillo de oficinas de Vinci Real Estate (Vinci Compass) — 9 activos, 75 mil m² de ABL propia
Segmento: Ladrillo — Oficinas (Lajes Corporativas) · Cotización R$ 4,18 · P/VP 0,4257 · VP/cuota R$ 9,82 · Patrimonio R$ 814 Mi · 123.845 partícipes · 9 activos
El VINO11 (Vinci Offices FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo — Oficinas (Lajes Corporativas). Ladrillo de oficinas de Vinci Real Estate (Vinci Compass) — 9 activos, 75 mil m² de ABL propia
Propietario de 9 edificios de oficinas en São Paulo y Río de Janeiro, con la sede de Globo como su principal inquilina bajo un contrato de largo plazo, el cual sustenta la mayor parte de los ingresos del fondo. Atención: la mitad de los edificios todavía cuenta con espacios vacíos en proceso de reocupación, y la deuda estructural comprime el rendimiento.
Esta página reúne el retrato factual del VINO11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Vinci Real Estate Gestora de Recursos (grupo Vinci Compass).
Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (CNPJ 13.838.015/0001-75) es el brazo inmobiliario del grupo Vinci Compass (ex Vinci Partners), una de las gestoras independientes más grandes de Brasil con más de R$ 70 mil millones bajo gestión. La firma opera en FIIs desde 2011 y mantiene una amplia familia de fondos: VINO11 (oficinas), VILG11 (logística), VISC11 (centros comerciales), VCRI11 (CRI), VICA11 (Fiagro), VFDL (desarrollo logístico), entre otros.
La administración está a cargo de BRL Trust DTVM (actual Apex Group Brazil) y la auditoría es realizada por PwC. El equipo de gestión cuenta con un historial relevante en transacciones inmobiliarias, pero VINO11 atraviesa un difícil ciclo post-pandemia: la transición del mercado de oficinas en SP/RJ, sumada a las vacancias específicas de los activos del fondo, ha pesando sobre la rentabilidad. En el periodo 2024-2025 la gestión adoptó medidas importantes: demanda de desalojo contra WeWork en Oscar Freire (sep/2024), venta de C&A Alphaville (sep/2025) con recompra anticipada del CRI VINO de mayor costo, y actualmente se enfoca en recomponer la ocupación en Haddock Lobo y BBS.
Ver el análisis de la gestora Vinci Real Estate Gestora de Recursos (grupo Vinci Compass) →
9 activos de oficinas en SP (76%) y RJ (24%) — 60% del ingreso concentrado en la Sede Globo SP
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Sede Globo SP | Rua Evandro Carlos de Andrade, 160 — Chucri Zaidan, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Haddock Lobo 347 | Rua Haddock Lobo, 347 — Paulista, São Paulo/SP | 85,7% | 0,26% |
| BM 336 (Edificio Bartolomeu Mitre) | Av. Bartolomeu Mitre, 336 — Leblon, Río de Janeiro/RJ | 51,0% | 1,0% |
| BMA Corporate | Largo do Ibam, 1 — Humaitá, Río de Janeiro/RJ | 100,0% | 0,96% |
| Oscar Freire 585 (OF 585) | Rua Oscar Freire, 585 — Jardins, São Paulo/SP | 66,7% | 0,14% |
| Vita Corá | Rua Cerro Corá, 2175 — Alto de Pinheiros, São Paulo/SP | 66,4% | 0,75% |
| Brooklyn Business Square (BBS) | Rua Jaceru, 154 — Vila Gertrudes, São Paulo/SP | 100,0% | 0,8% |
| LAB 1404 | Rua Mourato Coelho, 1404 — Vila Madalena, São Paulo/SP | 38,3% | 1,0% |
| Edificio Cardeal Corporate | Rua Cardeal Arcoverde, 563 — Pinheiros, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
HHI 0,2514 — moderada-alta — dominada por la Sede Globo SP (45,6% sobre los activos brutos).
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — São Paulo capital 73,5% · Sudeste — Río de Janeiro capital 26,6% |
| Por inquilino | Globo Comunicação (Sede Globo SP) 60,0% · BMA Advogados (BMA Corporate) 9,0% · Vinci Compass (BM 336) 8,0% · Faculdade Belavista (Cardeal) 7,0% · Galeria (LAB 1404) 7,0% |
| Por indexador | IPCA 93,0% · IGP-M 7,0% |
| Por tipo de contrato | Atípico 66,0% · Típico 34,0% |
La cuota cotiza a R$ 4,62 frente a un valor patrimonial de R$ 9,81, lo que representa un descuento del 53%, uno de los más elevados del segmento de oficinas. Refleja: (i) la vacancia remanente (Haddock, Oscar Freire); (ii) el apalancamiento del 36% mediante CRI indexados al IPCA+; (iii) el difícil ciclo de las oficinas tras la pandemia; (iv) las reevaluaciones anuales negativas de Colliers; (v) el historial de TIR negativa desde el IPO. Contrapunto positivo: BBS recuperó el 80% de ocupación en may/2026.
último cierre R$ 4,18 · mínima histórica R$ 4,40 · máxima R$ 14,39 · valor patrimonial por cuota R$ 9,82.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 514.000 · media de 12 meses de R$ 628.000.
Liquidez de media a baja. Una posición de R$ 100 mil se liquida en ~1 día hábil sin alterar el precio; R$ 1 millón requiere unos 10 días. Adecuado para inversores particulares de hasta R$ 200-300 mil, restrictivo para inversores institucionales
El VINO11 nació en 2019 como una apuesta por las oficinas cuatriméstrales/pólnizas de gama alta (oficinas AAA) de Vinci. Entre 2020 y 2022, incluso en plena pandemia, ejecutó adquisiciones relevantes que consolidaron una cartera de 9 a 10 inmuebles en São Paulo y Río de Janeiro. Sin embargo, el difícil ciclo de las oficinas tras la pandemia —alta vacancia, teletrabajo persistente, nueva oferta en los ejes Berrini y Faria Lima, caída de los alquileres reales— ha pesado desde 2022 y la cuota acumula una caída del -60% desde la oferta pública inicial (IPO) (de R$ 12,70 a R$ 5,01).
Desde 2024, la gestora ha tomado medidas concretas para frenar la sangría: la demanda de desahucio contra WeWork (sep/2024), la venta del inmueble de C&A en Alphaville y la recompra del certificado de créditos inmobiliarios (CRI) más caro (sep/2025), así como la contratación de nuevos inquilinos en Haddock Lobo (feb-mar/2026). Hoy en día, con un P/VP de 0,51 y un rendimiento por distribución (dividend yield) a 12 meses del 12,2%, la cotización incorpora gran parte de la prima de riesgo; no obstante, el potencial de revalorización (upside) depende fundamentalmente de que se recupere la ocupación en los 4 activos vacíos y de que Globo mantenga su sede operativa en el complejo de Chucri Zaidan.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 24/07/2013 como fondo cerrado (condomínio fechado). Inicio enfocado en la construcción de un portafolio de oficinas corporativas prémium en SP/RJ. |
| IPO | Oferta pública primaria de la 4ª emisión (R$ 12,70/cuota) e inicio de negociación en la B3 con el ticker VINO11 el 25/11/2019. Primer dividendo en dic/2019 de R$ 0,36/cuota. |
| AQUISIÇÕES PANDÊMICAS | Aun durante la pandemia, el fondo ejecutó adquisiciones estratégicas: feb/2020 participación en LAB 1404, feb/2020 participación en Sede C&A Alphaville, sep/2020 100% Cardeal Corporate (Camicado), sep/2020 +30% BMA Corporate (alcanza el 100%), out/2020 100% Haddock Lobo 347, out/2020 +30% C&A Alphaville (alcanza el 100%). |
| 7ª EMISSÃO | Cierre de la oferta primaria el 25/01/2022. Las cuotas pasan de 12,67 millones a 16,57 millones (R$ 211 millones adicionales). Los activos se consolidan en 10 inmuebles (incluía la sede de C&A) y el patrimonio neto se sitúa en ~R$ 910 millones. |
| PRESSÃO DOS ESCRITÓRIOS | El mercado de oficinas en São Paulo y Río de Janeiro sufre presión tras la pandemia (teletrabajo persistente, vacancia sistémica, nueva oferta). La distribución por cuota (DPU) cae de R$ 0,55 (pico en nov/2021) a R$ 0,34 en 2022 y a R$ 0,31 en 2023. El valor patrimonial por cuota inicia una trayectoria descendente. |
| DESDOBRAMENTO 1:5 | Desdoblamiento de cuotas de 1 a 5: pasan de 16,57 millones a 82,83 millones de cuotas. El valor patrimonial por cuota baja proporcionalmente de ~R$ 54 a ~R$ 10,80. La distribución por cuota (DPU) posterior al desdoblamiento pasa a ser de R$ 0,06 (equivalente a R$ 0,30 antes del desdoblamiento). Movimiento técnico para aumentar la liquidez por cuota a un precio unitario menor. |
| VENDA 49% BM336 | Vinci Offices vende el 49% del inmueble BM 336 (Leblon/Río de Janeiro). El pago anticipado de R$ 20,1 millones amortiza parcialmente la titulización del inmueble (concluida en dic/2025). Pago fraccionado en 3 años. |
| DESPEJO WEWORK | Morosidad de WeWork en Oscar Freire 585 (junio-agosto). El 29/08/2024 se presenta una demanda de desahucio. El 04/09/2024 se obtiene una medida cautelar. La inquilina ocupaba 3.594 m² (~5% de los ingresos del fondo) y propuso una devolución amistosa con renuncia de penalizaciones; la gestora lo rechazó y siguió por la vía judicial. |
| ESCLARECIMENTO GLOBO | El 25/09/2024 , Vinci y Globo emiten un comunicado conjunto en el que aclaran que NO existe ninguna negociación para acortar la vigencia del contrato atípico (build-to-suit) de la sede de Globo en São Paulo (en curso desde 2021). Globo confirma inversiones relevantes en marcha en el inmueble. La aclaración fue fundamental tras los rumores en el mercado. |
| VENDA C&A + RECOMPRA CRI | El 19/09/2025 se concluye la venta del inmueble de la sede de C&A en Alphaville por R$ 40 millones (R$ 5.063/m² de superficie bruta locativa - ABL). Con los recursos, se realiza la recompra facultativa íntegra del CRI VINO (R$ 34,6 millones, CDI+3,5%, con vencimiento en dic/2030), el certificado de créditos inmobiliarios más caro de la cartera. Esto reduce los gastos financieros totales en un ~15% |
| REAVALIAÇÃO COLLIERS | La revaluación anual realizada por Colliers International arroja un valor 0,97% inferior al valor contable de los inmuebles, con una caída del 1,37% en el valor patrimonial por cuota . Las mayores bajadas corresponden a Haddock Lobo (-R$ 10,7 millones, -7%) y Oscar Freire (-R$ 5,4 millones, -6%). El valor patrimonial por cuota cierra 2025 en R$ 9,86 (frente a R$ 10,30 en dic/2024). |
| RECOMPOSIÇÃO HADDOCK | La gestora cierra dos nuevos contratos en Haddock Lobo 347: Joompro Brazil (526 m², 5 años a partir de jun/2026, modelo llave en mano) y COW Working (3 conjuntos, abr/2026). La ocupación del inmueble sube del 18% al ~26%. Impacto recurrente positivo de +R$ 0,001 (Joompro) y +R$ 0,003 (COW) por cuota tras las concesiones. |
| CONTEXTO ATUAL | Distribución por cuota (DPU) estabilizada en R$ 0,040 por cuota (may/2026, rendimiento por distribución -dividend yield- anualizado del 9,9% sobre un precio de cuota de R$ 4,81). P/VP de 0,49. Resultado acumulado no distribuido de R$ 0,197 por cuota. El 6 de abril de 2026 se recibe la última cuota de la venta del 49% del BM336. Inmueble Haddock Lobo con el contrato de Joompro entregado en jun/2026 |
| ATUAL — PROMESSA DE VENDA OF585 | El 19/06/2026 , el fondo firma una promesa de venta del inmueble de Oscar Freire 585 (4.100 m², 66,7% de participación). Venta no concluida, pendiente de condiciones precedentes. El comprador paga R$ 250 mil al mes en concepto de alquiler (mínimo 12 cuotas). De confirmarse, la cartera pasará de 9 a 8 inmuebles y el fondo recibirá liquidez para reinversión o amortización de certificados de créditos |