Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 17.554.274/0001-25). FII de ladrillo de centros comerciales de Vinci Real Estate (Vinci Compass). Inicio el 10/03/2014, IPO público en la 3ª emisión (ago/2017).
Segmento: FII de Ladrillo — Centros comerciales (Renta Gestión Activa, escala nacional) · Cotización R$ 101,7 · P/VP 0,881 · VP/cuota R$ 115,44 · Patrimonio R$ 3,33 Bi · 346.986 partícipes · 32 activos
El VISC11 (Vinci Shopping Centers FII) es un fondo inmobiliario del segmento FII de Ladrillo — Centros comerciales (Renta Gestión Activa, escala nacional). Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 17.554.274/0001-25). FII de ladrillo de centros comerciales de Vinci Real Estate (Vinci Compass). Inicio el 10/03/2014, IPO público en la 3ª emisión (ago/2017).
Posee participaciones en centros comerciales repartidos por todo Brasil y distribuye los alquileres de los locales como renta mensual a los cuotapartistas.
Esta página reúne el retrato factual del VISC11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass).
A Vinci Real Estate Gestora de Recursos é o braço imobiliário da Vinci Compass (antiga Vinci Partners, após fusão global de 2024) — uma das gestoras independentes mais respeitadas do Brasil em fundos listados. Gerencia o VISC11 desde o início do Fundo em 10/03/2014, com 12 anos de histórico ininterruptos. A rentabilidade bruta acumulada desde o IPO público (3ª emissão ago/2017) é de +120,0%, vs 73,9% do IFIX e 88,1% do CDI líquido no mesmo período — equivalente a 134,2% do CDI líquido PF.
Administração e escrituração ficam com a BRL Trust DTVM (CNPJ 13.486.793/0001-42, hoje Apex Group/BRL Trust), com auditoria da KPMG. Comunicação com cotistas é detalhada (RG mensal com decomposição por ativo, indicadores SSS/SSR/fluxo de veículos, projeções macro próprias). Movimentos recentes mostram disciplina na alocação: 10ª emissão em 2024 (R$ 875 Mi integralizados), aquisição Midway Mall (dez/25) e 10% do BH Shopping (Multiplan) em mar/26 com yield estimado 11,3% nos 3 primeiros anos — qualificação clara do portfólio com ativos icônicos.
Ver el análisis de la gestora Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass) →
Cartera de 32 centros comerciales en 15 estados y el Distrito Federal, 300 mil m² de superficie bruta locativa propia, administrados por 11 operadores distintos. El 70% del NOI proviene de participaciones minoritarias.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Prudenshopping | Presidente Prudente, SP | 100,0% | — |
| Porto Velho Shopping | Porto Velho, RO | 49,0% | — |
| Shopping Praia da Costa | Vila Velha, ES | 98,7% | — |
| Campinas Shopping | Campinas, SP | 55,0% | — |
| Shopping Paralela | Salvador, BA | 36,3% | — |
| BH Shopping | Belo Horizonte, MG | 10,0% | — |
| Pantanal Shopping | Cuiabá, MT | 23,1% | — |
| Shopping Granja Vianna | Cotia, SP | 49,0% | — |
| Shopping Estação | Curitiba, PR | 35,0% | — |
| North Shopping Maracanaú | Maracanaú, CE | 100,0% | — |
| RibeirãoShopping | Ribeirão Preto, SP | 13,2% | — |
| Natal Shopping | Natal, RN | 30,0% | — |
| Villa Romana | Florianópolis, SC | 20,0% | — |
| Iguatemi Bosque | Fortaleza, CE | 6,0% | — |
| Shopping Ilha Plaza | Río de Janeiro, RJ | 34,4% | — |
| Carioca Shopping | Río de Janeiro, RJ | 15,0% | — |
| Shopping Boulevard Rio | Río de Janeiro, RJ | 40,0% | — |
| Pátio Belém | Belém, PA | 21,4% | — |
| Minas Shopping | Belo Horizonte, MG | 10,0% | — |
| Bangu Shopping | Río de Janeiro, RJ | 10,0% | — |
| Conjunto Nacional | Brasilia, DF | 6,0% | — |
| Madureira Shopping | Río de Janeiro, RJ | 20,0% | — |
| Via Sul Shopping | Fortaleza, CE | 45,0% | — |
| Shopping Tacaruna | Recife, PE | 10,0% | — |
| Shopping ABC | Santo André, SP | 7,3% | — |
| West Shopping | Río de Janeiro, RJ | 7,5% | — |
| Shopping Villagio Caxias | Caxias do Sul, RS | 8,2% | — |
| Shopping Plaza Sul | São Paulo, SP | 5,0% | — |
| São Luís Shopping | São Luís, MA | 6,2% | — |
| Midway Mall | Natal, RN | 1,0% | — |
| Shopping Crystal | Curitiba, PR | 17,5% | — |
| Center Shopping Rio | Río de Janeiro, RJ | 7,5% | — |
| FII Paralela (consolidado) | — | — | — |
HHI 0,0517 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — Gran São Paulo + interior 21,0% · Sudeste — Río de Janeiro 11,0% · Nordeste (BA+PE+CE+RN+MA+AL) 20,0% · Sudeste — MG+ES 16,0% · Sur (PR+SC+RS) 9,0% · Norte (RO+PA) 9,0% |
| Por inquilino | Pulverizado en ~5.000+ tiendas (estimación) 100,0% |
| Por indexador | IPCA (alquiler estándar de comercios) 100,0% |
La cuota cotiza a R$ 109,15 (13/05/26) frente a un valor patrimonial de R$ 116,64 (mar/26), lo que representa un descuento del 6%. El descuento refleja correctamente: (i) el saldo elevado de obligaciones por adquisición (R$ 1,07 mil millones); (ii) la revaluación patrimonial negativa de -R$ 205,9 millones en 2025 más la rectificación de -1,2% en mar/26; (iii) el escenario macroeconómico con una tasa Selic aún en el 14,5%; (iv) la señalización explícita de venta, emisión o CRI adicional por parte del gestor. La mediana de pares se ubica en 0,93; VISC cotiza en línea, sin prima ni descuento material.
último cierre R$ 101,7 · mínima histórica R$ 72,08 · máxima R$ 144,55 · valor patrimonial por cuota R$ 115,44.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 11.001.584 · media de 12 meses de R$ 5.602.742.
Excelente liquidez: se encuentra entre los 15 principales fondos inmobiliarios por volumen. Una posición de R$ 1 millón se liquida en medio día hábil sin mover el precio; R$ 10 millones llevan de 4 a 5 días hábiles. Cuenta con el respaldo de 343.939 cuotapartistas y presencia en el 100% de las sesiones bursátiles.
O VISC11 é um dos FIIs de shopping mais maduros do Brasil — 12 anos de operação ininterrupta desde mar/2014, com IPO público em ago/2017 a R$ 100/cota. Atravessou pandemia (DPS caiu de R$ 0,65 → R$ 0,20 em 2020), recuperou para pico de R$ 1,00/cota em 2023 e hoje opera no patamar de R$ 0,84/mês. Desde o IPO, entregou rentabilidade bruta acumulada de +120% contra 73,9% do IFIX — outperformance de 46 pontos percentuais.
O ciclo atual (2025-2026) é de qualificação do portfólio com alavancagem: 10ª emissão captou R$ 875 Mi, Midway Mall entrou via CRI em dez/25 e BH Shopping em mar/26 (yield estimado 11,3%). Mas o saldo de obrigações por aquisição em R$ 1,07 Bi (32% do PL) força a gestão a sinalizar venda de ativos OU nova emissão OU alavancagem adicional nos próximos 12-18 meses — qualquer um dos três tem impacto na cota e segura o múltiplo. SSS começou a cair em fev/26 (-0,5%) e fluxo de veículos também (-2,8%), sinal de consumo enfraquecendo em linha com o macro brasileiro mais cauteloso (Selic 14,5%, inflação voltando a 4,5%).
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 7 de agosto de 2013 como 'Vinci Renda Imobiliária FII'. CNPJ 17.554.274/0001-25. Fondo cerrado, de plazo indeterminado. BRL Trust desde el inicio. |
| INÍCIO OPERAÇÃO (1ª EMISSÃO) | Inicio de las actividades el 10 de marzo de 2014 con la 1.ª emisión para inversores calificados. 65 mil cuotas iniciales. Patrimonio neto inicial pequeño; primeros activos: West Shopping, Crystal, Center Rio, Ilha Plaza. |
| OPI PÚBLICA (3.ª EMISIÓN DE R$ 500 MILLONES) | 3.ª emisión pública de hasta R$ 500 millones (5 millones de cuotas a R$ 100). Coordinación: Itaú BBA, BTG, XP. El ticker VISC11 debuta en la B3 bajo la instrucción ICVM 400 y pasa a estar dirigido al público general. |
| EXPANSÃO E CRIS | 4.ª-6.ª emisiones para las adquisiciones de Granja Vianna, Pátio Belém, Ilha Plaza y participaciones en centros comerciales de múltiples regiones. CRI Granja Vianna (CDI+1,85%) estructurado en mar/2018 — primer apalancamiento del fondo. |
| PANDEMIA COVID-19 | Cierre temporal de los centros comerciales. La distribución por cuota cae de R$ 0,65 (ene/20) a R$ 0,20 (abr-jul/20) , un recorte de ~70%. Exenciones de emergencia para los locatarios, ingresos comprometidos y coste de ocupación de los minoristas disparado. |
| RECUPERAÇÃO PÓS-COVID | Reapertura completa; el SSR y el SSS retoman el crecimiento. La distribución por cuota sube de R$ 0,20 (jul/20) a R$ 0,72 (dic/22). La ocupación regresa al 90%+. Las ventas por m² superan los niveles prepandemia. |
| DPS R$ 1,00 (PICO HISTÓRICO) | La distribución mensual alcanza R$ 1,00/cuota entre mar y sep de 2023 , el pico histórico del fondo. NOI presupuestado en fuerte crecimiento. Suma anual de distribuciones de 2023 = R$ 10,62/cuota. |
| 10.ª EMISIÓN (R$ 875 millones) | La 10.ª emisión integra R$ 875 millones. Las cuotas ascienden a 28,83 millones. El patrimonio neto alcanza los R$ 3.600 millones. Recursos para adquisiciones selectivas y amortización anticipada de CRI antiguos. La distribución por cuota baja marginalmente a R$ 0,90/cuota. |
| AJUSTE PATRIMONIAL | Reevaluación a valor razonable negativa de R$ 205,9 millones en 2025 que arrastra el beneficio neto contable a R$ 41,5 millones (frente a R$ 190,6 millones en 2024). El valor patrimonial por cuota cae de R$ 124,76 (dic/24) a R$ 117,99 (dic/25). La distribución por cuota baja a R$ 0,81/mes. |
| AQUISIÇÃO MIDWAY MALL | El 18 de diciembre de 2025, el VISC concluye la adquisición del Midway Mall (Natal, RN, Grupo Guararapes) mediante una operación estructurada con socios. Posición como acreedor vía CRI (tramo corto CDI+1,70% y tramo largo CDI+1,75%). Incremento estimado de R$ 0,03/cuota. |
| AQUISIÇÃO BH SHOPPING (10%, MULTIPLAN) | El 23 de marzo de 2026, el VISC concluye la adquisición del 10% del BH Shopping (Belo Horizonte, MG, Multiplan), activo icónico de 1979 con 47.474 m² de superficie bruta locativa. R$ 285 millones (R$ 138,8 millones al contado + 2 cuotas de R$ 69,4 millones a 12 y 18 meses + R$ 7,5 millones a los 24 meses). Securitización en 3 series de CRI. Rendimiento estimado por el gestor del 11,3% en los prime |
| ATUAL | Cota negocia a R$ 109,15 (P/VP 0,94, 6% de desconto sobre VP). DPS R$ 0,84/cota mantido (DY 12m 8,97%). Guidance oficial R$ 0,84-0,90 até dez/2026. Portfólio consolidado em 32 shoppings. R$ 1,07 Bi em obrigações por aquisição exige resolução em 12-18 meses via venda de ativos OU nova emissão OU alavancagem adicional. |