Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 17.554.274/0001-25). FII de ladrillo de centros comerciales de Vinci Real Estate (Vinci Compass). Inicio el 10/03/2014, IPO público en la 3ª emisión (ago/2017).
Segmento: FII de Ladrillo — Centros comerciales (Renta Gestión Activa, escala nacional) · Cotización R$ 101,7 · P/VP 0,881 · VP/cuota R$ 115,44 · Patrimonio R$ 3,33 Bi · 346.986 partícipes · 32 activos
El VISC11 (Vinci Shopping Centers FII) es un fondo inmobiliario del segmento FII de Ladrillo — Centros comerciales (Renta Gestión Activa, escala nacional). Vinci Shopping Centers Fundo de Investimento Imobiliário — Responsabilidade Limitada (CNPJ 17.554.274/0001-25). FII de ladrillo de centros comerciales de Vinci Real Estate (Vinci Compass). Inicio el 10/03/2014, IPO público en la 3ª emisión (ago/2017).
Posee participaciones en centros comerciales repartidos por todo Brasil y distribuye los alquileres de los locales como renta mensual a los cuotapartistas.
Esta página reúne el retrato factual del VISC11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass).
A Vinci Real Estate Gestora de Recursos é o braço imobiliário da Vinci Compass (antiga Vinci Partners, após fusão global de 2024) — uma das gestoras independentes mais respeitadas do Brasil em fundos listados. Gerencia o VISC11 desde o início do Fundo em 10/03/2014, com 12 anos de histórico ininterruptos. A rentabilidade bruta acumulada desde o IPO público (3ª emissão ago/2017) é de +120,0%, vs 73,9% do IFIX e 88,1% do CDI líquido no mesmo período — equivalente a 134,2% do CDI líquido PF.
Administração e escrituração ficam com a BRL Trust DTVM (CNPJ 13.486.793/0001-42, hoje Apex Group/BRL Trust), com auditoria da KPMG. Comunicação com cotistas é detalhada (RG mensal com decomposição por ativo, indicadores SSS/SSR/fluxo de veículos, projeções macro próprias). Movimentos recentes mostram disciplina na alocação: 10ª emissão em 2024 (R$ 875 Mi integralizados), aquisição Midway Mall (dez/25) e 10% do BH Shopping (Multiplan) em mar/26 com yield estimado 11,3% nos 3 primeiros anos — qualificação clara do portfólio com ativos icônicos.
Ver el análisis de la gestora Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass) →
Cartera de 32 centros comerciales en 15 estados y el Distrito Federal, 300 mil m² de superficie bruta locativa propia, administrados por 11 operadores distintos. El 70% del NOI proviene de participaciones minoritarias.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Prudenshopping | Pres. Prudente, SP/SP | 13,8% | — |
| Porto Velho Shopping | Porto Velho, RO | 8,8% | — |
| Shopping Praia da Costa | Vila Velha, ES | 8,8% | — |
| Campinas Shopping | Campinas, SP/MG | 7,6% | — |
| Shopping Paralela | Salvador, BA/BA | 7,6% | — |
| BH Shopping | Belo Horizonte, MG | 6,3% | — |
| Pantanal Shopping | Cuiabá, MT | 6,3% | — |
| Shopping Granja Vianna | Cotia, SP/SP | 6,3% | — |
| Midway Mall | Natal, RN | 5,0% | — |
| North Shopping Maracanaú | Maracanaú, CE | 5,0% | — |
| RibeirãoShopping | Ribeirão Preto, SP | 5,0% | — |
| Shopping Estação | Curitiba, PR | 5,0% | 93% |
| ITAÚ CORP FEDERAL PLUS RF CP FICFI | — | 3,9% | — |
| Natal Shopping | Natal, RN | 3,8% | — |
| Shopping Iguatemi Bosque | Fortaleza, CE | 3,8% | — |
| Villa Romana Shopping | Florianópolis, SC | 3,8% | — |
| Bangu Shopping | Rio de Janeiro, RJ | 2,5% | — |
| Carioca Shopping | Rio de Janeiro, RJ | 2,5% | — |
| Madureira Shopping | Rio de Janeiro, RJ | 2,5% | — |
| Pátio Belém | Belém, PA/PA | 2,5% | — |
| Shopping Boulevard | Rio de Janeiro, RJ | 2,5% | — |
| Shopping Conjunto Nacional | Brasília, DF | 2,5% | — |
| Shopping Ilha Plaza | Rio de Janeiro, RJ/RJ | 2,5% | — |
| CRI CRI_25L2639530 - OPEASEC · 568ª emisión, 2ª serie | — | 2,5% | — |
| Shopping ABC | Santo André, SP | 1,3% | — |
| Shopping Plaza Sul | São Paulo, SP | 1,3% | 95% |
| Shopping Tacaruna | Recife, PE/PE | 1,3% | — |
| Shopping Villagio Caxias | Caxias do Sul, RS | 1,3% | — |
| São Luís Shopping | São Luís, MA | 1,3% | — |
| Via Sul Shopping | Fortaleza, CE | 1,3% | — |
| West Shopping | Rio de Janeiro, RJ/RJ | 1,3% | — |
| CRI CRI_25L2639507 - OPEASEC · 568ª emisión, 1ª serie | — | 0,5% | — |
| SPE ANCAR NEVADA | — | 0,1% | — |
| SPE MARACANAU LTDA | — | 0,0% | — |
| FICFI ITAU SOBERANO RENDA FIXA SIMPLES LP | — | 0,0% | — |
| FVPQ11 | — | — | — |
| HFOF11 | — | — | — |
| SHOPPING PARALELA FII - RESP LTDA | — | — | — |
HHI 0,0801 — baja.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — Gran São Paulo + interior 21,0% · Sudeste — Río de Janeiro 11,0% · Nordeste (BA+PE+CE+RN+MA+AL) 20,0% · Sudeste — MG+ES 16,0% · Sur (PR+SC+RS) 9,0% · Norte (RO+PA) 9,0% |
| Por inquilino | Pulverizado en ~5.000+ tiendas (estimación) 100,0% |
| Por indexador | IPCA (alquiler estándar de comercios) 100,0% |
La cuota cotiza a R$ 109,15 (13/05/26) frente a un valor patrimonial de R$ 116,64 (mar/26), lo que representa un descuento del 6%. El descuento refleja correctamente: (i) el saldo elevado de obligaciones por adquisición (R$ 1,07 mil millones); (ii) la revaluación patrimonial negativa de -R$ 205,9 millones en 2025 más la rectificación de -1,2% en mar/26; (iii) el escenario macroeconómico con una tasa Selic aún en el 14,5%; (iv) la señalización explícita de venta, emisión o CRI adicional por parte del gestor. La mediana de pares se ubica en 0,93; VISC cotiza en línea, sin prima ni descuento material.
último cierre R$ 101,7 · mínima histórica R$ 60,06 · máxima R$ 147,37 · valor patrimonial por cuota R$ 115,44.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 11.001.584 · media de 12 meses de R$ 5.602.742.
Excelente liquidez: se encuentra entre los 15 principales fondos inmobiliarios por volumen. Una posición de R$ 1 millón se liquida en medio día hábil sin mover el precio; R$ 10 millones llevan de 4 a 5 días hábiles. Cuenta con el respaldo de 343.939 cuotapartistas y presencia en el 100% de las sesiones bursátiles.
El VISC11 es uno de los FIIs (fondo inmobiliario brasileño cotizado) de centros comerciales más maduros de Brasil: 12 años de operación ininterrumpida desde mar/2014, con una oferta pública inicial (IPO) en ago/2017 a R$ 100/cuota. Atravesó la pandemia (la distribución por cuota cayó de R$ 0,65 a R$ 0,20 en 2020), se recuperó hasta alcanzar un pico de R$ 1,00/cuota en 2023 y hoy opera en el nivel de R$ 0,84/mes. Desde el IPO, ha entregado una rentabilidad bruta acumulada del +120% frente al 73,9% del IFIX (el índice brasileño de fondos inmobiliarios), lo que supone un rendimiento superior (outperformance) de 46 puntos porcentuales.
El ciclo actual (2025-2026) es de cualificación del porfolio con apalancamiento: la 10.ª emisión captó R$ 875 millones, el Midway Mall se incorporó mediante un CRI (certificado brasileño de créditos inmobiliarios) en dic/25 y el BH Shopping en mar/26 (rendimiento estimado del 11,3%). Sin embargo, el saldo de obligaciones por adquisición, situado en R$ 1,07 mil millones (32% del patrimonio neto), obliga a la gestora a señalar la venta de activos, una nueva emisión o un apalancamiento adicional en los próximos 12 a 18 meses; cualquiera de las tres opciones repercute en la cuota y limita el múltiplo. Las ventas mismas tiendas (SSS) empezaron a caer en feb/26 (-0,5%) al igual que el flujo de vehículos (-2,8%), lo que constituye una señal de debilitamiento del consumo en consonancia con un entorno macroeconómico brasileño más cauto (tasa Selic en el 14,5% y una inflación que repunta hacia el 4,5%).
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fondo constituido el 7 de agosto de 2013 como 'Vinci Renda Imobiliária FII'. CNPJ 17.554.274/0001-25. Fondo cerrado, de plazo indeterminado. BRL Trust desde el inicio. |
| INÍCIO OPERAÇÃO (1ª EMISSÃO) | Inicio de las actividades el 10 de marzo de 2014 con la 1.ª emisión para inversores calificados. 65 mil cuotas iniciales. Patrimonio neto inicial pequeño; primeros activos: West Shopping, Crystal, Center Rio, Ilha Plaza. |
| OPI PÚBLICA (3.ª EMISIÓN DE R$ 500 MILLONES) | 3.ª emisión pública de hasta R$ 500 millones (5 millones de cuotas a R$ 100). Coordinación: Itaú BBA, BTG, XP. El ticker VISC11 debuta en la B3 bajo la instrucción ICVM 400 y pasa a estar dirigido al público general. |
| EXPANSÃO E CRIS | 4.ª-6.ª emisiones para las adquisiciones de Granja Vianna, Pátio Belém, Ilha Plaza y participaciones en centros comerciales de múltiples regiones. CRI Granja Vianna (CDI+1,85%) estructurado en mar/2018 — primer apalancamiento del fondo. |
| PANDEMIA COVID-19 | Cierre temporal de los centros comerciales. La distribución por cuota cae de R$ 0,65 (ene/20) a R$ 0,20 (abr-jul/20) , un recorte de ~70%. Exenciones de emergencia para los locatarios, ingresos comprometidos y coste de ocupación de los minoristas disparado. |
| RECUPERAÇÃO PÓS-COVID | Reapertura completa; el SSR y el SSS retoman el crecimiento. La distribución por cuota sube de R$ 0,20 (jul/20) a R$ 0,72 (dic/22). La ocupación regresa al 90%+. Las ventas por m² superan los niveles prepandemia. |
| DPS R$ 1,00 (PICO HISTÓRICO) | La distribución mensual alcanza R$ 1,00/cuota entre mar y sep de 2023 , el pico histórico del fondo. NOI presupuestado en fuerte crecimiento. Suma anual de distribuciones de 2023 = R$ 10,62/cuota. |
| 10.ª EMISIÓN (R$ 875 millones) | La 10.ª emisión integra R$ 875 millones. Las cuotas ascienden a 28,83 millones. El patrimonio neto alcanza los R$ 3.600 millones. Recursos para adquisiciones selectivas y amortización anticipada de CRI antiguos. La distribución por cuota baja marginalmente a R$ 0,90/cuota. |
| AJUSTE PATRIMONIAL | Reevaluación a valor razonable negativa de R$ 205,9 millones en 2025 que arrastra el beneficio neto contable a R$ 41,5 millones (frente a R$ 190,6 millones en 2024). El valor patrimonial por cuota cae de R$ 124,76 (dic/24) a R$ 117,99 (dic/25). La distribución por cuota baja a R$ 0,81/mes. |
| AQUISIÇÃO MIDWAY MALL | El 18 de diciembre de 2025, el VISC concluye la adquisición del Midway Mall (Natal, RN, Grupo Guararapes) mediante una operación estructurada con socios. Posición como acreedor vía CRI (tramo corto CDI+1,70% y tramo largo CDI+1,75%). Incremento estimado de R$ 0,03/cuota. |
| AQUISIÇÃO BH SHOPPING (10%, MULTIPLAN) | El 23 de marzo de 2026, el VISC concluye la adquisición del 10% del BH Shopping (Belo Horizonte, MG, Multiplan), activo icónico de 1979 con 47.474 m² de superficie bruta locativa. R$ 285 millones (R$ 138,8 millones al contado + 2 cuotas de R$ 69,4 millones a 12 y 18 meses + R$ 7,5 millones a los 24 meses). Securitización en 3 series de CRI. Rendimiento estimado por el gestor del 11,3% en los prime |
| ATUAL | La cuota cotiza a R$ 109,15 (P/VP de 0,94, un 6% de descuento sobre el valor patrimonial). Se mantiene la distribución por cuota (DPU) de R$ 0,84/cuota (rendimiento por distribución a 12 meses del 8,97%). Guía oficial de R$ 0,84-0,90 hasta dic/2026. Porfolio consolidado en 32 centros comerciales. R$ 1,07 mil millones en obligaciones por adquisición exigen una resolución en un plazo de 12 a 18 mese |