Amortización de R$ 3,79/cuota CONCLUIDA el 28/05/2026. MOU para la venta del FACAMP firmado el 24/04/2026 por R$ 37,3 millones en total; adendado el 03/08/2026 con un complemento de seña de R$ 1,5 millones (3 cuotas de R$ 500 mil) — seña total de R$ 2,5 millones; plazo de conclusión mantenido en abr/2027. FACAMP formalizó el fraccionamiento de la deuda de alquiler (R$ 1.015.008,79) en 10 pagos de ~R$ 101,5 mil/mes ajustados por IPCA — 1ª cuota pagada en jul/2026. Seguro de caución no renovado: plazo de 10 meses para regularizar (ago/2026). Sin distribución hasta dic/2026.
Segmento: Renta urbana / Híbrido (en desinversión) · Cotización R$ 2,27 · P/VP 0,6376 · VP/cuota R$ 3,56 · Patrimonio R$ 96,0 Mi · 37.666 partícipes · 1 activos
El VIUR11 (Vinci Imóveis Urbanos FII) es un fondo inmobiliario del segmento Renta urbana / Híbrido (en desinversión). Amortización de R$ 3,79/cuota CONCLUIDA el 28/05/2026. MOU para la venta del FACAMP firmado el 24/04/2026 por R$ 37,3 millones en total; adendado el 03/08/2026 con un complemento de seña de R$ 1,5 millones (3 cuotas de R$ 500 mil) — seña total de R$ 2,5 millones; plazo de conclusión mantenido en abr/2027. FACAMP formalizó el fraccionamiento de la deuda de alquiler (R$ 1.015.008,79) en 10 pagos de ~R$ 101,5 mil/mes ajustados por IPCA — 1ª cuota pagada en jul/2026. Seguro de caución no renovado: plazo de 10 meses para regularizar (ago/2026). Sin distribución hasta dic/2026.
VIUR11 fue un FII de renta urbana que vendió casi todos sus inmuebles en 2025 y devolvió R$ 3,79 por cuota a los cuotapartistas. Solo queda el campus FACAMP en Campinas, con un MOU de venta firmado por R$ 37,3 millones y plazo hasta abr/2027. Atención: el inquilino formalizó el fraccionamiento de la deuda en 10 cuotas, pero aún carece de un nuevo seguro de impago de alquiler.
Esta página reúne el retrato factual del VIUR11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass).
Vinci Real Estate es el brazo inmobiliario del grupo Vinci Compass (anteriormente Vinci Partners), una de las mayores gestoras de activos alternativos de Brasil. Administra decenas de FIIs (VINO11, VILG11, VIFI11, VIUR11) y cuenta con un equipo senior experimentado en renta urbana. En el caso específico de VIUR11, la ejecución fue mixta: captó R$ 269,5 millones en la OPI de 2021 con la tesis de renta urbana diversificada (educación, salud, comercio minorista, dark stores), pero no logró sostener la tesis. El fondo nunca se diversificó geográficamente como prometió (se concentró en SP, RS, RJ y MA), distribuyó R$ 0,72/cuota anual de forma estable (dividend yield de ~7-9%) durante 4 años y tomó la decisión correcta de vender la cartera en condiciones razonables (98,3% del valor patrimonial) cuando el escenario se deterioró. La devolución del capital a los cuotapartistas es el camino correcto dado el panorama, pero la tasa interna de retorno (TIR) final del inversor desde la OPI quedó por debajo de cero (-0,5% acumulado frente a +36,6% del IFIX y +61,2% del CDI). El cambio de administrador (de BRL Trust a Banco Daycoval en dic/2025) constituyó un síntoma adicional de la reestructuración.Ver el análisis de la gestora Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda. (Vinci Compass) →
Posamortización concluida (may/2026) — quedó 1 inmueble (FACAMP/Campinas) + R$ 57,4 millones en caja. MOU de venta del FACAMP firmado en abr/2026 por R$ 37,3 millones.
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| FACAMP — Faculdades de Campinas | Estrada Municipal UNICAMP-Telebrás km 1, Cidade Universitária Zeferino Vaz, Camp | 100,0% | 1,0% |
HHI 1,0 — extrema.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (Campinas/SP) 100,0% |
| Por inquilino | FACAMP 100,0% |
| Por indexador | IPCA (presumido) 100,0% |
último cierre R$ 2,27 · mínima histórica R$ 2,03 · máxima R$ 8,02 · valor patrimonial por cuota R$ 3,56.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 439.000 · media de 12 meses de R$ 380.000.
Liquidez moderada — volumen medio de R$ 439 mil diarios en may/2026 (descenso frente a los R$ 691 mil de abr/2026 y R$ 655 mil de mar/2026, lo que representa una normalización tras el pico de la amortización). Una posición de R$ 500 mil requiere ~6 días hábiles para liquidarse representando el 20% del volumen.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constitución de «Bourdain — FII» el 17/02/2020 por BRL Trust. Rebautizado como «Vinci Imóveis Urbanos FII» en feb/2021. |
| REGISTRO CVM | Registro en la CVM n.º 0321010 el 29/01/2021. Solicitud de la oferta presentada el 01/02/2021. |
| IPO + ESTREIA B3 | OPI concluida el 14/04/2021 con una captación de R$ 269,4 millones (2.694.622 cuotas a R$ 100,00). Inicio de negociación en la B3 el 30/05/2021. |
| DESDOBRAMENTO 1:10 | Desdoblamiento de cuotas 1:10 — 2.694.622 → 26.946.220 cuotas. Valor patrimonial por cuota: R$ 96 → R$ 9,5. Dividendo nominal R$ 0,72 → R$ 0,072. |
| REGIME ESTÁVEL | El fondo distribuyó R$ 0,072 por cuota mensuales (R$ 0,86 al año = DY de ~9% sobre la cuota a R$ 9,50). Operación estable con 7 inmuebles: FACAMP, Anhanguera Campinas, Ânima Porto Alegre, Ânima Canoas, Grand Center São Luís + 2 locales de Candido Benício en Río de Janeiro. |
| QUEDA DE DPS | La distribución cae de R$ 0,072 a R$ 0,067 por cuota (-7%). Reflejo de la presión sobre los ingresos reales (IPCA negativo) y del gasto por intereses de las obligaciones de adquisición a plazo. |
| REAVALIAÇÃO -3,1% | La reevaluación patrimonial realizada por Colliers reduce el valor de los inmuebles en un 2,3%, lo que genera un impacto de -3,1% en el valor patrimonial por cuota (de R$ 8,74 a 8,40). |
| TROCA DE ADMINISTRADOR | Se aprueba la sustitución de BRL Trust por Banco Daycoval el 26/11/2025. Transición concluida en dic/2025. |
| VENDA À TRX | El 04/12/2025 se anuncia la venta de 6 de los 7 inmuebles a TRXF11 por R$ 269,2 millones (98,3% del VP). Pago realizado en 1.571.474 cuotas de TRXF11 (R$ 100,33 por cuota = R$ 157,7 millones) más la asunción del CRI de Ânima (R$ 111,5 millones). Únicamente se conservó FACAMP. |
| INADIMPLÊNCIA FACAMP (1ª) | Aviso de morosidad en el alquiler con vencimiento en dic/2025 (competencia nov/2025) del contrato FACAMP. Se activó el seguro de caución. |
| DISTRIBUIÇÃO EXTRAORDINÁRIA | Se distribuyeron R$ 0,2067 por cuota (frente a R$ 0,067 del mes anterior) mediante el uso de la reserva acumulada de resultados previa a la venta. Última distribución antes del período sin pagos. |
| INADIMPLÊNCIA FACAMP (2ª) | El 01/04/2026 se comunica un nuevo retraso (competencia de feb/2026, vencimiento en mar/2026). 2 meses pendientes. La gestión inicia medidas legales. |
| 1ª AMORTIZAÇÃO | Aprobada y divulgada el 08/04/2026: amortización de R$ 102,2 millones = R$ 3,79139112 por cuota (R$ 3,5284 en cuotas de TRXF11 + R$ 0,2629 en efectivo). Cuotas de TRXF11 acreditadas el 13/04/2026; efectivo acreditado el 28/05/2026. |
| RG JUN/2026 | Amortización de R$ 3,79 por cuota CONCLUIDA (13/04 + 28/05/2026). Cuota a R$ 2,52 (P/VP de 0,72). Patrimonio neto de R$ 94,7 millones: FACAMP por R$ 37,3 millones + efectivo por R$ 57,4 millones. MOU (memorando de entendimiento) de venta de FACAMP por R$ 37,3 millones firmado el 24/04/2026. FACAMP continúa con 2 meses pendientes pero realizando pagos parciales. Sin distribución hasta dic/2026. |
| AGORA | Dos avances formales el 03/08/2026: (1) MOU enmendado con un pago complementario de señal de R$ 1,5 millón — los compradores acumulan un compromiso de capital (skin-in-the-game) de R$ 2,5 millones, con plazo mantenido hasta abr/2027; (2) FACAMP reconoció la deuda (R$ 1,015 millones) y firmó un fraccionamiento en 10 cuotas — primera cuota pagada en jul/2026. El seguro de impago de alquiler sigue ve |