Ex-VX XVI FII (renombrado en 2022, bajo la gestión de Vinci) — administrado desde el 18/10/2025 por BRL Trust / APEX Group, con gestión de Genesis Capital. CNPJ 30.982.974/0001-89.
Segmento: Híbrido / Multiestrategia (Ladrillo desarrollo + FoF + SPE inmobiliaria) · Cotización R$ 790,0 · P/VP 1,5869 · VP/cuota R$ 497,82 · Patrimonio R$ 238 Mi · 13 partícipes · 1 activos
El VXXV11 (Genesis Multiestratégia FII) es un fondo inmobiliario del segmento Híbrido / Multiestrategia (Ladrillo desarrollo + FoF + SPE inmobiliaria). Ex-VX XVI FII (renombrado en 2022, bajo la gestión de Vinci) — administrado desde el 18/10/2025 por BRL Trust / APEX Group, con gestión de Genesis Capital. CNPJ 30.982.974/0001-89.
Estructura utilizada para recibir, en dación en pago, activos inmobiliarios y SPE vinculados a CRIs Habitasec en incumplimiento (default). Atención: la caja se redujo prácticamente a cero en el Q2/26 (de R$ 19,1 millones a R$ 100), restando únicamente R$ 1,3 millones en renta fija para costear la estructura. Funciona más como un vehículo de propósito especial (SPV) de reestructuración que como un FII cotizado de rentas.
Esta página reúne el retrato factual del VXXV11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Genesis Capital Gestora de Recursos Ltda. (bajo administración de BRL Trust / APEX Group desde el 18/10/2025).
La Genesis Capital asumió la gestión en 2022, durante el cambio de nombre de VX XVI FII (Vinci) a Genesis Multiestratégia FII. Gestora independiente con sede en Itaim Bibi (São Paulo), enfocada en FII estructurados de mercado extrabursátil. Bajo su tutela, el fondo experimentó dos eventos de crédito significativos: (i) recepción del 42% de BWP FII en may/2024 mediante dación del CRI Habitasec 250; (ii) recepción de la SPE BW Diase Fortaleza en dic/2025 mediante dación del CRI Habitasec 305 en incumplimiento (default). Perfil: acreedor con soluciones no estandarizadas (recibe activos en sustitución de deudas en impago), lo cual resulta incompatible con un FII cotizado dirigido al inversor minorista. La transferencia a BRL Trust (APEX) el 18/10/2025 señala una reorganización que aún no ha concluido.5 activos concentrados en 2 grandes bloques: SPE de inmueble en Ceará (64%) + cuotas de FII de logística (27%); el resto corresponde a participación en REC LOG 2, cotización residual de BWP/Multshop e inmueble comercial vacante
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| BW Diase Business Park Fortaleza Ltda. | — | 69,9% | — |
| Kronolog Feeder FII | — | 27,2% | — |
| Shopping Iguatemi São Carlos (50% de fracción ideal) | R. Passeio dos Flamboyants, 200 — São Carlos / São Paulo | — | 0,1% |
| REC LOG 2 S.A. (sociedad cerrada) | — | — | — |
| FII Multshoppings RL | — | 1,1% | — |
HHI 0,56 — extrema.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Noreste (Fortaleza / Itaitinga / Ceará) 69,9% · Sudeste (Río de Janeiro) 17,0% · Sudeste (São Carlos / São Paulo) 2,4% · Brasil (Fondo de fondos / FoF — disperso) 28,3% |
| Por inquilino | Sin inquilino relevante identificado 100,0% |
| Por indexador | No divulgado 100,0% |
P/VP de 1,59 = prima del 59% sobre el valor patrimonial. En un FII minorista sería un optimismo extremo; aquí es un residuo de liquidez nula.
último cierre R$ 790,0 · mínima histórica R$ 673,00 · máxima R$ 1053,00 · valor patrimonial por cuota R$ 497,82.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 1.200 · media de 12 meses de R$ 5.000.
Liquidez esencialmente CERO. Volumen medio cercano a R$ 1-5 mil/día. La salida de cualquier posición relevante requiere cientos de sesiones — no existe un mercado funcional.| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Constitución como VX XVI FII (Vinci) | Condominio cerrado constituido el 22/06/2018. Familia de FII institucionales de Vinci (estructuras «VX» para inversores cualificados). |
| Inicio de operaciones + adquisición de REC LOG 2 | 1ª capitalización el 01/11/2019. El 19/11/2019 adquirió el 17,64% de REC LOG 2 S.A. (Edificio Cidade Nova, Río de Janeiro) por R$ 35 mil. |
| Único periodo de distribución en toda la historia | Único periodo con distribución. Distribución por cuota (DPU) de R$ 1,44 a R$ 10,76. Amortización parcial de R$ 278,45 por cuota en oct/2020. |
| Cambio de nombre a Genesis Multiestratégia | Modificación de VX XVI a Genesis Multiestratégia. La gestión migra de Vinci a Genesis Capital. Documentado en el informe trimestral del 1T/2022 (ID 304481). |
| Recepción del 42% de BWP FII (CRI Habitasec 250 en incumplimiento / default) | El 22/05/2024 formalizó el instrumento de dación en pago del CRI Habitasec 250ª serie. Los deudores transfirieron el 42% de BWP FII (R$ 146,3 millones). Supuso el detonante para convertirse en un vehículo de fondos de fondos (FoF) / reestructuración (workout). |
| Adquisición del Shopping Iguatemi São Carlos | El 10/09/2024 adquirió el 50% por R$ 4,89 millones. 70 mil m² de terreno y 35,1 mil m² construidos en São Carlos (São Paulo). |
| Transferencia de administración a BRL Trust / APEX | El 18/10/2025 cambió de Trustee DTVM a BRL Trust DTVM (APEX Group). Estados financieros de 2025 divididos en dos periodos (antes y después de la transferencia). |
| Recepción de la SPE BW Diase Fortaleza (CRI Habitasec 305 en incumplimiento / default) | El 09/12/2025 recibió el 100% de las cuotas de BW Diase Business Park Fortaleza (R$ 158,9 millones — 64% del patrimonio neto) mediante dación. Incluye el inmueble con matrícula 378 en Itaitinga (Ceará) bajo garantía fiduciaria. |
| Situación actual: 15 cuotapartistas, patrimonio neto de R$ 227 millones, sin rentas | 15 cuotapartistas (todos institucionales; 1 posee el 57%). El patrimonio neto descendió a R$ 227 millones (-26% en 3 meses). Sin distribuir desde hace 17 meses. La caja aumentó a R$ 20,4 millones. |