CNPJ 28.516.301/0001-91 — IPO el 12/09/2019
Segmento: Papel — CRI multicategoría (88% IPCA, 12% CDI) · Cotización R$ 76,99 · P/VP 0,8843 · VP/cuota R$ 87,06 · Patrimonio R$ 758 Mi · 83.479 partícipes
El XPCI11 (XP Crédito Imobiliário FII) es un fondo inmobiliario del segmento Papel — CRI multicategoría (88% IPCA, 12% CDI). CNPJ 28.516.301/0001-91 — IPO el 12/09/2019
Fondo de XP que presta dinero con garantía inmobiliaria a casi 50 empresas de diversos sectores y distribuye los intereses mensualmente como renta exenta de impuesto a la renta. Atención: el grupo GPA (propietario de Pão de Açúcar y Extra) se encuentra en un acuerdo extrajudicial de acreedores y es el mayor deudor individual del fondo.
Esta página reúne el retrato factual del XPCI11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: XP Vista Asset Management Ltda..
La XP Vista Asset Management es la división de gestión de fondos inmobiliarios de XP Inc., la mayor sociedad de bolsa independiente del país. El equipo que administra el XPCI11 opera con originación propia de CRI (sin intermediarios), lo que permite una estructuración personalizada y una prima de diferencial (spread) implícita al vender en el mercado secundario.
Historial de gestión activa: a lo largo de 2025, realizaron más de 30 adquisiciones (incluyendo CRI de CSN AAA, Anima AA.br, Direcional, Leroy Merlin) y se negociaron R$ 607 millones en operaciones de tesorería soberana (gestión de caja). Sin eventos de crédito documentados en los últimos 24 meses —no se han reportado impagos ni reestructuraciones relevantes.
Comisión de gestión: 1,00% anual, sin comisión de rendimiento. Auditoría a cargo de PwC.
Ver el análisis de la gestora XP Vista Asset Management Ltda. →
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| 20B0817201 | — | 8,9% | — |
| 22E1284935 | — | 7,3% | — |
| 20G0800227 | — | 6,5% | — |
| 22L1314899 | — | 5,7% | — |
| 25F8639014 | — | 5,2% | — |
| 23F2426912 | — | 4,9% | — |
| 23D1515316 | — | 4,3% | — |
| 19L0882278 | — | 4,0% | — |
| 24C1526928 | — | 3,8% | — |
| 24J2248382 | — | 3,0% | — |
| 25J2841095 | — | 2,5% | — |
| 24I2431440 | — | 2,0% | — |
| 19G0228153 | — | 2,0% | — |
| 20C0936929 | — | 2,0% | — |
| 21J0043571 | — | 1,8% | — |
| 20B0849733 | — | 1,8% | — |
| 20F0689770 | — | 1,8% | — |
| 24L1853110 | — | 1,4% | — |
| 25L3373552 | — | 1,4% | — |
| 24B1276213 | — | 1,4% | — |
| 19L0882479 | — | 1,3% | — |
| 23K2260145 | — | 1,3% | — |
| 26B3803595 | — | 1,3% | — |
| 24I1177541 | — | 1,2% | — |
| 22G1232724 | — | 1,2% | — |
| 23G2239867 | — | 1,1% | — |
| 24I2268708 | — | 1,1% | — |
| 25J2841065 | — | 1,0% | — |
| 17I0181659 | — | 0,9% | — |
| 20H0695880 | — | 0,8% | — |
| 24K1682338 | — | 0,8% | — |
| 23H1539646 | — | 0,7% | — |
| 20L0687041 | — | 0,6% | — |
| 25C3830957 | — | 0,6% | — |
| 24C1924689 | — | 0,5% | — |
| 18J0698011 | — | 0,5% | — |
| 13J0119975 | — | 0,5% | — |
| 25B2178970 | — | 0,4% | — |
| 23F1508169 | — | 0,4% | — |
| 22C0981880 | — | 0,4% | — |
HHI 0,0395 — baixa.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 78,4% · Nordeste 11,7% · Centro-Oeste 6,9% · Sul 2,7% · Norte 0,3% |
| Por indexador | IPCA 78,6% · CDI 10,5% |
Un P/VP de 0,93 indica que la cuota cotiza un 7% por debajo de su valor patrimonial. En los fondos de papel, este descuento refleja la prima de riesgo que el mercado exige debido a: (1) concentración en GPA, (2) duración de 4,2 años en un entorno de tasa Selic alta, y (3) el ciclo de valoración a mercado de los CRI.
último cierre R$ 76,99 · mínima histórica R$ 70,51 · máxima R$ 106,76 · valor patrimonial por cuota R$ 87,06.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 1.376.102 · media de 12 meses de R$ 1.903.101.
Liquidez confortable para posiciones de hasta R$ 1 millón (3 a 4 días hábiles). Volumen oficial citado por el gestor (informe de gestión de feb/26): R$ 2,97 millones/día.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| Lanzamiento con 1 millón de cuotas a R$ 100 | Inicio el 12/09/2019, primera oferta con un patrimonio neto de R$ 96,9 millones y 1 millón de cuotas. Estrategia inicial: asignar en CRI indexados a IPCA+ y CDI+ mediante originación de XP. Primera distribución por cuota: R$ 0,63 (oct/2019). |
| El patrimonio neto crece de R$ 96 millones a R$ 655 millones | Captación seguida de asignación activa: el patrimonio neto salta a R$ 622 millones en mar/2020 (6,5 millones de cuotas) y a R$ 655 millones en dic/2021 (6,9 millones de cuotas). La distribución por cuota sube de R$ 0,55 a R$ 1,00 en consonancia con el aumento de la tasa Selic y el CDI. |
| La distribución por cuota alcanza un máximo histórico de R$ 1,22 | La inflación de 2022 y una tasa Selic en el 13,75% benefician a la cartera (88% IPCA+, indexación directa). El patrimonio neto supera los R$ 800 millones tras la 4.ª emisión (8,7 millones de cuotas en jun/2022). La distribución por cuota llega a R$ 1,22 en may/22, marcando máximos históricos. |
| La distribución por cuota se estabiliza en R$ 0,80-0,95 con la caída del IPCA | El IPCA retrocede y la Selic inicia un ciclo de recortes en 2023. La distribución por cuota desciende de R$ 1,22 (may/22) a R$ 0,80 (oct-sep/24). El valor patrimonial por cuota cae de R$ 97 a R$ 87 (-10%), reflejando la valoración a mercado de los CRI en un contexto de alza de los tipos de interés a largo plazo (DI largo). La cotización alcanza los R$ 70,51 en enero de 2025 (mínimo histórico). |
| Modificación del reglamento — responsabilidad limitada | El 17/06/2025, XP modifica el reglamento para adaptarlo a la Resolución CVM 175: limita la responsabilidad de los cuotapartistas al valor de la cuota y adopta el sufijo "responsabilidad limitada". Sin cambios materiales para el cuotapartista. Comunicado a los cuotapartistas el 10/07/2025. |
| XPCI11 monitorea una exposición del 17% a GPA | GPA anuncia R$ 1.700 millones en deuda con vencimiento entre mayo y julio de 2026 y baja capacidad de refinanciación, por lo que entra en acuerdo extrajudicial de acreedores. XP Investimentos analiza de forma preliminar los impactos para los fondos inmobiliarios con exposición: las estructuras de sale-and-leaseback con garantía fiduciaria de inmuebles y los contratos atípicos no se ven afectados p |
| 48 CRI, tasa promedio IPCA+ 8,03%, rendimiento por distribución (dividend yield) 13,2% | Patrimonio neto de R$ 771 millones, 8.701.552 cuotas, 81.174 cuotapartistas. Cuota a R$ 82,58 (P/VP 0,93). Última adquisición: CRI Amy II en feb/2026 (R$ 10 millones a CDI + 2,35%). Reserva acumulada de corrección monetaria: R$ 2,25 millones (R$ 0,25/cuota) — un colchón (buffer) para suavizar la oscilación de la distribución por cuota (DPU). |