Fondo inmobiliario brasileño cotizado monoactivo de oficinas — Edifício The Corporate en Macaé/RJ. CNPJ 16.802.320/0001-03. Inicio: 06/03/2013. Gestión: Urca Capital (desde ago/2025). Administración: Oslo DTVM (desde ago/2025). Comisión de gestión: 1% anual sobre el patrimonio neto (mínimo R$ 80 mil al mes corregido por el IGP-M).
Segmento: Ladrillo / Oficinas (Oficinas B/C — monoactivo regional) · Cotización R$ 7,7 · P/VP 0,381 · VP/cuota R$ 20,21 · Patrimonio R$ 48,8 Mi · 15.345 partícipes · 1 activos
El XPCM11 (XP Corporate Macaé FII) es un fondo inmobiliario del segmento Ladrillo / Oficinas (Oficinas B/C — monoactivo regional). Fondo inmobiliario brasileño cotizado monoactivo de oficinas — Edifício The Corporate en Macaé/RJ. CNPJ 16.802.320/0001-03. Inicio: 06/03/2013. Gestión: Urca Capital (desde ago/2025). Administración: Oslo DTVM (desde ago/2025). Comisión de gestión: 1% anual sobre el patrimonio neto (mínimo R$ 80 mil al mes corregido por el IGP-M).
Oficinas en Macaé (RJ), centro de la industria petrolera costa afuera (*offshore*) con un único inmueble de 19.664 m². La mitad de las plantas libres sigue vacía (51,4%) y el fondo acumula un resultado negativo desde hace dos años, sin distribuciones desde ene/2024. Atención: en el 2T26 los ingresos por alquileres cayeron un 32% adicional.
Esta página reúne el retrato factual del XPCM11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: Urca Capital (gestora) + Oslo DTVM (administradora).
Urca Capital (CNPJ 31.818.879/0001-07) es una gestora independiente con oficinas en São Paulo (Itaim Bibi) y Río de Janeiro (Barra da Tijuca), enfocada en fondos inmobiliarios alternativos. Asumió la gestión de XPCM11 en agosto de 2025, sucediendo a XP Vista Asset Management. La administración también migró de Rio Bravo Investimentos a Oslo Capital DTVM en el mismo mes. La nueva gestión heredó un fondo en situación crítica (vacancia superior al 50%, alto consumo de caja y mantenimiento postergado) y ha demostrado una ejecución comercial agresiva durante sus primeros 8 meses, logrando alquilar el 8,1% de la superficie a precios superiores a los de los contratos anteriores. Los estados financieros auditados a dic/25 confirman una eficiencia operativa real: los gastos se redujeron del 8,0% del patrimonio neto (en 2024) al 0,92% del patrimonio neto (durante los 5 meses de gestión de Urca), la caja operativa se tornó positiva (+R$ 68 mil) y la comisión de administración disminuyó del 3,24% al 0,81% del patrimonio neto. Sin embargo, la estabilización del fondo requiere la aprobación de una oferta primaria y de R$ 5 millones en capex, ambos pendientes. Su historial en XPCM11 es breve — 9 meses —, por lo que es prematuro emitir un juicio definitivo.Ver el análisis de la gestora Urca Capital (gestora) + Oslo DTVM (administradora) →
Monoactivo de oficinas en Macaé/RJ — Edifício The Corporate, el único edificio clase A de la ciudad
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| Edifício The Corporate | Av. Prefeito Aristeu Ferreira da Silva, 370 — Bairro Novo Cavaleiros, Macaé/RJ | 100,0% | 0,486% |
HHI 1,0 — alta.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | Sudeste — Macaé/RJ (Norte Fluminense) 100,0% |
| Por inquilino | Akofs (O&G) 2,7% · ABZ (servicios) 1,7% · 7 inquilinos pulverizados (no nominados) 44,2% · Vacância 51,4% |
| Por indexador | IPCA (presumido — contratos nuevos) 4,4% · IGP-M / IPCA mixto (contratos antiguos) 44,2% · Vacante (sin contrato) 51,4% |
Cuota a R$ 8,15 frente a valor patrimonial por cuota de R$ 20,54 (auditado en dic/25) = P/VP 0,40 (60% de descuento). Entre los peores P/VP del mercado de FIIs en may/2026.
último cierre R$ 7,7 · mínima histórica R$ 6,37 · máxima R$ 102,50 · valor patrimonial por cuota R$ 20,21.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 80.000 · media de 12 meses de R$ 120.000.
Baja liquidez. De R$ 50 mil a R$ 150 mil diarios en volumen. Una posición de R$ 100 mil toma unos 6 días hábiles en liquidarse, absorbiendo el 20% del volumen diario. Para posiciones mayores, vender en una ventana corta movería significativamente el precio.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO de XPCM11 | Lanzamiento del XP Corporate Macaé como FII (fondo inmobiliario brasileño cotizado) monoactivo de oficinas en Macaé. Edificio The Corporate adquirido con Petrobras como inquilina en contratos típicos y atípicos a largo plazo. |
| Era Petrobras — distribución por cuota (DPU) estable | Periodo dorado del fondo. Petrobras pagó el alquiler base más complementos (3 contratos) con ajustes anuales por el índice IGP-M. Distribución por cuota (DPU) mensual de entre R$ 0,78 y R$ 0,85 sostenida durante 6 años. |
| Comunicado de Petrobras | El 10/07/2019, Petrobras formaliza su intención de desocupar el inmueble a más tardar en dic/2020. Multa por rescisión estimada en R$ 21,5 millones (R$ 8,91/cuota). Inicio del declive. |
| Salida efectiva de Petrobras | Petrobras desocupa el 31/12/2020. La vacancia trepa a ~100%. La multa por rescisión pagada genera una distribución por cuota (DPU) extraordinaria de R$ 1,32 en dic/2020 — última distribución relevante. El fondo entra en crisis. |
| Travesía por el desierto — XP Asset | Intento de reocupación pulverizada con inquilinos más pequeños (7 contratos medianos). La distribución por cuota (DPU) desciende de R$ 0,38 (ene/21) → R$ 0,11 (dic/21) → R$ 0,07 (may/23) → R$ 0,02 (dic/23) → CERO. La vacancia osciló entre el 50% y el 60%. |
| Cambio de gestión — Urca Capital | XP Vista Asset Management y Rio Bravo (administradora) dejan el fondo. Urca Gestão de Recursos asume la gestión y Oslo DTVM asume la administración. Inicio de un plan de rescate (*turnaround*) estructurado. |
| Primeros 5 meses de Urca — caja operativa positiva | Los estados financieros auditados confirman una caja operativa positiva (+R$ 68 mil) por primera vez en años. El mantenimiento cae un 98% (de R$ 528 mil a R$ 10 mil). La comisión de gestión baja del 3,24% al 0,81% del patrimonio neto. Beneficio de caja de R$ 90 mil (mínimo a distribuir del 95% = R$ 86 mil, retenido por pérdidas acumuladas). |
| Reevaluación de UHY -21,9% (auditada) | Inmueble reevaluado de R$ 64,8 millones a R$ 50,6 millones — caída de R$ 14,2 millones en valor razonable. El valor patrimonial por cuota cae de R$ 27,22 (dic/24) a R$ 20,54 (dic/25). Resultado contable de 2025: pérdida de R$ 16,15 millones (casi en su totalidad por el ajuste a valor razonable). |
| Tracción comercial inicial | Urca Capital cierra 3 nuevos contratos en 5 meses (Akofs, ABZ, 6º piso) que totalizan el 8,1% de la superficie a R$ 45/m² (frente a R$ 32/m² anteriores). La quema de caja cae de R$ 120 mil/mes a R$ 40 mil/mes. |
| Consulta Formal — rescate (*turnaround*) pendiente | Consulta Formal cerrada el 15/04/2026 que propone la flexibilización del mandato junto con una nueva oferta de recursos. El resultado define el próximo capítulo: emisión capitalizada con reformas y nuevos inquilinos; o rechazo y estancamiento. |
| Estados financieros de dic/2025 reexpresados por un error en el pasivo corriente | Oslo Capital reexpresa los estados financieros del ejercicio 2025 (doc. 1200888, 21/05/2026): una parte del pasivo corriente se había omitido en la versión original. Estados financieros corregidos entregados el 21/05/2026 (ID 1200672). Impacto financiero bajo, pero señala fragilidad en el control interno de la nueva auditoría (CLA Brasil). |