Renombrado en feb/2026 tras el cambio de gestión de XP Vista Asset a inVista Real Estate (CNPJ 28.516.325/0001-40). En proceso de liquidación aprobado por los cuotapartistas en mar/2026.
Segmento: Logística / Industrial (en liquidación) · Cotización R$ 62,04 · P/VP 1,2763 · VP/cuota R$ 48,61 · Patrimonio R$ 348 Mi · 35.837 partícipes · 6 activos
El XPIN11 (inVista Industrial FII (antes XP Industrial)) es un fondo inmobiliario del segmento Logística / Industrial (en liquidación). Renombrado en feb/2026 tras el cambio de gestión de XP Vista Asset a inVista Real Estate (CNPJ 28.516.325/0001-40). En proceso de liquidación aprobado por los cuotapartistas en mar/2026.
Propietario de seis naves industriales en SP y MG, en proceso de venta total al fondo IBBP11; los cuotapartistas recibirán cuotas del IBBP11 más un saldo en caja al cierre. Atención: el plazo se postergó para después de feb/2027 y existe morosidad en cobro judicial que podría presionar el valor final.
Esta página reúne el retrato factual del XPIN11 en 2026: qué es el fondo, en qué invierte, cuánto cobra, quién lo administra y cómo llegó hasta aquí. Opinión, nota y recomendación están en el análisis; calendario y proyección en dividendos.
Gestión: inVista Real Estate Ltda. (antes XP Vista Asset).
El XPIN11 atravesó dos administraciones. Desde su lanzamiento (jul/2018) hasta mar/2026, fue gestionado por XP Vista Asset Management, la gestora del grupo XP especializada en FIIs. La operación se llevó a cabo en asociación operativa con BBP — Brazilian Business Park, la desarrolladora propietaria de los complejos. Desde el 27/03/2026, la gestión se transfirió a inVista Real Estate Ltda. (CNPJ 18.356.470/0001-58), la misma gestora del IBBP11 (Invista Brazilian Business Park FII), lo que viabiliza la operación de fusión patrimonial.
La administración sigue a cargo de Vórtx DTVM. La transición ya aprobada simplifica la fase final: el IBBP11 absorbe los 6 activos por R$ 339 millones, cancela los CRI (R$ 130 millones) y el XPIN11 entra en liquidación ordenada. Riesgos de la nueva gobernanza: ampliación del mandato (operaciones con partes relacionadas de hasta el 100% del patrimonio neto, eliminación de la calificación mínima) y potencial conflicto durante la transición.
Ver el análisis de la gestora inVista Real Estate Ltda. (antes XP Vista Asset) →
6 complejos industriales BBP en SP y MG que totalizan 268 mil m² — en proceso de venta íntegra al IBBP11
| Activo | Ubicación | % del PL | Ocupación |
|---|---|---|---|
| BBP Complejo Gaia | km 91 de la Autopista Dom Pedro I, Jarinu/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP Jundiaí I | Calle Kanebo, 175 — km 64 de la Autopista Anhanguera, Jundiaí/SP | 100,0% | 0,94% |
| BBP Jundiaí II | km 51 de la Autopista Anhanguera (Pista Norte), Terra Nova, Jundiaí/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP Complejo Barão de Mauá | km 87,5 de la Autopista Dom Pedro I, Atibaia/SP | 100,0% | 1,0% |
| BBP Extrema | Carretera Municipal Antônio Agostinho Barbosa, 1300, Extrema/MG | 100,0% | 0,9% |
| BBP Centro Empresarial Atibaia (CEA) | Av. Tégula, 888, Atibaia/SP | 100,0% | 0,64% |
HHI 0,205 — media.
| Desglose | Participación |
|---|---|
| Por estado | São Paulo (Atibaia/Jarinu/Jundiaí) 89,2% · Minas Gerais (Extrema) 10,8% |
| Por inquilino | SBF (Centauro) 12,9% · Brasilata 10,5% · Sogefi 8,9% · Mercado Libre (I+II) 5,4% · Razão (Kisabor) 5,8% · Acqualimp 5,7% |
| Por indexador | IPCA 76,6% · IGPM 23,4% |
último cierre R$ 62,04 · mínima histórica R$ 62,22 · máxima R$ 124,50 · valor patrimonial por cuota R$ 48,61.
Volumen medio diario (21 sesiones) de R$ 920.050 · media de 12 meses de R$ 980.000.
Liquidez moderada para un FII mediano. Una posición de R$ 100 mil se liquida en aproximadamente 0,5 días hábiles, mientras que R$ 1 millón toma unos 5 días. Compatible con una posición satélite o táctica
El XP Industrial nació en jul/2018 como una apuesta por naves industriales bajo la marca BBP. Creció con rapidez (patrimonio neto de R$ 191 millones → R$ 787 millones en 3 años), atravesó un ciclo de morosidad (2023-2024) y, tras estabilizarse con la venta parcial de sep/2024, se transformó en una operación orientada a eventos: a partir de feb/2026, los cuotapartistas aprobaron la venta de los 6 complejos al IBBP11 (R$ 339 millones), el cambio de gestión a inVista Real Estate y su posterior liquidación. La historia deja de tratar sobre las naves BBP para centrarse en la ejecución del desenlace: cuánto recibe efectivamente el cuotapartista entre cuotas del IBBP11 y el saldo en caja.
| Período | Qué pasó |
|---|---|
| IPO | IPO como XP Industrial FII con una ABL de ~268 mil m² en 6 complejos BBP. Captación de ~R$ 180 millones a R$ 100 por cuota. |
| EXPANSÃO | El aporte de la 2.ª y 3.ª emisiones elevó el patrimonio neto de R$ 191 millones (dic/18) a R$ 730 millones (dic/20). Los cuotapartistas pasaron de 253 a 46.862. |
| CONSOLIDAÇÃO | El patrimonio neto alcanzó los R$ 787 millones (nov/2021). El DPU osciló entre R$ 0,61 y R$ 0,65 por cuota. Vacancia controlada. |
| VACÂNCIA E PRESSÃO | La vacancia aumenta y el DPU se comprime. El patrimonio neto baja de R$ 743 millones (mar/23) a R$ 730 millones (jun/23) en medio de una reevaluación. |
| VENDA PARCIAL | Anuncio (24/09/24) de la venta parcial de la cartera. Generación de R$ 19,99 millones en beneficios inmobiliarios acumulados en 12 meses — fuente de la unificación del DPU posterior. |
| DPS UNIFORMIZADO | La gestora pasa a unificar la distribución en R$ 0,74 (ene-jul) y posteriormente en R$ 0,85 por cuota (sep/25-) utilizando el saldo de beneficios inmobiliarios acumulados. |
| TROCA DE GESTÃO | La consulta formal del 09/02 aprueba: cambio de gestión de XP a inVista, autorización para vender los inmuebles al IBBP11 por R$ 339 millones y ampliación del mandato. |
| EM LIQUIDAÇÃO | Aprobación en asamblea de las etapas finales. Transferencia de la gestión a inVista Real Estate el 27/03. DPU mantenido en R$ 0,85 por cuota durante la transición. |