Urca Gestão de Recursos

Urca Gestão de Recursos (CNPJ 31.818.879/0001-07) es el brazo de gestión de fondos de Urca Capital Partners, una boutique de investment banking fundada en 2009 por Leonardo Nascimento — ingeniero del Instituto Militar de Ingeniería, ex-UBS Pactual/BTG y ex-Bain & Company. Durante unos doce años operó como asesoría de M&A con enfoque en educación (firmó la venta de la red Sistema Elite por R$ 90 Mi a Gera Venture Capital en 2012), migrando a partir de 2015 hacia el crédito inmobiliario y los rendimientos pulverizados. Hoy cuenta con dos FIIs listados en B3 — URPR11 (2020) y XPCM11 (asumido en ago/2025) — dentro de la ambición declarada de construir un banco de inversión full-service. Para el inversor de FIIs, sin embargo, el panorama actual es el de una firma con una calificación REGULAR (5,0/10) y dos fondos en una situación difícil.

Track record y gobernanza

El ADN de Urca es de investment banking y estructuración, no de gestión patrimonial minorista, lo que explica tanto la competencia técnica para armar operaciones de crédito como la fragilidad en la fase de cobranza y turnaround. El equipo está acreditado: además de Leonardo Nascimento, los socios gestores de URPR11 son Caio Braz Santos (exsocio de Click S.A., donde gestionó una cartera de préstamos descontados en nómina de ~R$ 4 bi, ex-HSBC) y Alexander Ruszkay, respaldados por un consejo consultivo de peso — Celso Barros (ex-head de Morgan Stanley Brasil), Alfred Dangoor (ex-head de DCM de Bradesco BBI) y Clara Costellini (doctora en Economía por la FGV). La gobernanza formal está en orden: administración en Vórtx DTVM (URPR11) y en Oslo Capital DTVM (XPCM11), con una comisión de gestión de 0,95% a.a. + 20% sobre lo que exceda IPCA+7% en URPR11. El evento más positivo del período es la transparencia operativa de los estados financieros auditados de dic/25 de XPCM11, que muestran un recorte real de costos. Por otro lado, la postura de no trasladar los intereses de los deudores morosos en URPR11 — técnicamente defendible — derrumbó la cuota y expuso que la tesis de crédito original subestimó el riesgo de ejecución.

Estrategia y fondos bajo gestión

Los dos fondos parecen opuestos, pero comparten la misma cicatriz: son tesis de alto rendimiento que dependen de ejecución, y la ejecución falló o aún no se ha probado.

• URPR11 (Urca Prime Renda — papel pulverizado): Patrimonio neto de ~R$ 1,2 bi y ~88.816 cuotapartistas, cartera de ~25 CRIs/CRAs (R$ 441 Mi) más cuotas de fondos, respaldada por loteos, multipropiedad y residencial con tasas de IPCA+12% a 16%. La tesis funcionó de 2020 a 2023 (DPS promedio de ~R$ 1,30/cuota), pero en 2024-2026 varios deudores entraron en estrés (D'Paula, Maravista, Ilha do Sol, Barbosa, Riacho Doce). La gestión redujo el DPS a ~R$ 0,29, retuvo caja para aportes de obra y está renegociando activos — cayendo -9,55% en el año 2026 y cotizando a un P/VC de apenas 0,22.
• XPCM11 (XP Corporate Macaé — ladrillo monoactivo): turnaround de una única placa corporativa Triple A en Macaé/RJ, una ciudad dependiente del petróleo, con una vacancia estancada por encima del 51%, dividendo en cero desde hace más de dos años y un valor patrimonial por cuota que se desplomó un 24,6% solo en 2025 (R$ 27,22 → R$ 20,54). En 8 meses bajo Urca ha habido una clara mejora operativa (gastos de 8,0% → 0,92% del patrimonio neto, flujo de caja operativo positivo, nuevos arrendamientos a mejores precios), pero la estabilización aún depende de aprobar una oferta primaria y ~R$ 5 Mi de capex.

Lo que los une es la naturaleza de riesgo-ejecución comprado barato: ambos cotizan a una fracción de su valor patrimonial (P/VC 0,22 y 0,40) porque el mercado descuenta que Urca tendrá que operar — cobrar, renegociar, alquilar — para destrabar valor, y no solo administrar renta pasiva. La dispersión de calidad entre ambos es baja: no hay un fondo "ancla" saludable que compense al problemático. Es una cartera enteramente concentrada en situaciones especiales, sin un fondo de renta estabilizado que sirva de lastre reputacional.

Puntos fuertes y de atención

• Equipo técnico y red de relaciones de primer nivel, con origen en investment banking y experiencia real en estructuración de crédito y carteras multimillonarias.
• Postura conservadora correcta a largo plazo en URPR11 (preservar el principal en lugar de distribuir intereses de un deudores problemáticos) y recorte de costos comprobado en auditoría en XPCM11.
• Alineación de incentivos vía comisión de rendimiento solo por encima de IPCA+7% en URPR11.

• La tesis de crédito original subestimó el riesgo de obra/mora: la TIR de URPR11 desde la OPI es negativa (~-2,8% a.a.), y el alto DY del 14,84% refleja un precio deprimido, no salud.
• Track record corto y estrecho en el segmento de ladrillo — solo ~9 meses en XPCM11, sin prueba de un ciclo completo de turnaround.
• Cartera sin diversificación de calidad: dos fondos, ambos en estrés, ambos dependientes de una ejecución aún no confirmada.
• Dependencia de aprobaciones de cuotapartistas y captación (oferta primaria de XPCM11) que escapan al control de la gestora.

Para qué tipo de inversor tiene sentido

Urca es una gestora para el inversor de situaciones especiales, que entiende y tolera el riesgo de crédito y de ejecución, sabe leer informes de gestión y acepta alta volatilidad a cambio de asimetría. Quien busca renta previsible y capital preservado no debe posicionarse por la renta pasada: el DY de 14,84% de URPR11 es un espejismo estadístico sobre una cuota caída, y XPCM11 no distribuye. Para quien sigue el fondo de cerca, lo que hay que vigilar es objetivo — en URPR11, la resolución de los CRIs en estrés (D'Paula, Maravista, Ilha do Sol, Barbosa, Riacho Doce) y la normalización del DPS; en XPCM11, la aprobación de la oferta y del capex de R$ 5 Mi y la caída consistente de la vacancia por debajo del 25%. Mientras estos catalizadores no se materialicen, Urca sigue siendo una casa técnicamente capaz, pero aún no validada como gestora de FIIs minoristas — competente para estructurar, en una prueba de fuego a la hora de ejecutar. Cobertura analítica, sin recomendación de compra.