AJMALLSFII — gestão Capitânia Capital, portfólio de 6 shoppings da Almeida Junior em Santa Catarina
Segmento: Tijolo — Shoppings (6 ativos 100% em SC, participações minoritárias 1%–17,85%) · Cotação R$ 8,3 · P/VP 0,7935 · VP/cota R$ 10,46 · Patrimônio R$ 352 Mi · 9.565 cotistas · 6 ativos
O AJFI11 (AJ Malls Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo — Shoppings (6 ativos 100% em SC, participações minoritárias 1%–17,85%). AJMALLSFII — gestão Capitânia Capital, portfólio de 6 shoppings da Almeida Junior em Santa Catarina
Dono de frações em seis shoppings catarinenses operados pela Almeida Junior, maior rede do estado, que repassa o aluguel proporcional ao cotista todo mês. Fique atento: o fundo não controla nenhum ativo — todas as decisões sobre lojas, reformas e expansões ficam com a operadora.
Esta página é a ficha do AJFI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Capitânia Capital S.A..
A Capitânia Capital S.A. é a gestora do AJFI11 desde o IPO, credenciada pela CVM como gestora de carteiras (Ato Declaratório 19.133/2021). Tem track record sólido no mercado de FIIs de papel (Capitânia Securities, Capitânia REIT, CCME11 Multistrategy) e vem expandindo para tijolo com mandatos especializados como o AJFI11. A administração fiduciária é da XP Investimentos CTVM S.A., com custódia pela Oliveira Trust DTVM e auditoria da Ernst & Young — estrutura institucional reconhecida.
Os relatórios gerenciais são detalhados, com abertura completa por shopping (NOI Caixa, SSS, vacância, ocupação, inadimplência, vendas/m², tráfego de veículos, custo de ocupação) e comparativos operacionais mês a mês. A governança é adequada, mas a operação real dos ativos é delegada à Almeida Junior — o que é prática padrão para FIIs com participação minoritária, mas reduz alavancas da gestora sobre o desempenho.
Fundo negocia com desconto de 25% em relação ao valor patrimonial. Cota mercado fechou a R$ 8,35 em 13/05/2026 contra VP de R$ 11,14 em jan/2026. O desconto é compatível com o de FIIs de shopping de menor escala (mediana do subsegmento ~0,83) e reflete a combinação de DY baixo + participações minoritárias + liquidez restrita.
último fechamento R$ 8,3 · mínima histórica R$ 6,60 · máxima R$ 10,25 · valor patrimonial por cota R$ 10,46.
Volume médio diário de R$ 241 mil é funcional para PF mas restritivo para institucional. Sem formador de mercado dedicado divulgado. Entrada/saída de posições acima de R$ 50 mil deve ser parcelada em 3–5 tranches.
Em 2,5 anos de vida, o AJFI11 atravessou três fases bem definidas: (i) colchão da renda garantida (nov/2023–abr/2025) com DPS estável em R$ 0,07; (ii) vale do desmonte do colchão (mai-set/2025) com DPS chegando a R$ 0,03 e cota tocando mínima de R$ 6,65; e (iii) recuperação operacional via NOI (out/2025 em diante) com DPS estabilizado em R$ 0,05/cota e resultado caixa crescendo para R$ 0,082/cota em jan/2026. O ponto crítico: o fundo passou a gerar mais resultado caixa do que distribui, com a gestão reservando ~39% para colchão pós-renda garantida. Cota recuperou +33% em 12 meses, mas ainda negocia com P/VP de 0,75. Operacionalmente, os 6 shoppings mostram NOI Caixa em crescimento de dois dígitos em LTM — sinal de saúde estrutural da Almeida Junior.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | IPO da 1ª emissão a R$ 10,00/cota , captando R$ 316 MM (31.625.978 cotas). Aquisição do conjunto de 6 shoppings da Almeida Junior por R$ 299 MM em três parcelas, com renda mínima garantida inicial paga pela vendedora. |
| PRIMEIRO ANO | Primeiro exercício social (jul/2023 a jun/2024) fecha com lucro líquido de R$ 100,9 MM , valorização de R$ 84,9 MM nos imóveis no laudo JLL e distribuições de R$ 0,07/cota sustentadas pela renda garantida. |
| FIM RENDA GARANTIDA | Encerramento da renda mínima garantida. Distribuições passam a refletir apenas o NOI dos shoppings . DPS cai de R$ 0,07 para R$ 0,06 (mai-ago/25) e atinge piso de R$ 0,03 em set/25. |
| ESTABILIZAÇÃO | DPS estabiliza em R$ 0,05/cota com NOI Caixa apresentando crescimento de dois dígitos em todos os ativos. Resultado caixa começa a superar o DPS distribuído — gestão reservando colchão. |
| ATUAL | Fundo negocia a R$ 8,35 (P/VP 0,75) com DPS estável em R$ 0,05/cota e resultado caixa em R$ 0,082/cota — 64% acima do distribuído, indicando colchão sólido. Cota recuperou +33% em 12 meses (R$ 6,10 → R$ 8,35). |