(Administração BRL Trust / Apex Group · Gestão Navi Real Estate Ventures · CNPJ 42.432.327/0001-82)
Segmento: Híbrido Residencial — Imóveis residenciais de alto padrão (SP) + CRIs imobiliários · Cotação R$ 8,1 · P/VP 0,8149 · VP/cota R$ 9,94 · Patrimônio R$ 45,8 Mi · 7.471 cotistas · 3 ativos
O APTO11 (NAVI Residencial Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido Residencial — Imóveis residenciais de alto padrão (SP) + CRIs imobiliários. (Administração BRL Trust / Apex Group · Gestão Navi Real Estate Ventures · CNPJ 42.432.327/0001-82)
Fundo pequeno de São Paulo que combina crédito imobiliário corrigido pela inflação com três imóveis residenciais de alto padrão, pagando renda mensal estável mas parada desde 2023 e apoiada em dívida equivalente a 27% do seu patrimônio. Fique atento: a gestora Navi acaba de ser vendida à Vinci (fechamento previsto até fim de 2026) — política, objetivos e taxas seguem iguais, mas é uma troca de comando a acompanhar.
Esta página é a ficha do APTO11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Navi Real Estate Ventures (Navi Capital).
A gestão do APTO11 é prestada pela Navi Real Estate Ventures, braço imobiliário da Navi Capital — gestora brasileira independente com mais de uma década de mercado e atuação em ações, real estate e infraestrutura. A administração, tesouraria, escrituração e custódia ficam com a BRL Trust DTVM (hoje parte do Apex Group), uma das maiores administradoras de FIIs do país, e a auditoria é da Baker Tilly.
A tese original do fundo era explorar renda residencial de alto padrão em São Paulo, com unidades em bairros nobres (Jardim Paulista, Jardim Europa). Ao longo do tempo, a gestão girou o portfólio para CRIs, que hoje respondem por ~72% do PL, mantendo apenas três empreendimentos físicos. O ponto positivo é a estabilidade institucional (mesmo CNPJ, mesma estrutura desde 2021) e a competência da Navi em crédito imobiliário; o ponto de atenção é que o fundo ficou pequeno e a tese imobiliária original perdeu protagonismo, virando essencialmente um híbrido de papel com âncora residencial.
Ver a análise da gestora Navi Real Estate Ventures (Navi Capital) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Imóvel Diálogo | Alameda Fernão Cardim, 70 e 72 — Jardim Paulista, São Paulo/SP | 33,4% | — |
| Edição Jardins | Alameda Fernão Cardim, 70 e 72 — Edifício Jardins, Jardim Paulista, São Paulo/SP | 7,5% | — |
| Clarion (Faria Lima) | Rua Jerônimo da Veiga, 248 — Jardim Europa, São Paulo/SP (aptos 1.103 e 1.503) | 2,3% | — |
| cri-truesec-22e1314836 | — | — | — |
| cri-canal-23e0884935 | — | — | — |
| cri-opea-22l1125928 | — | — | — |
| cri-canal-22e1273339 | — | — | — |
| cri-truesec-22k0853205 | — | — | — |
| cri-truesec-24i1419236 | — | — | — |
| cri-truesec-24e2538087 | — | — | — |
| cri-virgosec-21h0926710 | — | — | — |
| cri-virgosec-21c0777936 | — | — | — |
| cri-opea-25d3961091 | — | — | — |
| cri-virgosec-19i0739560 | — | — | — |
| cri-opea-23l1606337 | — | — | — |
| cri-opea-23l1606321 | — | — | — |
| cri-bari-25f1530516 | — | — | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por indexador | IPCA 78,0% · CDI 22,0% |
Cotação de R$ 8,24 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 9,79 (abr/2026). Desconto de 16% — relevante, refletindo PL pequeno, alavancagem de 27% via securitização, DPS estagnado e baixa liquidez.
último fechamento R$ 8,1 · mínima histórica R$ 7,9 · máxima R$ 10,8 · valor patrimonial por cota R$ 9,94.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessárias muitas semanas dado o volume baixo. Fundo adequado apenas a posições pequenas.
O APTO11 nasceu em 2021 como um fundo de renda residencial de alto padrão em São Paulo, com a promessa de explorar locação de unidades nobres e short-stay. Na prática, a tese imobiliária pura não escalou: a gestão Navi migrou progressivamente para CRIs, que hoje respondem por cerca de 72% do PL, e manteve apenas três empreendimentos físicos (Diálogo, Edição Jardins e Clarion), vendendo o IT Home.
O resultado é um híbrido pequeno e alavancado: PL de R$ 45 Mi, R$ 12,15 Mi de obrigações por securitização (27% do PL) e DPS que recuou do pico de R$ 0,12-0,13 (2022) para o patamar estável de R$ 0,08-0,09. Para análise de longo prazo, o fundo deixou de ser uma aposta em valorização residencial e se tornou um veículo de renda de CRIs com âncora imobiliária e desconto sobre o VP.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo em funcionamento desde 13/08/2021 como NAVI Residencial FII, com tese de renda residencial de alto padrão em São Paulo. Administração BRL Trust, gestão Navi Real Estate Ventures. |
| IPO E AUGE DO DPS | Após a oferta, o fundo distribuiu R$ 0,09 a R$ 0,13/cota ao longo de 2022 — auge da distribuição, sustentado pela tese residencial e pelos primeiros CRIs. |
| GIRO PARA CRIs + AMPLIAÇÃO DE COTAS | A gestão amplia a carteira de CRIs e a base de cotas salta para ~4,6 milhões. O PL estabiliza perto de R$ 46 Mi e o DPS recua para o patamar de R$ 0,09, refletindo a migração para renda de papel. |
| VENDA DE IMÓVEL + RECICLAGEM | No exercício findo em 30/06/2025, o fundo vendeu o imóvel IT Home (R$ 1,34 Mi) com lucro de R$ 310 mil, reduziu a posição em FII (LFTT11) e reciclou CRIs (aquisições de R$ 13,9 Mi, amortizações de R$ 16,8 Mi). Resultado do exercício R$ 3,68 Mi. |
| DPS RECUA PARA R$ 0,08 | A distribuição cai de R$ 0,09 para R$ 0,08 entre jan e mar/2026, refletindo resultado caixa mais apertado. O número de cotistas sobe para 7.779 (mar/26) e o VP/cota fica em R$ 9,79. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | DPS volta a R$ 0,09 (abr e mai/2026). Cota fecha a R$ 8,24 (01/06/2026), P/VP 0,84, DY 12m 12,8%. Próximo pagamento R$ 0,09 em 19/06/2026 (referência mai/26). |