Segmento: Papel - Híbrido / Recebíveis · Cotação R$ 4,64 · P/VP 0,553 · VP/cota R$ 8,39 · Patrimônio R$ 174 Mi · 23.009 cotistas
O ARRI11 (Open K Ativos e Recebíveis Imobiliários FII) é um fundo imobiliário do segmento Papel - Híbrido / Recebíveis.
Coleta recursos de cotistas e os empresta a construtoras e loteadores em 8 estados via contratos imobiliários, distribuindo mensalmente os juros como renda isenta de IR. Fique atento: dois empréstimos relevantes venceram em 2026 e ainda não foram quitados, com risco de perda sobre essas posições.
Esta página é a ficha do ARRI11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Open Capital Gestão de Ativos (Open Kapital).
A Open Capital (Open Kapital) é uma gestora especializada em crédito imobiliário high yield. O ARRI11 foi constituído em novembro/2018 como Átrio REIT pela REIT Gestão de Ativos, passando por reestruturação CVM 175 em dez/2023 quando foi renomeado para Open K. Administrador: Oliveira Trust DTVM. Auditor: PwC (opinião limpa em 2025; ressalva 2024 foi resolvida). A gestora modernizou os sistemas e antecipou a publicação dos relatórios gerenciais a partir de set/2025. Em mar/2026, o gestor projeta Selic em 11% em dez/2026. A rentabilidade acumulada de ~80% desde o IPO supera o CDI no período — porém o corte de DPS de mar/2026 e a posição AROK FII (mesmo grupo) mantêm a nota em regular.Ver a análise da gestora Open Capital Gestão de Ativos (Open Kapital) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-raposo | — | 7,6% | — |
| cri-raposo-ii | — | 7,0% | — |
| cri-itaborai | — | 7,0% | — |
| cri-sante | — | 6,6% | — |
| cri-nave-i | — | 6,6% | — |
| cri-pro-lotes-ii | — | 6,5% | — |
| cri-five-senses-sr | — | 6,1% | — |
| cri-rio-branco | — | 5,5% | — |
| cri-socicam | — | 4,7% | — |
| cri-quartier-i | — | 3,9% | — |
| cri-indt | — | 3,8% | — |
| cri-hvl | — | 3,0% | — |
| cri-copagril | — | 2,5% | — |
| cri-delta-park | — | 2,3% | — |
| cri-pro-lotes | — | 2,2% | — |
| cri-nave-ii | — | 1,7% | — |
| cri-ipatinga | — | 1,2% | — |
| cri-rio-branco-ii | — | 1,1% | — |
| cri-five-senses-sub | — | 1,1% | — |
| cri-rni | — | 0,3% | — |
| AROK FII (Ativos de Renda Multiestratégia Open Kapital) | — | 11,4% | — |
| Diamante FIDC Classe Única Fechada | — | 3,4% | — |
| RECD11 | — | 1,2% | — |
| PSEC11 (Pátria Securities) | — | 0,6% | — |
| ALZC11 | — | 0,6% | — |
| LIFE11 | — | 0,3% | — |
| Outros (EDGA11 e similares) | — | 0,0% | — |
| Caixa / Renda Fixa | — | 2,7% | — |
HHI 0,0591 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | MG 36,3% · BA 29,7% · PR 13,1% · AM 8,9% · TO 4,7% · SC 2,8% |
| Por indexador | IPCA+ 80,5% · CDI+ 19,5% |
Cota negociada a R$ 4,84 (01/06/2026, mínimo histórico) contra VP de R$ 8,43 (abr/2026) — desconto de 43%. Desconto reflete: DPS estabilizado em R$ 0,07 (3 meses), posição AROK FII opaca (11,4% PL), histórico de inadimplência do Ipatinga, CRIs Raposo vencidos sem liquidação e Selic em 14,5%.
último fechamento R$ 4,64 · mínima histórica R$ 4,30 · máxima R$ 11,32 · valor patrimonial por cota R$ 8,39.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 415.816 · média de 12 meses de R$ 235.485.
Liquidez baixa-média. Posição de R$ 100k leva ~1,2 dias úteis para sair sem mover preço; R$ 1M leva ~12 dias. Aumento de volume recente (mai/2026) está ligado à pressão de venda pós-corte de DPS.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constituição como Átrio REIT Recebíveis Imobiliários pela REIT Gestão de Ativos. |
| IPO | IPO na B3 como Átrio REIT Recebíveis Imobiliários FII (ARRI11). Registro CVM em julho/2019. |
| INADIMPLÊNCIA | CRI Ipatinga entra em inadimplência — primeiro evento de crédito relevante. |
| SPLIT 1:10 | Desdobramento de cotas 1:10 aprovado em consulta formal. |
| VIRA OPEN K | Reestruturação CVM 175. Nome alterado para Open K Ativos e Recebíveis Imobiliários FII. |
| 8ª EMISSÃO | 8ª emissão aprovada para R$ 70 Mi, mas adesão de apenas 13,1%. |
| RESSALVA RESOLVIDA | Demonstrações 2024 tiveram ressalva PwC sobre FIDC Diamante. Em 2025, a ressalva foi resolvida — opinião limpa. |
| CORTE DE DPS | Após 17 meses estáveis em R$ 0,09, DPS reduzido para R$ 0,07 — queda de 22%. |