(FII ALI URB — gestão Alianza, administração BTG Pactual)
Segmento: Logística / Last Mile (Urban Hub) — Tijolo Renda · Cotação R$ 83,0 · P/VP 1,0002 · VP/cota R$ 82,98 · Patrimônio R$ 90,1 Mi · 22 cotistas · 2 ativos
O AURB11 (Alianza Urban Hub Renda Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Logística / Last Mile (Urban Hub) — Tijolo Renda. (FII ALI URB — gestão Alianza, administração BTG Pactual)
Dívida securitizada (CRI) do tamanho do PL, cota no VP e liquidez quase nula — veículo de investidor qualificado, não de varejo
Esta página é a ficha do AURB11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Alianza Gestão de Recursos Ltda..
A Alianza Gestão de Recursos é uma gestora independente de São Paulo com foco em imóveis e crédito imobiliário. Além do AURB11, gere o ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária — logística/renda, fundo maior e mais líquido), o ALZC11 (crédito), o ALZM11 (multiestratégia) e o ALZT11 (títulos). A equipe tem track record relevante em logística e renda urbana.
A administração, escrituração e custódia ficam com o BTG Pactual (Serviços Financeiros DTVM / Banco BTG Pactual), com auditoria da Ernst & Young. A combinação Alianza+BTG é sólida; a ressalva não está na qualidade dos prestadores, e sim na estrutura do produto: pequeno, alavancado, com base de cotistas mínima e perfil mais de veículo de investidor qualificado do que de FII de varejo.
Cotação de R$ 81,10 (29/05/2026) frente ao VP/cota de R$ 80,92 (mar/2026). P/VP de ~1,00 — fundo negocia no valor patrimonial, sem desconto. Diferente dos FIIs de tijolo descontados, aqui não há margem de segurança no preço que compense alavancagem, concentração e iliquidez.
último fechamento R$ 83,0 · mínima histórica R$ 66,98 · máxima R$ 100,00 · valor patrimonial por cota R$ 82,98.
Liquidez praticamente nula. O fundo tem 18 cotistas e não há formador de mercado; o histórico mostra longos períodos com cota travada em R$ 81,10. Qualquer posição relevante é, na prática, ilíquida.
O AURB11 nasceu em dez/2021 como veículo de investidor qualificado para deter dois galpões last mile na Grande São Paulo, financiados com alavancagem via CRI. Entre 2022 e mar/2025, o VP/cota caiu de ~R$ 98 para R$ 72,80, à medida que reavaliações e o custo da dívida corroíam o patrimônio. Uma nova emissão em meados de 2025 recompôs o PL para ~R$ 88 mi e o VP/cota para ~R$ 81.
Hoje o fundo negocia no valor patrimonial (P/VP ~1,00), com obrigação por securitização de R$ 88,5 mi (quase o tamanho do PL) e uma base de apenas 18 cotistas. É um produto estruturalmente alavancado, concentrado e ilíquido — mais adequado a um investidor institucional/qualificado específico do que ao cotista de varejo que busca renda diversificada.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E IPO | Fundo constituído em 23/12/2021 (operações iniciadas em 14/12/2021) como Alianza Urban Hub Renda FII, gestão Alianza, administração BTG Pactual. Público-alvo investidor qualificado. |
| AQUISIÇÃO DOS 2 GALPÕES + ALAVANCAGEM CRI | Fundo adquire UrbanHub Guarulhos e UrbanHub Mauá usando securitização (CRI). Cotas saltam de 547.928 para 880.560; obrigações por securitização chegam a R$ 80 mi em set/2022. PL ~R$ 80 mi, VP/cota ~R$ 90. |
| GFL SAI / REPOSIÇÃO + QUEDA DO DPS | Inquilino GFL Logística (12% da receita) anuncia saída; gestão repõe espaço e mantém ocupação. DPS recua de R$ 0,55 (1S23) para R$ 0,20-0,30 no fim do ano, refletindo despesas e custo da dívida. VP/cota cai para ~R$ 82. |
| EROSÃO DO VP + EMISSÕES PEQUENAS | VP/cota continua em queda (de R$ 81 para ~R$ 75), pressionado por ajuste a valor justo e peso da dívida. Pequenas integralizações elevam cotas para 898.514. Informes de rendimento passam a ser exclusivamente digitais (Portal BTG). |
| VP NO FUNDO (R$ 72,80) | VP/cota atinge mínimo de R$ 72,80 (mar/2025) com PL de R$ 65,4 mi. Reavaliação dos imóveis e custo da alavancagem comprimem o patrimônio. Ponto mais baixo do ciclo. |
| NOVA EMISSÃO RECOMPÕE O PL | Emissão eleva cotas de 898.514 para 1.085.780. PL salta para R$ 87,9 mi e VP/cota recompõe para ~R$ 81. Reavaliação positiva dos imóveis (Guarulhos +2,77%, Mauá +5,38% no exercício 2024-25). |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 81,10 (29/05/2026), VP/cota R$ 80,92 (mar/26), P/VP ~1,00. DPS de R$ 0,50/cota (ref. abr/26, pago 21/05). Ocupação 95,7% (Mauá 92%). Obrigação por securitização R$ 88,48 mi. Apenas 18 cotistas. |