(Fundo híbrido tijolo + crédito)
Segmento: Logística / Híbrido (Tijolo + CRI) · Cotação R$ 7,35 · P/VP 0,8537 · VP/cota R$ 8,61 · Patrimônio R$ 361 Mi · 5.796 cotistas · 2 ativos
O AZPL11 (AZ Quest Panorama Logística FII) é um fundo imobiliário do segmento Logística / Híbrido (Tijolo + CRI). (Fundo híbrido tijolo + crédito)
Dono de dois galpões logísticos na Grande SP alugados para Mercado Livre e Iron Mountain, e de uma carteira de crédito imobiliário — distribui renda mensal isenta de IR. Fique atento: o fundo tem menos de dois anos de operação e liquidez diária baixa, o que dificulta movimentar posições maiores.
Esta página é a ficha do AZPL11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: AZ Quest Panorama.
A AZ Quest Panorama Ltda (CNPJ 37.783.771/0001-02) é o braço imobiliário da AZ Quest, asset management tradicional do mercado brasileiro reconhecida por fundos multimercado. A linha Panorama também gere o AZPE11 (crédito estruturado) e AZPR11 (híbrido pulverizado), com o AZPL11 representando o pilar logístico/tijolo da casa.
A administração fiduciária fica a cargo do Banco Daycoval S.A. A gestão tem demonstrado disciplina nas alocações (carteira de crédito majoritariamente em SP, 80% AAA nos galpões) e transparência elevada nos relatórios mensais. Ponto de atenção: o track record específico em FIIs é recente.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Galpão Logístico Cajamar | Cajamar — SP | 27,6% | 1,0% |
| AZ Quest Panorama Equity FII | — | 34,7% | — |
| FII Urdi Jandira (veículo do galpão Jandira) | — | 14,0% | — |
| Carteira de CRIs diretos (~18 operações) | — | 23,1% | — |
| Caixa e Fundos de Renda Fixa | — | 0,8% | — |
HHI 0,27 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste 100,0% |
| Por locatário | FII AZPE (carteira diversificada de crédito) 34,7% · Mercado Livre 21,8% · Iron Mountain 6,9% · CAOA 5,8% · Premix / World Mix / LogCare (Jandira) 6,9% |
Cotação de R$ 7,62 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 8,58 (DF 31/12/2025) — desconto de 11% sobre o valor patrimonial. Reavaliação dos ativos imobiliários em fev/2026 agregou +1,25%, e leasing spreads recentes (+22,4% em Jandira, +20,8% em Cajamar) sugerem que os imóveis podem estar subavaliados no laudo.
último fechamento R$ 7,35 · mínima histórica R$ 6,22 · máxima R$ 10,01 · valor patrimonial por cota R$ 8,61.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 589.000.
Liquidez é o principal limitador da tese. Volume diário de R$ 589 mil suporta investidor PF com tickets até ~R$ 100k sem mover preço. Fundos institucionais e family offices precisam montar via VWAP em janelas.
Em menos de 2 anos o AZPL11 saiu de um PL de R$ 116 mi para R$ 359 mi, triplicando de tamanho via 3 emissões e consolidando estrutura híbrida (galpões + carteira de crédito). A distribuição mensal convergiu para R$ 0,075/cota após a 3ª emissão, refletindo nova base de cotas. A cota de mercado caiu de R$ 10,00 no IPO para R$ 7,70 (-23%), enquanto o VP mantém-se em R$ 8,58 — abrindo desconto de P/VP 0,90 que configura janela de entrada.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Liquidação do fundo em 05/06/2024, com patrimônio líquido inicial de R$ 116,4 mi. Primeira alocação foca em galpões (R$ 43,8 mi) e construção da carteira de crédito. |
| AQUISIÇÃO CAJAMAR | Fundo estrutura aquisição do Galpão Cajamar (22,5% de participação) com seller's finance, permitindo alocar parte dos recursos em CRIs e otimizar dividendos iniciais. |
| ENCERRAMENTO DO 1º EXERCÍCIO | Fundo encerra 2024 com PL de R$ 177,8 mi, dividendos estáveis em R$ 0,09/cota (yield ~11% na cota IPO) e portfólio 100% ocupado. |
| 3ª EMISSÃO | 3ª emissão capta R$ 177,8 mi (23,7 mi de cotas), elevando PL para ~R$ 352 mi. Parte é integralizada via dação de cotas do AZPE (R$ 125 mi), consolidando estrutura híbrida. |
| CONSOLIDAÇÃO | Fundo encerra 2025 com 100% de ocupação nos galpões, resultado anual de R$ 30,97 mi e PL de R$ 359,9 mi. Comercialização da área remanescente de Jandira foi feita a preços 20,8% acima do contrato anterior. |
| ATUAL | Resultado de abril/2026 superou a distribuição pelo maior payout positivo em 6 meses (R$ 3,78M gerado vs R$ 3,14M distribuído). Caixa dobrou para R$ 6,3M. Carteira de crédito cresceu para R$ 233,7M via novas compromissadas, com retorno CDI+3,10%/IPCA+11,10% — melhora relevante frente ao CDI+2,88%/IPCA+10,87% anterior. |