P/VP · Valor de mercado
VP por cota · Patrimônio
R$ 7,7
R$ 45,0 Mi
Popularidade
Liquidez diária
Nº de cotistas
7.548
Preço da cota
Dividendos
Documentos e comunicados
Conversa sobre o fundo
Risco e qualidade
(Fundo híbrido da Brio Investimentos — CRI estruturado residencial + cotas de FII + permutas em bairros nobres de São Paulo)
Segmento: Híbrido (CRI residencial + Cotas de FII + Permutas) · Cotação R$ 4,61 · P/VP 0,5987 · VP/cota R$ 7,7 · Patrimônio R$ 45,0 Mi · 7.548 cotistas · 20 ativos
O BIME11 (Brio Multiestratégia - Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido (CRI residencial + Cotas de FII + Permutas). (Fundo híbrido da Brio Investimentos — CRI estruturado residencial + cotas de FII + permutas em bairros nobres de São Paulo)
Fundo híbrido da Brio Investimentos que empresta para incorporadoras de alto padrão em São Paulo e participa dos empreendimentos, recebendo unidades ao final — acesso raro a esse tipo de negócio via bolsa. Fique atento: a carteira tem projetos em fase inicial, o que torna as distribuições voláteis.
Esta página é a ficha do BIME11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Brio Investimentos Ltda..
A Brio Investimentos Ltda. é uma gestora independente paulistana focada em real estate residencial, com expertise em duas teses centrais: permutas imobiliárias (compra de terrenos em bairros nobres de São Paulo trocados por participação nas receitas de venda dos empreendimentos desenvolvidos por incorporadoras selecionadas) e crédito imobiliário estruturado (CRIs residenciais originados internamente, com servicer especializado monitorando a evolução físico-financeira da obra).
A Brio opera uma família de veículos: BIME11 (multiestratégia listado para investidor geral), BMF (Brio Multifamily, dono dos ativos Aurora e Sampa), BICE11 (crédito estruturado) e os fundos de permuta de prazo determinado BRIP11, BIPD11 e BIPE11 (ofertas primárias a investidores profissionais). A administração do BIME11 é da BRL Trust DTVM (CNPJ 13.486.793/0001-42), com encerramento de exercício em 30/06. A Brio se remunera exclusivamente por taxa de gestão e performance dos veículos — não cobra pela originação/estruturação dos CRIs. O ponto positivo é a especialização e o acesso diferenciado à tese de permutas; o ponto de atenção é a forte interdependência entre os fundos da própria casa.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-selenza | — | 14,4% | — |
| cri-jacarezinho | — | 6,2% | — |
| cri-conx-evo | — | 5,1% | — |
| cri-swa-patriarca | — | 3,5% | — |
| cri-c290 | — | 3,2% | — |
| cri-aurora | — | 1,4% | — |
| cri-sampa | — | 1,4% | — |
| cri-essencia | — | 1,3% | — |
| fii-bice11 | — | 1,4% | — |
| fii-bmf | — | 25,6% | — |
| fii-trxy11 | — | 9,6% | — |
| fii-mcre11 | — | 3,0% | — |
| fii-apto11 | — | 2,3% | — |
| fii-knip11 | — | 1,2% | — |
| fii-cycr11 | — | 1,2% | — |
| fii-cpts11 | — | 0,3% | — |
| fii-bipd11 | — | 5,5% | — |
| fii-bipe11 | — | 4,1% | — |
| fii-brip11 | — | 1,9% | — |
| permuta-indi70 | — | 1,3% | — |
HHI 0,092 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | São Paulo capital (bairros nobres) 86,0% · Brasil (FIIs de mercado diversificados) 7,9% · Caixa/RF 6,1% |
| Por indexador | IPCA (CRI) 86,0% · CDI (CRI) 14,0% |
Cotação de R$ 5,67 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 8,47 (mar/2026). Desconto de 33% — um dos maiores entre híbridos residenciais. Reflete: (i) DPS em queda com guidance de redução; (ii) ramp-up do multifamily; (iii) forte exposição a fundos da própria Brio (marcação difícil); (iv) liquidez baixa; (v) PL pequeno (R$ 49,5 Mi).
último fechamento R$ 4,61 · mínima histórica R$ 4,24 · máxima R$ 9,89 · valor patrimonial por cota R$ 7,7.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~14 dias úteis. Posição de R$ 500 mil = >70 dias úteis. Liquidez é um gargalo real.
O BIME11 nasceu em out/2021 como um híbrido ambicioso da Brio Investimentos, montou rápido a carteira em 2022 (DPS chegou a R$ 0,16) e estabilizou em R$ 0,08-0,09 entre 2023 e meados de 2025, sustentado por CRIs residenciais em IPCA+ alto e pelas teses de permuta e cotas de FII.
O ponto de inflexão chegou no 2º semestre de 2025: com o resultado de permutas ficando não-linear e o multifamily Aurora/Sampa entrando em ramp-up, o DPS recuou para R$ 0,06-0,07 e a própria gestão passou a guiar conservadoramente essa faixa. O mercado respondeu com desconto patrimonial relevante — cota a R$ 5,67 vs VP de R$ 8,47 (P/VP 0,67). O próximo capítulo depende da maturação do multifamily e da conversão dos empreendimentos premium em caixa nos lançamentos previstos para 2026.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO + IPO | Fundo constituído em 29/10/2021 sob forma de condomínio fechado, com objetivo de investir preponderantemente em CRI, imóveis, cotas de FII, SPEs imobiliárias e ações de empresas imobiliárias. Administração BRL Trust, gestão Brio Investimentos. |
| RAMP-UP DA CARTEIRA | Fundo monta a carteira híbrida ao longo de 2022. DPS sobe rapidamente (R$ 0,10 a R$ 0,16/cota no 1º semestre) durante a alocação inicial, com base de cotistas saltando para 6.292 (+5.733 no ano). |
| ESTABILIZAÇÃO DO DPS | DPS se estabiliza na faixa R$ 0,08/cota ao longo de 2023, com a carteira já madura. Receita anual de R$ 6,15-6,95 Mi, resultado em torno de R$ 5,5-6,0 Mi. Base de cotistas em ~8.103. |
| DPS NO PICO RECENTE (R$ 0,09) | DPS atinge R$ 0,09/cota e se mantém ao longo do 1º semestre de 2025, sustentado pela carteira de CRI em IPCA+ alto (Selic elevada) e pelos resultados de permutas e cotas de FII. |
| INÍCIO DA QUEDA DO DPS | DPS recua de R$ 0,09 para R$ 0,08, R$ 0,07 e chega a R$ 0,06 (nov/25), à medida que o resultado de permutas fica não-linear e o multifamily Aurora/Sampa entra em ramp-up. Mercado começa a precificar o fundo com desconto patrimonial maior. |
| OFÍCIO B3 SOBRE OSCILAÇÃO | Em 24/02/2026 a cota salta +4,12% com volume de R$ 457 mil (vs ~R$ 30-45 mil/dia). B3 emite Ofício 77/2026-SLE questionando a oscilação. Administradora responde em 25/02 que desconhece fato relevante que a justifique e que o VP permanece estável em ~R$ 8,51. |
| GUIDANCE DE REDUÇÃO (R$ 0,06-0,07) | No RG de mar/26 a gestão guia conservadoramente DPS entre R$ 0,060 e R$ 0,070/cota para os próximos meses, em razão do ramp-up das operações de multifamily (Aurora/Sampa no BMF). Resultado caixa do mês cai para R$ 0,034/cota. Nova integralização de R$ 496 mil no BIPE11. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 5,67 (01/06/2026), VP/cota R$ 8,47 (mar/26), P/VP 0,67 (33% de desconto). DPS de R$ 0,06/cota (ref. abr/26, pago em 15/05). DY 12m 15,87%. Carteira: 38% CRI, 43% FII, 13% permuta, 6% caixa. |
Fundo híbrido da Brio Investimentos que empresta para incorporadoras de alto padrão em São Paulo e participa dos empreendimentos, recebendo unidades ao final — acesso raro a esse tipo de negócio via bolsa. Fique atento: a carteira tem projetos em fase inicial, o que torna as distribuições voláteis.