BINR11 — FII Brix (BE IN RIO)
BE IN RIO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - RESPONSABILIDADE LIMITADA — CNPJ 35.360.651/0001-77
Recomendação: AGUARDAR · Nota 4,5/10 · Cotação R$ 1673,35 · P/VP 1,42 · DY 12m 28,55%
Análise e recomendação
O BINR11 é um fundo de desenvolvimento para venda com 4 terrenos em Ipanema/RJ, voltado exclusivamente ao investidor qualificado. O DY de 28,55% é elevado mas reflete rendimentos esporádicos oriundos de alienações imobiliárias — não há distribuição mensal regular. Com apenas 103 cotistas, liquidez diária de R$ 9,79 mil e P/VP de 1,42, o fundo negocia com ágio significativo. A tese depende da conclusão bem-sucedida do desenvolvimento e venda dos terrenos em Ipanema, que é um dos mercados imobiliários mais valorizados do país. Aguardar pela baixa liquidez, público restrito e natureza de fundo de desenvolvimento (sem renda recorrente).
Tese de investimento
O BINR11 é um fundo de desenvolvimento imobiliário para venda com 4 terrenos concentrados em Ipanema (bairro Visconde de Ouro Preto), um dos mercados imobiliários mais valorizados do Brasil. A tese do fundo é simples: desenvolver e alienar os ativos em Ipanema, distribuindo os ganhos de capital aos cotistas. Os rendimentos são esporádicos e irregulares — dependem do ritmo e sucesso das alienações. Não há renda de locação. O P/VP de 1,42 indica que o mercado precifica valor de desenvolvimento acima do VP contábil atual, o que é comum em fundos deste tipo com ativos em localização premium.Para quem é
- Investidor qualificado com horizonte de longo prazo e tolerância a baixa liquidez
- Quem busca exposição ao mercado imobiliário premium do Rio de Janeiro (Ipanema) sem comprar imóvel direto
- Perfil que aceita rendimentos irregulares vinculados a eventos de alienação
- Investidor que já possui patrimônio diversificado e busca diversificação imobiliária de alto padrão
Para quem não é
- Qualquer investidor de varejo — fundo exclusivo para qualificados
- Quem precisa de renda mensal previsível — não há distribuição regular
- Perfis que precisam de liquidez — ADTV de R$ 9,79 mil inviabiliza saídas relevantes
- Quem busca diversificação geográfica — 100% concentrado em Ipanema/RJ
Pontos de atenção e riscos
Análise LITE — dados web dos últimos 6 meses, sem documentos CVM
Esta é uma análise inicial (lite), baseada em dados coletados de fontes públicas (StatusInvest e Investidor10) com janela de 180 dias. O BINR11 não possui publicações recentes identificadas na Fundos.NET/CVM para o período analisado. Conclusões podem ser incompletas e devem ser validadas com os documentos oficiais antes de qualquer decisão de investimento.Liquidez diária mínima — praticamente ilíquido
Volume médio diário estimado em R$ 9,79 mil. Com apenas 103 cotistas e 118.735 cotas, qualquer tentativa de saída relevante pode mover o preço significativamente. O fundo é praticamente ilíquido para posições acima de R$ 50 mil.Rendimentos esporádicos — não há distribuição mensal
Por ser fundo de desenvolvimento para venda, o BINR11 distribui apenas quando ocorre alienação de ativos. Nos últimos 6 meses, foram registrados apenas 2 eventos: R$ 297,59/cota (fev/2026) e R$ 180,14/cota (ago/2025). O cotista pode ficar meses sem receber rendimentos.P/VP em ágio de 42% — cotação acima do VP
O fundo negocia com cotação de R$ 1.673,35 contra VP/cota de R$ 1.179,93 — ágio de 42%. O mercado precifica expectativa de valorização dos terrenos em Ipanema acima do valor patrimonial atual, ou há desequilíbrio por baixíssima liquidez.Público-alvo restrito — exclusivo para investidor qualificado
O BINR11 é destinado exclusivamente ao investidor qualificado (patrimônio mínimo de R$ 1 Mi ou certificação profissional). Investidores de varejo não podem adquirir cotas deste fundo.Caixa de 9,45% do PL — R$ 13,2 Mi disponível
O fundo mantém R$ 13.246.154,71 em caixa (9,45% do PL), o que é positivo para suportar custos operacionais enquanto os terrenos são desenvolvidos ou vendidos. Não indica necessariamente receita recorrente.
Sustentabilidade dos dividendos
Rendimentos do BINR11 são esporádicos e irregulares. A distribuição ocorre apenas quando há alienação de ativos (total ou parcial). Nos últimos 12 meses, foram pagos R$ 297,59/cota (fev/2026) e R$ 180,14/cota (ago/2025) — dois eventos. Não há garantia de novos rendimentos em datas futuras. O caixa de R$ 13,2 Mi (9,45% do PL) garante a continuidade operacional do fundo enquanto os ativos são desenvolvidos/vendidos.
Sobre a gestora
A gestora do BINR11 é a Apex Group (www.apexgroup.com/apex-brazil/), grupo internacional de serviços financeiros. O administrador é a BRL Trust (CNPJ 13.486.793/0001-42). Não há informações suficientes nas fontes consultadas para avaliar o histórico da gestora na execução de projetos de desenvolvimento imobiliário no Brasil. A análise da gestora fica pendente de aprofundamento em documentos oficiais.Ver a análise completa da gestora Apex Group →
Conclusão
O BINR11 (FII Brix / BE IN RIO) é um fundo de nicho voltado exclusivamente ao investidor qualificado, com mandato de desenvolvimento para venda de imóveis em Ipanema, Rio de Janeiro. Com apenas 103 cotistas e 118.735 cotas, é um dos fundos imobiliários mais exclusivos e ilíquidos do mercado brasileiro.
A tese do fundo é centrada em 4 terrenos estrategicamente localizados em Ipanema (Visconde de Ouro Preto), com objetivo de desenvolvimento e alienação. Nos últimos 12 meses, foram registradas 2 distribuições: R$ 180,14/cota (ago/2025) e R$ 297,59/cota (fev/2026) — resultando em DY de 28,55%. Entretanto, esses rendimentos são esporádicos e não recorrentes, vinculados a eventos de alienação.
Os principais pontos de atenção são: liquidez diária de R$ 9,79 mil (praticamente ilíquido), P/VP de 1,42 (42% de ágio sobre VP), ausência de documentos CVM recentes identificados e convergência de dados entre fontes (cotação diverge 40% entre StatusInvest e Investidor10 — reflexo da iliquidez do fundo).
Esta é uma análise lite baseada em dados web dos últimos 6 meses, sem acesso a documentos oficiais da CVM/Fundos.NET. As conclusões devem ser tratadas como ponto de partida para investigação aprofundada, não como análise definitiva.