(em período de desinvestimento — encerramento em 08/07/2029)
Segmento: Desenvolvimento Residencial (Permutas) - Médio-Alto e Alto Padrão SP · Cotação R$ 989,33 · P/VP 1,0604 · VP/cota R$ 932,94 · Patrimônio R$ 103 Mi · 112 cotistas · 2 ativos
O BIPD11 (Brio Real Estate IV - Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Desenvolvimento Residencial (Permutas) - Médio-Alto e Alto Padrão SP. (em período de desinvestimento — encerramento em 08/07/2029)
Retorno virá de amortizações e da liquidação dos últimos ativos até 2029 — não é fundo de renda. Prêmio sobre o VP em fase de amortização é anomalia de iliquidez
Esta página é a ficha do BIPD11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Brio Investimentos Ltda..
A Brio Investimentos Ltda. (CNPJ 15.050.378/0001-77, sede na Av. Brigadeiro Faria Lima, 1.336, São Paulo) é uma gestora boutique paulistana especializada em desenvolvimento imobiliário residencial via contratos de permuta com incorporadoras. A estrutura segue o modelo de FII de prazo determinado — 7 anos contados do encerramento da 2ª emissão, com período de investimento de 3 anos e desinvestimento de 4 anos, amortizando capital conforme os empreendimentos são monetizados.
A administração fiduciária, custódia, escrituração e distribuição estão a cargo da BRL Trust DTVM (CNPJ 13.486.793/0001-42, grupo Apex). A auditoria foi feita pela Baker Tilly (exercício 2024) e a Ernst & Young consta como auditor independente no Informe Anual de jun/2025. A governança atende ao exigido pela CVM (já adaptada à Resolução CVM 175/2022, com responsabilidade limitada dos cotistas), mas o diretor responsável (Marcelo Vieira Francisco) não detém cotas do fundo, limitando o alinhamento patrimonial direto.
Cota travada em R$ 989,33 frente ao VP/cota de R$ 951,88 (Informe Mensal mar/2026) — prêmio de ~3,9% sobre o valor patrimonial. Fundos em desinvestimento tradicionalmente negociam com desconto, pois o patrimônio só encolhe via amortizações. O prêmio atual é uma anomalia que reflete formação de preço distorcida pela liquidez praticamente nula — a cota simplesmente não se move.
último fechamento R$ 989,33 · mínima histórica R$ 988,17 · máxima R$ 1000,00 · valor patrimonial por cota R$ 932,94.
Com volume praticamente nulo, não há janela de saída ordenada. Qualquer posição relevante fica imobilizada até o encerramento do fundo (2029) ou exige aceitar deságio expressivo num eventual comprador.
O BIPD11 captou R$ 110,4 milhões entre 2022 e 2024 (nove chamadas) para desenvolver 8 empreendimentos residenciais de alto padrão em São Paulo via contratos de permuta. Encerrado o período de investimento em 2025, o fundo passou ao desinvestimento. Até a data da análise, devolveu apenas 5,7% do capital em rendimentos (R$ 57,11/cota até jun/25), com distribuições irregulares e dependentes do cronograma de entregas e vendas das incorporadoras parceiras — quatro meses seguidos sem distribuir em 2026 (jan-abr), com retomada apenas em mai/26 (R$ 10,80/cota, pago 15/06). O PL já recuou para R$ 105,1 Mi, com a maior parte do valor hoje em caixa e em recebíveis de vendas contratadas.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | 1ª integralização de cotas a R$ 1.000,00 (01/07/2022). Início do fundo em 25/07/2022 e do período de investimento (3 anos). |
| INVESTIMENTO | Nove chamadas de capital totalizando R$ 110,4 milhões integralizados (capital subscrito de R$ 127,0 milhões), 110.439 cotas. |
| 1ª DEVOLUÇÃO | Primeiro pagamento de rendimentos: R$ 505 mil (R$ 4,58/cota — provento total de R$ 10,38/cota pago em 14/08/2023). |
| 2ª DEVOLUÇÃO | Pagamento de R$ 5,8 milhões (R$ 52,53/cota — provento total de R$ 73,07/cota pago em 15/05/2024). |
| DESINVESTIMENTO + DISTRIBUIÇÕES | Fundo em pleno desinvestimento. Distribuições de R$ 21,19/cota (pago 14/07/2025, ref. jun/25) e R$ 27,17/cota (pago 14/08/2025, ref. jul/25), refletindo monetizações de ativos. |
| ÚLTIMAS DISTRIBUIÇÕES | Pagamentos de R$ 9,97/cota (12/12/2025, ref. nov/25) e R$ 10,77/cota (15/01/2026, ref. dez/25). |
| SEM DISTRIBUIÇÃO (JAN-ABR) | Quatro meses consecutivos sem distribuição de resultados (referências jan, fev, mar e abr/2026), cada um confirmado por Comunicado ao Mercado. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Informe Trimestral ref. 31/03/2026 (entregue 14/05/2026): PL R$ 105,1 Mi, VP/cota R$ 951,88, 111 cotistas, 2 imóveis remanescentes + R$ 60,3 Mi em valores a receber. Cota travada em R$ 989,33 (P/VP 1,04). |
| RETOMADA + ALERTA IR | Retomada de distribuição: R$ 10,80/cota referente a mai/2026 (data-com 05/06/2026, pagamento 15/06/2026). Fundo irmão BRIP11 (Brio RE III, mesma gestora) faz amortização com IR retido na fonte — sinaliza que BIPD11 adotará mesmo procedimento em suas amortizações futuras. |