(Responsabilidade Limitada — ex-BlueMacaw Catuaí Triple A; monoativo no Pátio Victor Malzoni)
Segmento: Lajes Corporativas Triple A (Híbrido Gestão Ativa) · Cotação R$ 102,52 · P/VP 0,8242 · VP/cota R$ 124,39 · Patrimônio R$ 199 Mi · 491 cotistas · 1 ativos
O BLCA11 (Catuaí VBI Triple A Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas Triple A (Híbrido Gestão Ativa). (Responsabilidade Limitada — ex-BlueMacaw Catuaí Triple A; monoativo no Pátio Victor Malzoni)
Fundo com participação no Pátio Victor Malzoni (Faria Lima), 100% locado para Google e Casa dos Ventos. Em 14/08/2026 recebeu proposta vinculante para a venda da TOTALIDADE dos ativos por ~R$ 475 Mi (acima do laudo), que — se aprovada pelos cotistas e cumpridas as condições precedentes — pode culminar na liquidação do fundo, cristalizando o desconto patrimonial. A venda do primeiro conjunto (nº 183) já foi concluída e distribuída no rendimento de julho (R$ 4,50/cota, pago em 17/08/26); o recorrente segue em ~R$ 0,55/cota.
Esta página é a ficha do BLCA11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Pátria-VBI Asset Management (cogestão Catuaí Gestora de Recursos).
O BLCA11 é cogerido pela Pátria – VBI Asset Management Ltda. e pela Catuaí Gestora de Recursos Ltda.. A Pátria, após a aquisição integral da VBI Real Estate concluída em 2023, consolidou-se como a maior gestora independente de FIIs do Brasil, com mais de R$ 38 bilhões em ativos imobiliários sob gestão, +30 FIIs listados na B3 e plataforma de alternativos com mais de R$ 309 bilhões globalmente.
A Catuaí Asset, fundada em 2017 por Alfredo Khouri Jr., é gestora independente focada em mercado imobiliário, com cerca de R$ 1,5 bilhão sob gestão (mar/2026) e track record de mais de 90 ativos desinvestidos, incluindo trophy assets como Pátio Victor Malzoni, Vista Faria Lima (FII CVFL, dez/2025), Leopoldo 1201 e o futuro Four Seasons Rio (ex-Hotel Marina Palace, jul/2025). Administrador e escriturador é o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM; a auditoria das demonstrações de 2025 passou para a KPMG (exercício anterior auditado por outra firma). A estabilidade no administrador e a qualidade das gestoras são pontos fortes claros.
Ver a análise da gestora Pátria-VBI Asset Management (cogestão Catuaí Gestora de Recursos) →
Cotação de R$ 99,51 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 127,30 (abr/2026). Desconto de ~22% — reflexo do mercado precificando o prazo determinado, a alavancagem (CRI IPCA+5,9%, LTV 59%) e a baixa liquidez. A reavaliação dez/2025 elevou o valor justo do imóvel para R$ 461,7 Mi.
último fechamento R$ 102,52 · mínima histórica R$ 72,24 · máxima R$ 153,00 · valor patrimonial por cota R$ 124,39.
Liquidez baixa: a base é de apenas 448 cotistas e 1,6 mi de cotas. Posições acima de R$ 100 mil exigem paciência na execução para não mover o preço. Não há informe de formador de mercado ativo.
Desde o IPO em setembro/2021, o BLCA11 acumulou variação da cota ajustada de +71,1% até abr/2026, frente a +44,6% do IFIX e +67,2% do CDI bruto (RG abr/26). O fundo atravessou mudanças relevantes de gestão (saída da BlueMacaw, entrada da VBI/Pátria) e realizou amortizações extraordinárias totalizando R$ 29,9 milhões. A reavaliação do ativo em dez/2025 elevou o valor justo para R$ 461,7 milhões (+0,78% vs 2024). Com o fundo 100% locado e prazo determinado até 2032, a trajetória futura é dominada pela busca de uma janela de venda do imóvel — o cupom mensal (R$ 0,55/cota) é o fluxo de carrego enquanto essa janela não chega.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Catuaí Asset assume a cogestão do BLCA11 com a BlueMacaw. 1ª Emissão captou R$ 160 Mi em cotas. Início das atividades em setembro/2021, com prazo de duração de 126 meses. |
| AQUISIÇÃO DO ATIVO | Aquisição dos conjuntos da Torre A do Pátio Victor Malzoni a R$ 39 mil/m². Transação total de R$ 408 Mi: R$ 138 Mi em cotas (após amortização de cotas em 05/10/2021) e R$ 270 Mi via securitização a IPCA + 5,9% a.a. |
| PÁTRIA ASSUME A VBI | Pátria anuncia a conclusão de 100% da aquisição da VBI Real Estate e consolida sua plataforma de Real Estate no Brasil. Em dez/2023, amortização extraordinária de cotas da 1ª Emissão no valor de R$ 22,4 Mi (com pagamento de prêmio da dívida à Securitizadora). |
| VBI ENTRA NA COGESTÃO | VBI Real Estate passa a ser cogestora do BLCA11 em conjunto com a Catuaí Asset. Em dez/2024, nova amortização extraordinária de R$ 7,5 Mi (totalizando R$ 29,9 Mi de capital devolvido aos cotistas desde 2023). |
| REAVALIAÇÃO DO ATIVO | Laudo de reavaliação eleva o valor justo do imóvel para R$ 461,7 Mi (+0,78% vs 2024), via ajuste a valor justo de +R$ 4,4 Mi no resultado. Demonstrações 2025 auditadas pela KPMG. Lucro contábil do exercício de R$ 816 mil (vs R$ 23,8 Mi em 2024) por conta da menor reavaliação. |
| REVISÃO DA DISTRIBUIÇÃO | A partir da competência fev/2026 (paga em abr/2026), a gestão eleva o rendimento mensal de R$ 0,50 para R$ 0,55/cota, refletindo os reajustes contratuais e o aditivo com a Google. O fundo manteve reserva de lucro acumulada de ~R$ 1,10/cota. |
| VENDA DO CONJUNTO Nº 183 | A gestão alienou o conjunto nº 183 (411,26 m² — 1 dos 16 conjuntos da Torre A) por R$ 26,7 Mi à vista (R$ 65.000/m²), preço 10,3% superior ao laudo de avaliação de 2025. Lucro de caixa de R$ 4,6 Mi (R$ 2,86/cota). R$ 17,6 Mi foram destinados à amortização antecipada do CRI. A ABL detida pelo fundo passa de 7.833 m² para 7.421 m² a partir de jul/2026. Reserva acumulada cresce para R$ 4,25/cota. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 91,76 (04/08/2026), P/VP 0,73, distribuição R$ 0,55/cota (paga em 15/07/2026, competência jun/26). Ativo 100% locado com 7.421 m² remanescentes (9 conjuntos), WALE 4,5 anos, CRI em ~R$ 258 Mi pós-amortização parcial. Gestão buscando novas janelas de venda até 2032. |