Recomendação
CAUTELOSOO DY de 14,1% é atrativo e o desconto de 31% sobre o VP parece uma oportunidade. Porém, o fundo passou por liquidação massiva em 2025, vendeu todos os ativos logísticos e virou essencialmente um FOF do GGRC11. A gestora alterou o regulamento para multi-estratégia e planeja vender GGRC11 para novas aquisições. Adequado apenas para investidores experientes que entendem os riscos da BlueMacaw.
Risco do Gestor
Atenção: histórico problemático da BlueMacaw
Eventos Preocupantes
- Abr/2023: BlueMacaw renunciou à gestão do Triple A FII - antigos sócios saíram para formar a Huma Capital
- Nov/2023: 4ª emissão cancelada por não atingir montante mínimo - mercado rejeitou a captação
- 2022-2024: Cota despencou de R$ 104,55 para R$ 35 (-67%) durante a gestão
- Jun/2024: Venda de 50% do Triple A para GGRC11 - desinvestimento forçado para desalavancar
Conclusão: O futuro do BLMG11 depende inteiramente das próximas decisões da BlueMacaw. O histórico recente não inspira confiança, mas a reestruturação de 2024 pode ter sido um ponto de virada. Monitore de perto.
Gestora do Fundo
BlueMacaw Gestora de Recursos
Histórico problemático: renúncia à gestão do Triple A FII (2023), emissão cancelada por falta de demanda, queda de -67% na cota do BLMG11 desde 2022.
Nova Estratégia: Multi-Ativo
Outubro 2025 - Mudança de regulamento
O que mudou em Outubro 2025
- Removeu "Logística" do nome: Fundo agora se chama apenas "BlueMacaw FII"
- Multi-estratégia: Pode investir em qualquer tipo de imóvel - comercial, residencial, logística, varejo, etc.
- Recompra de cotas: Programa de recompra aprovado para aproveitar desconto no P/VP
- Zero alavancagem: Encerrou toda dívida (direta e indireta via Triple A)
Intenção declarada: Vender GGRC11 para novas aquisições
A gestora declarou nos relatórios gerenciais que pretende vender as cotas de GGRC11 para realizar novas aquisições de ativos dentro do conceito de multi-estratégia.
Potenciais benefícios:
- • Elimina dupla camada de taxas
- • Gestão direta dos ativos
- • Maior flexibilidade de alocação
- • Amplia universo de oportunidades
Potenciais riscos:
- • Depende da capacidade de execução
- • Histórico problemático da gestora
- • Pode demorar para concretizar
- • Qualidade dos novos ativos é incerta
Citação do relatório (Out/2025): "O Fundo deixa de concentrar suas operações exclusivamente em ativos logísticos e amplia sua atuação para todos os tipos de imóveis e transações com lastro imobiliário. O objetivo é expandir o universo de oportunidades e, dessa forma, acelerar o crescimento do portfólio."
Taxas de Gestão
Competitivas para o segmento
Comparativo com FIIs de Logística
História do Fundo (2019-2026)
Da formação à grande reestruturação
Constituído em Jul/2019. IPO em Out/2020 a R$ 100/cota, captando R$ 190M.
- • Nov/2020: Aquisição do BTS Rio de Janeiro (Via Varejo) por R$ 235M
- • Início da distribuição de rendimentos
Ano de múltiplas aquisições - ABL total atingiu 285.133 m².
- • Abr/2021: BMLog São Bernardo (Mercado Livre + Toyota) - R$ 108M
- • Mai/2021: BMLog Extrema LEAP Dafiti - R$ 272,7M
- • Jun/2021: BMLog Jandira Park - R$ 162M
- • Set/2021: 3ª Emissão capta R$ 100M a R$ 99,37
- • Cota atinge R$ 104,55 (pico histórico)
Alta de juros pressiona. Necessidade de reestruturação.
- • Set/2022: Venda do galpão Jandira II por R$ 45M
- • Out/2022: Parceria estratégica com Oaktree Capital (R$ 210M)
- • Cota cai para R$ 83 (-21% no ano)
Problemas de gestão e captação. Mudanças internas.
- • Abr/2023: BlueMacaw renuncia à gestão do Triple A FII
- • Nov/2023: 4ª emissão CANCELADA por não atingir mínimo
- • Nov/2023: 5ª emissão aprovada a R$ 87,28
- • Resultado do ano: prejuízo de R$ 28,3M
Grande desinvestimento para zerar alavancagem.
- • Jun/2024: Venda de 50% do Triple A para GGRC11 - R$ 112,5M
- • Alavancagem: de R$ 64M de dívida para R$ 49M de caixa líquido
- • Nov/2024: 6ª emissão a R$ 70,23 (1.566.282 novas cotas)
- • Resultado do ano: prejuízo de R$ 17M (melhora vs 2023)
Venda de praticamente todos os ativos imobiliários.
- • Abr/2025: Aquisição BM Salvador (Atento) - R$ 37,5M
- • Out/2025: Venda total do Triple A FII (R$ 132M)
- • Out/2025: Venda Galpão Jandira + Cabreúva (~R$ 81M)
- • Fundo agora: 80% em GGRC11 + 1 imóvel único
- • Cotação: R$ 35,00 | VP: R$ 50,49 | P/VP: 0,69
Resumo da trajetória - ATENÇÃO:
O BLMG11 passou de um FII de logística com 285.000 m² de ABL para essencialmente um FOF do GGRC11 com um único imóvel de call center. A cota despencou -67% do pico de R$ 104,55 para R$ 35 atuais. A carteira atual NÃO tem qualquer relação com a tese original do IPO. O investidor precisa avaliar se quer exposição indireta ao GGRC11 com dupla camada de taxas.
Tese de Investimento
BLMG11 é atualmente um FOF concentrado em GGRC11 (80% do patrimônio) com um único imóvel de call center em Salvador. Oferece DY elevado (14,5% a.a.) com desconto de 34% sobre o VP. A gestora BlueMacaw tem histórico problemático e vendeu praticamente todos os ativos imobiliários originais em 2025. Quem investe no BLMG11 hoje está essencialmente comprando exposição indireta ao GGRC11 com uma camada extra de taxas.
Para quem serve
- Investidores que buscam yield elevado e aceitam riscos
- Quem gosta de apostas de turnaround
- Posições pequenas em carteiras diversificadas
- Horizonte de investimento superior a 3 anos
Para quem não serve
- Investidores conservadores ou iniciantes
- Quem precisa de liquidez elevada
- Posições concentradas (evite mais de 5%)
- Quem não tolera volatilidade extrema
Carteira Atual (Out/2025)
Predominantemente FOF | R$ 237M em ativos
| Ativo | Tipo | Valor (R$ mil) | % | Observação |
|---|---|---|---|---|
| GGRC11 (GGR Covepi Renda) | FOF | 190.514 | 80% | Posição concentrada em um único FII |
| BM Salvador (Atento) | IMÓVEL | 38.081 | 16% | ABL 12.000 m² | Call center Itaú via Atento |
| CRIs | CRÉDITO | 7.679 | 3% | Posição em recebíveis imobiliários |
| Caixa e Recebíveis | CAIXA | 765 | 0% | Liquidez mínima |
Único Imóvel: BM Salvador
Características:
- • Localização: Rua do Uruguay, 43 - Salvador/BA
- • ABL: 12.000 m²
- • Uso: Call center
- • Inquilino: Atento Brasil S/A
Riscos do Imóvel:
- • Regularização de área de terreno em andamento
- • Inquilino único - risco de vacância total
- • Setor de call center em transformação (IA)
- • Localização fora do eixo principal (Sudeste)
Contrato: Atento até maio de 2029 | Cliente final: Itaú Unibanco
Atenção: O BLMG11 é essencialmente um FOF do GGRC11 com um único imóvel. 80% do patrimônio está concentrado em cotas do GGRC11, o que significa dupla camada de taxas e exposição indireta. Esta configuração é COMPLETAMENTE diferente da tese original de logística do IPO.
Ativos Vendidos em 2025:
Valuation & Preço Justo
Cenários de Preço (baseado em dividendos)
Histórico de Dividendos
80 eventos de distribuição desde 2019
Lacuna histórica: Entre Fev/2020 e Fev/2021 o fundo não distribuiu rendimentos (possível impacto COVID-19 ou reestruturação inicial). Distribuições regulares desde Mar/2021.
Projeção de Dividendos 2026
Cenário base - dividendo estabilizado em R$ 0,41/mês
Guidance 2026: Com o dividendo estabilizado em R$ 0,41/mês desde Nov/2025, a projeção base considera manutenção deste patamar. A gestora indicou nos relatórios que avança em negociações para novas aquisições. O cenário pessimista considera possível redução caso a venda do GGRC11 impacte a receita temporariamente. O cenário otimista considera potencial aumento com novos ativos gerando renda.
Histórico de Emissões
| Emissão | Data | Preço | Volume | Status | Retorno* |
|---|---|---|---|---|---|
| 1ª (IPO) | Out/2020 | R$ 100,00 | R$ 190M | Realizada | -65% |
| 2ª | Mar/2021 | R$ 100,85 | R$ 400M | Realizada | -65% |
| 3ª | Set/2021 | R$ 99,37 | R$ 100M | Realizada | -65% |
| 4ª | Dez/2022 | R$ 90,98 | R$ 50M | CANCELADA | - |
| 5ª | Nov/2023 | R$ 87,28 | R$ 50M | Realizada | -60% |
| 6ª | Nov/2024 | R$ 70,23 | R$ 110M | Realizada | -50% |
Atenção: TODAS as emissões geraram prejuízo substancial para os subscritores. O cotista do IPO que investiu R$ 100 hoje tem cotas valendo R$ 35 (-65%). Mesmo considerando os dividendos recebidos, o retorno total é negativo.
Conclusão Analítica
O BLMG11 é hoje essencialmente um FOF do GGRC11 com um único imóvel de call center em Salvador. O dividend yield de 14,1% e o desconto de 31% sobre o VP parecem atrativos, mas quem compra BLMG11 está pagando dupla camada de taxas para ter exposição indireta ao GGRC11. A gestora BlueMacaw vendeu praticamente todos os ativos originais de logística em 2025, resultando em destruição de valor de -67% desde o pico. A tese original do IPO simplesmente não existe mais.
Veredicto Final
Pontos a favor
- • DY elevado (14,5% a.a.)
- • Desconto de 34% sobre VP
- • Alavancagem zerada
- • Taxas competitivas (0,95%)
- • Dividendos regulares mensais
Pontos contra
- • 80% concentrado em GGRC11
- • Dupla camada de taxas (FOF)
- • Histórico do gestor problemático
- • Único imóvel: call center (risco IA)
- • Todas emissões com prejuízo
- • Liquidez muito limitada
Recomendação
CAUTELOSO - Avalie se não é melhor comprar GGRC11 diretamente. Apenas para quem entende os riscos de concentração.
Alocação máxima sugerida: 2-3% de uma carteira diversificada de FIIs.