(ex-Bluemacaw Office Fund II — VBI Office Fund II FII)
Segmento: Escritórios (Lajes Corporativas) — Mono-ativo de prazo determinado · Cotação R$ 92,63 · P/VP 0,9416 · VP/cota R$ 98,37 · Patrimônio R$ 97,9 Mi · 269 cotistas · 1 ativos
O BLMO11 (VBI Office Fund II FII) é um fundo imobiliário do segmento Escritórios (Lajes Corporativas) — Mono-ativo de prazo determinado. (ex-Bluemacaw Office Fund II — VBI Office Fund II FII)
Fundo com 13 conjuntos no CENU Torre Oeste (Berrini/SP) e encerramento programado em dez/2027 — toda a tese depende da venda do imóvel dentro do prazo. Fique atento: dividendo cortado para R$ 0,35/cota em jul/26 (~4,7% de DY) — abaixo do piso pessimista previsto; resultado recorrente não sustenta o patamar anterior.
Esta página é a ficha do BLMO11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Pátria Investimentos (VBI Real Estate).
O Pátria Investimentos é a maior gestora independente de FIIs do Brasil após a consolidação da aquisição da VBI Real Estate (concluída em 2024). A plataforma de Real Estate, liderada por Rodrigo Abbud, soma aproximadamente 1 milhão de cotistas e mais de R$ 38 bilhões em ativos imobiliários, com produtos referência como HGLG11, HGRU11 e PVBI11. A gestão (Pátria – VBI Asset Management Ltda.) é tecnicamente competente, com comunicação transparente e divulgação de reavaliações não recorrentes.
O ponto de atenção não é a qualidade da gestora, e sim o porte e o mandato do fundo: com PL de R$ 98 milhões, o BLMO11 é um ativo pequeno dentro do portfólio do grupo, o que pode implicar menor prioridade estratégica face aos principais fundos da casa. A administração e escrituração ficam com a BRL Trust DTVM (Apex Group) e a auditoria com a Grant Thornton. O fundo é de gestão definida (não há reciclagem de ativos) e o objetivo declarado é vender o único imóvel dentro do prazo de duração.
Ver a análise da gestora Pátria Investimentos (VBI Real Estate) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| CENU Torre Oeste — Centro Empresarial Nações Unidas | Av. das Nações Unidas, região Berrini, São Paulo/SP | — | 0,923% |
HHI 1,0 — máxima (mono-ativo).
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por locatário | Petlove 48,0% · Orizon 18,0% · Care Plus 18,0% · Cavaletti 9,0% · Best Life (EP&A) 8,0% |
Cotação de R$ 83,54 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 98,84 (mar/2026). Desconto de ~15% — em linha com o segmento de lajes corporativas, levemente acima do IFIX-Office (0,80x). O desconto reflete: (i) concentração mono-ativo; (ii) prazo determinado dez/2027; (iii) vacância 7,7%; (iv) liquidez quase nula; (v) reavaliação negativa recente.
último fechamento R$ 92,63 · mínima histórica R$ 66,09 · máxima R$ 95,00 · valor patrimonial por cota R$ 98,37.
Com ADTV de apenas R$ 0,8 mil/dia, liquidar uma posição de R$ 100 mil sem mover o preço (limite 20% do ADTV/dia) levaria centenas de pregões — na prática, inviável. Mesmo posições de R$ 10-20 mil exigem paciência e provavelmente concessão de preço. O fundo é apropriado apenas para tickets muito pequenos ou para quem aceita ficar preso até a liquidação.
O BLMO11 foi criado em dez/2019 sob gestão da Bluemacaw como fundo de prazo determinado para aquisição de lajes corporativas, e passou pelas mãos da VBI Real Estate (2023) e do Pátria (2024). Após concentrar 100% do patrimônio em um único ativo (CENU Torre Oeste), o fundo prorrogou o prazo de 4 para 8 anos em dez/2023 e fez um desdobramento 1:262 para tentar melhorar a liquidez. Desde o IPO, a variação acumulada da cota ajustada por rendimentos foi de apenas +11,3% (≈1,8% a.a.), muito abaixo do IFIX (+62,5%, 8,4% a.a.) e do CDI bruto (+78,8%).
O quadro recente é hostil: reavaliação negativa de 5,8% em dez/25 que gerou prejuízo no exercício, vacância de 7,7% aberta em mar/26 e liquidez quase nula. A tese se resume a um único desfecho: a venda do imóvel pela gestão antes de dez/2027, a um preço que justifique o desconto patrimonial atual.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Fundo constituído em 27/12/2019 sob gestão da Bluemacaw, como FII de escritórios de prazo determinado. 1ª emissão captou ~R$ 67,0 Mi e adquiriu conjuntos da Torre Oeste/CENU. |
| EXPANSÃO | 2ª emissão de ~R$ 67,0 Mi adicionais. Novas aquisições na mesma Torre Oeste consolidam o portfólio em 13 conjuntos, ABL total de 7.983 m². |
| TROCA DE GESTÃO (Bluemacaw → VBI) | VBI Real Estate assume a gestão do fundo (antes Bluemacaw). Denominação muda para VBI Office Fund II FII. Ticker BLMO11 mantido. Taxa de administração reduzida de 1,25% para 1,00% a.a. |
| PRORROGAÇÃO + DESDOBRAMENTO | Alteração de regulamento estende o prazo de 4 para 8 anos (novo encerramento dez/2027) e aprova desdobramento de cotas 1:262 em 22/12/23 para melhorar liquidez. |
| INTEGRAÇÃO PÁTRIA | Pátria conclui a aquisição de 100% da VBI Real Estate, consolidando a maior gestora independente de FIIs do Brasil. O BLMO11 passa a ser gerido pela Pátria – VBI Asset Management. |
| REAVALIAÇÃO -5,8% | A Binswanger reavalia a Torre Oeste com desvalorização de 5,8%, de R$ 99,9 Mi para R$ 94,1 Mi. O ajuste a valor justo de -R$ 5,98 Mi leva o fundo a prejuízo líquido de R$ 272 mil no exercício de 2025 (lucro por cota -R$ 0,27, vs +R$ 5,78 em 2024). |
| VACÂNCIA (saída Nelson Wilians) | O locatário Nelson Wilians, que havia notificado rescisão em dez/25, desocupa o conjunto. Vacância física vai de 0,0% para 7,7% (financeira 9,0%). Caixa do mês não foi impactado — locatário pagou aluguel e multa rescisória (receita extraordinária de R$ 0,04/cota). |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Fundo opera com 92,3% de ocupação. Cota R$ 83,54 (01/06/2026), P/VP 0,85, distribuição mantida em R$ 0,53/cota (pagamento 15/06/2026). Foco da gestão: ocupar o conjunto vago e identificar janela de venda do ativo dentro dos ~19 meses restantes. |