BLMR11 — VBI Renda+ FOF FII

FoF do grupo VBI Real Estate (ex-BlueMacaw). LIQUIDADO em 27/03/2024 e consolidado no RVBI11.

Recomendação: VENDA · Nota 0,0/10 · Cotação R$ 6,78 · P/VP 0,89 · DY 12m 0%

Análise e recomendação

O BLMR11 (VBI Renda+ FOF, ex-BlueMacaw Renda+) foi liquidado em 27 de março de 2024 após aprovação em AGE de 29/11/2023 (34,09% aprovaram, apenas 0,24% contra). Os ativos foram alienados ao RVBI11 (VBI REITS Multiestratégia) e cada cotista recebeu R$ 7,79716641/cota em duas tranches: R$ 7,42383409 em cotas do RVBI11 (fator 0,08587431 cotas RVBI por cota BLMR, a R$ 86,45/cota RVBI) em 27/03/2024 + R$ 0,37333181 em dinheiro em 10/04/2024. O fundo encerrou com rentabilidade total de -11,6% desde o IPO (jan/2021 a nov/2023) vs IFIX +15,7% e CDI +32,2%. Este fundo não existe mais. Esta página serve como registro histórico e referência para ex-cotistas que receberam cotas do RVBI11.

Tese de investimento

O BLMR11 (VBI Renda+ FOF, ex-BlueMacaw Renda+) foi um Fundo de Fundos imobiliário que operou entre jan/2021 e mar/2024. Investia em ~30 ativos: 58% em FIIs líquidos B3, 31% em FIIs Private Placement, 4% em CRIs diretos. Concentração setorial: logística (34%), recebíveis (21%), lajes corporativas (16%), hotelaria (12%). Foi liquidado em 27/03/2024 com perda total de -11,6% desde o IPO (vs IFIX +15,7%) e consolidado no RVBI11 (VBI REITS Multiestratégia). Cotistas receberam R$ 7,79716641/cota em duas tranches (R$ 7,42 em cotas RVBI11 + R$ 0,37 em dinheiro). A página existe como registro histórico — o ticker BLMR11 não é mais investível.

Para quem é

  • FUNDO EXTINTO — não é mais possível investir no BLMR11
  • Ex-cotistas foram migrados para o RVBI11 em 27/03/2024 com custo base R$ 86,45/cota
  • Quem busca exposição a FoF VBI hoje deve avaliar o RVBI11 (VBI REITS Multiestratégia, sucessor)
  • Esta página serve como referência histórica para apuração de IR sobre ganho de capital na liquidação

Para quem não é

  • FUNDO EXTINTO — cotas não negociam na B3 desde 02/02/2024
  • Não há mais como comprar ou vender BLMR11
  • O ticker foi desativado em 27/03/2024 e o CNPJ está em processo de encerramento
  • Cotistas que receberam frações de cotas RVBI11 tiveram o resíduo monetizado em leilão pela B3 (R$ 0,37 em dinheiro inclui essa parcela)

Pontos de atenção e riscos

Fundo extinto em 27/03/2024

Aprovada dissolução em AGE de 29/11/2023 (34,091% aprovou; 0,240% contra; 0,588% absteve; 0,015% conflitado). Cotas deixaram de negociar na B3 em 02/02/2024. Ativos alienados ao RVBI11 pelo valor contábil (mesmo grupo econômico — VBI Asset gerenciava ambos).

Underperformance crônica vs IFIX

Desde o IPO (jan/2021) até nov/2023: -11,6% de retorno total (dividendos + variação da cota) enquanto o IFIX rendeu +15,7% e o CDI +32,2%. Gap acumulado de ~27 p.p. vs benchmark de FIIs.

31% do PL em private placement ilíquido

Carteira final (nov/2023) tinha 58% em FIIs líquidos e 31% em FIIs Private Placement (Prime Hotels FII 12%, MCHY11 8%, Mezanino Estruturado 4%, ZAVI11 3%, FL4440 3%, etc.). Risco de marcação a mercado e dificuldade de saída foram fatores na decisão de consolidar.

Prejuízo de R$ 6 Mi em nov/2023 zerou dividendo

Em nov/2023 o fundo registrou prejuízo de R$ 6,018 Mi (R$ -0,24/cota) em ganho de capital pela venda de FIIs problemáticos antes da liquidação. Lucro líquido do mês: -R$ 4,70 Mi (R$ -0,18/cota). Dividendo zerado para reter caixa e maximizar PL na troca por cotas RVBI11.

Conflito de interesse: mesma gestora dos 2 lados

BLMR11 e RVBI11 tinham a mesma gestora (VBI Asset) e o mesmo administrador (BRL Trust). A alienação foi feita pelo valor contábil — não houve leilão público nem laudo independente para precificação dos ativos. Conflito reconhecido no próprio Fato Relevante (ID 593755).

Mudança de gestor 8 meses antes do fim

Em abril/2023, a VBI Real Estate adquiriu a BlueMacaw Asset (cisão parcial + incorporação), passando a controlar 4 FoFs (BLMR, BLMC, MORE, MORC). Em novembro do mesmo ano, todos foram aprovados para consolidação no RVBI11 — sequência rápida que beneficia a escala da nova gestora mas cristalizou perdas para cotistas.

Sustentabilidade dos dividendos

Não-aplicável. O dividendo deixou de existir em nov/2023 (suspensão preventiva) e foi substituído por amortização de liquidação em mar/2024. Para análise de sustentabilidade de FoFs ativos, consultar o RVBI11 (sucessor).

Sobre a gestora

A VBI Real Estate é uma das maiores casas de gestão imobiliária do Brasil — R$ 9 bilhões comprometidos em 95 investimentos em 18+ estados. Time fundado por Ken Wainer e Rodrigo Abbud, com Ricardo Vieira como sócio e Head de Fundos de Fundos. Assumiu o BLMR11 em abril/2023 após adquirir a BlueMacaw Asset (cisão parcial + incorporação), em conjunto com BLMC11, MORE11 e MORC11. Em novembro do mesmo ano os 4 fundos foram aprovados para consolidação no RVBI11 (VBI REITS Multiestratégia). A operação foi defendida pelos drivers de aumento de liquidez, expansão de múltiplo, otimização de portfólio e potencial ganho de capital. Para cotistas do BLMR foi um caminho de cristalização de prejuízo (-11,6% no fundo original).

Ver a análise completa da gestora VBI Real Estate →

Conclusão

O BLMR11 foi liquidado em 27 de março de 2024 após pouco mais de 3 anos de existência (IPO em jan/2021) com track record negativo: -11,6% de rentabilidade total vs IFIX +15,7% e CDI +32,2%. A consolidação no RVBI11 (VBI REITS Multiestratégia FII, sucessor) foi aprovada em AGE de 29/11/2023 com 34,09% das cotas a favor — quórum baixo (34,93%) historicamente típico de fundos com problemas crônicos.

A trajetória combinou três falhas estruturais: (i) 31% do PL em FIIs Private Placement sem cotação pública (Prime Hotels 12%, MCHY11 8%, Mezanino Estruturado 4%, ZAVI 3%, FL4440 3% e outros) marcados a valor patrimonial sem teste de mercado real; (ii) 16% em lajes corporativas em ciclo desfavorável (vacância sistêmica, retorno do trabalho híbrido); (iii) mudança de gestor (VBI assume em abril/2023) seguida de consolidação 8 meses depois — sem tempo para tentar turnaround, sequência rápida que beneficiou a escala da nova gestora mas cristalizou perdas para cotistas.

Cada cotista recebeu R$ 7,79716641/cota: R$ 7,42383409 em cotas do RVBI11 (fator de 0,08587431 cotas RVBI por cota BLMR, a R$ 86,45/cota RVBI) em 27/03/2024 + R$ 0,37333181 em dinheiro em 10/04/2024. Para apuração de IR, o custo base das cotas RVBI recebidas é R$ 86,45. Cotistas que não enviaram Declaração de Custo Médio tiveram considerado o mínimo histórico (R$ 6,05) ou zero — IR de 20% retido sobre o ganho.

O conflito de interesse foi explícito e documentado: VBI Asset gerenciava ambos os lados (BLMR11 e RVBI11). A alienação foi feita pelo valor contábil, sem laudo independente nem leilão público. Reconhecido no Fato Relevante de 31/01/2024 (ID 593755). Defensável pelo princípio de menor atrito operacional, mas constitui precedente que cotistas de outros fundos VBI/ex-BlueMacaw devem monitorar.

O BLMR11 fica como caso de estudo sobre os riscos de FoFs com alta exposição a Private Placements, sobre consolidações intra-gestora e sobre o efeito de quóruns baixos em AGEs decisivas. Esta página serve como registro histórico baseado em 149 documentos oficiais da CVM/B3 — útil para ex-cotistas (IR), pesquisadores de governança e investidores que detêm hoje o RVBI11 e querem entender a carteira herdada.