(FII de agências bancárias monolocatário Banrisul, 100% no Rio Grande do Sul)
Segmento: Tijolo - Renda Urbana (Agências Bancárias / Varejo) · Cotação R$ 39,62 · P/VP 0,5765 · VP/cota R$ 68,72 · Patrimônio R$ 48,1 Mi · 4.966 cotistas · 18 ativos
O BNFS11 (Banrisul Novas Fronteiras Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Renda Urbana (Agências Bancárias / Varejo). (FII de agências bancárias monolocatário Banrisul, 100% no Rio Grande do Sul)
P/VP 0,59 e DY headline 22,5% escondem migração BTS→típico que ainda comprime a renda — tese é apostar em estabilização após 2026 e/ou venda dos vagos
Esta página é a ficha do BNFS11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Oliveira Trust DTVM S.A..
A Oliveira Trust DTVM S.A. acumula as funções de administradora, gestora, controladora, custodiante, escrituradora e distribuidora do BNFS11. Atua no mercado desde a década de 1990, com forte presença em serviços fiduciários e administração de fundos estruturados. O contato de RI é [email protected].
A gestão do BNFS11 é, na prática, passiva apesar da classificação ANBIMA de 'gestão ativa' — não há previsão de novas aquisições nem reciclagem relevante de portfólio; o trabalho atual concentra-se em renegociar contratos vincendos com o Banrisul e tentar recolocar/vender os imóveis vagos. A consultoria imobiliária é prestada pela JEJ Imóveis Ltda. (3,5% do aluguel bruto), responsável por comercializar os imóveis ociosos, apoiada por corretores parceiros e, em alguns casos, pela CBRE. O auditor passou a ser a BDO RCS (exercício 2025), sucedendo a PwC (2024); o avaliador do laudo 2025 foi a Consult Soluções Patrimoniais, com a Binswanger Brazil indicada como avaliador nos relatórios gerenciais de 2026.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Rio Grande do Sul 100,0% |
| Por locatário | Banco do Estado do Rio Grande do Sul (Banrisul) 100,0% |
Cotação de R$ 41,10 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 69,61 (mar/2026). Desconto de 41% — entre os maiores do segmento de tijolo. Reflete: (i) vacância de 27,8%; (ii) DPS em queda estrutural; (iii) concentração total em Banrisul/RS; (iv) laudo dez/2025 que já reduziu o VP em R$ 6,14 Mi.
último fechamento R$ 39,62 · mínima histórica R$ 41,1 · máxima R$ 138,96 · valor patrimonial por cota R$ 68,72.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite de 20% do ADTV/dia), são necessários ~8 dias úteis. Posição de R$ 300 mil exigiria ~25 dias úteis — liquidez crítica para o porte do fundo.
O BNFS11 entregou renda estável entre 2013 e 2023, enquanto os contratos built-to-suit originais (com aluguéis acima de mercado e reajuste IGP-M) estavam em pleno vigor. A deterioração começou em 2024 com os primeiros não-exercícios de renovação por parte do Banrisul e com as enchentes do RS, e acelerou em 2025-2026 com a migração generalizada para contratos típicos reprecificados a valor de mercado.
O resultado foi uma dupla compressão: receita de aluguéis caindo 26,6% no ano (R$ 12,22 → R$ 8,97 Mi) e valor justo dos imóveis recuando R$ 6,14 Mi no laudo de dez/2025. A cota despencou de ~R$ 120 (2023) para R$ 41,10 — queda de cerca de 66% — e o DPS de R$ 1,37 (jul/24) para R$ 0,50 (mai/26). O fundo segue operacional e pagando, mas em um patamar de renda estruturalmente menor.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO + IPO | Fundo constituído em 10/09/2012; IPO de 700.000 cotas a R$ 100,00 (PL de R$ 70 Mi). Carteira original de 18 agências bancárias no RS sob contratos built-to-suit de 120 meses com o Banrisul. Primeira negociação na B3 em 16/10/2012. |
| AUGE | Cotação oscila em torno de R$ 120 (máxima de R$ 138,96 em dez/2019), com dividendos mensais próximos a R$ 1,30-R$ 1,45. Fundo é referência em BTS bancário pulverizado, com P/VP próximo ou acima de 1,0. |
| ENCHENTES NO RS | Situação de calamidade pública no RS afeta diretamente a agência Campina (São Leopoldo) com infiltração superior a 1 m d'água. Seguros acionados. Evento expõe a fragilidade da concentração geográfica total. |
| NÃO RENOVAÇÕES | O Banrisul formaliza o não-interesse em renovar Sepé Tiaraju, Camboim, Vacaria, Campina e Padre Claret. Cinco imóveis ficam vagos, elevando a vacância para 27,8%. Receita de aluguéis cai de R$ 12,22 Mi (2024) para R$ 8,97 Mi (2025). |
| MIGRAÇÃO BTS → TÍPICO | Onda de renovações migra os contratos remanescentes para típicos a valor de mercado (reajuste IPCA, IPTU pelo locatário): Vila Ipiranga (R$ 23.000), Belém Novo (R$ 23.600), Quaraí (R$ 13.470), General Câmara (R$ 13.150). Os novos aluguéis ficam bem abaixo dos BTS originais. |
| LAUDO NEGATIVO | Laudo da Consult (data-base dez/2025) reduz o valor justo do portfólio de R$ 51,0 Mi para R$ 44,86 Mi — desvalorização de R$ 6,14 Mi (-12%), após queda de R$ 4,32 Mi em 2024. Taxas de desconto sobem para ~10% e cap rates terminais para 10,3-11,7%. |
| PROPOSTA DE VENDA (CAMBOIM) | Em 27/04/2026 o fundo recebe proposta para aquisição do imóvel vago de Camboim (Sapucaia do Sul) por R$ 1,166 Mi (R$ 500 mil à vista + 12x R$ 50 mil), com corretagem suportada pelo comprador. Sinaliza tentativa de monetizar a vacância. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota a R$ 41,10 (01/06/2026 — mínima histórica), P/VP 0,59, distribuição de R$ 0,50/cota (referência maio, pagamento 15/06/2026). DY 12m de 22,5% reflete a queda da cota, não distribuição sustentável. |