BTG Pactual Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 33.046.142/0001-49; ISIN BRBPMLCTF006; início 26/07/2019)
Segmento: Tijolo · Shoppings · Gestão Ativa (Multicategoria/Regional) · Cotação R$ 82,82 · P/VP 0,6933 · VP/cota R$ 119,45 · Patrimônio R$ 889 Mi · 6.676 cotistas · 8 ativos
O BPML11 (FII BTG Pactual Shoppings) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo · Shoppings · Gestão Ativa (Multicategoria/Regional). BTG Pactual Shoppings Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 33.046.142/0001-49; ISIN BRBPMLCTF006; início 26/07/2019)
8 shoppings em 5 estados, P/VP ~0,71 e DY 13%, mas FFO abaixo da distribuição há meses — a reserva de R$ 2,69/cota sustenta os R$ 0,92, com Contagem exibindo inadimplência de 22,8% que precisa de resolução.
Esta página é a ficha do BPML11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda..
O BTG Pactual é uma das maiores casas de gestão de FIIs do Brasil, com forte capilaridade em crédito imobiliário (BTCI, BTIR), logística (BTLG, BTAL), shoppings (BPML) e fundos de fundos (BCFF). Administração, gestão, custódia e escrituração do BPML ficam integralmente no grupo — o que garante alinhamento operacional, mas implica concentração de prestadores.
No caso do BPML, a gestão tem histórico de reciclagem ativa de portfólio (venda parcial do Capim Dourado em 2023 com earn-out recebido em 2025, entrada no Parque Dom Pedro via PQDP em jan/2026) e renegociação de dívida (redução de spread de 2,41% para 2,05% a.a. e extensão de prazo). Os Relatórios Gerenciais são detalhados (NOI, vendas/m², SSS, SSR, inadimplência por ativo). Auditoria pela PricewaterhouseCoopers, sem ressalvas. Taxa de administração de 1,0% a.a. sobre valor de mercado (ou PL) é competitiva para o segmento.
Ver a análise da gestora BTG Pactual Gestora de Recursos Ltda. →
8 shoppings — 7 regionais detidos direto/via SPE + participação indireta no Parque Dom Pedro (AAA)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Capim Dourado Shopping | Av. NS 5, s/n, Q.107 Norte, Palmas/TO | — | 0,975% |
| Casa & Gourmet Shopping | Rio de Janeiro/RJ | — | 0,93% |
| Shopping Contagem | Av. Severino Ballesteros, 850, Cabral, Contagem/MG | — | 0,972% |
| Ilha Plaza Shopping | Av. Maestro Paulo e Silva, 400, Rio de Janeiro/RJ | — | 0,962% |
| Londrina Norte Shopping | Rua América Deolindo Garla, 224, Londrina/PR | — | 0,988% |
| Osasco Plaza Shopping | Osasco/SP | — | 0,921% |
| Plaza Shopping Macaé | Macaé/RJ | — | 0,901% |
| Parque Dom Pedro Shopping (participação indireta) | Campinas/SP | — | 0,977% |
HHI 0,22 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (SP/MG/RJ) 78,0% · Norte (TO) 13,0% · Sul (PR) 9,0% |
| Por indexador | INCC 32,0% · IGP-M 10,0% · IPCA 3,7% · INPC 0,8% · Outros/Prazo indeterminado 53,5% |
último fechamento R$ 82,82 · mínima histórica R$ 51,00 · máxima R$ 130,00 · valor patrimonial por cota R$ 119,45.
Liquidez baixa-média. Posição de R$ 500k requer vários dias úteis para liquidar a 20% do volume diário.
O BPML11 é um FII relativamente jovem (2019) que herdou parte do portfólio de veículos anteriores do BTG. A trajetória recente é marcada por reciclagem ativa — venda parcial do Capim Dourado (com earn-out recebido em 2025), entrada no Parque Dom Pedro (jan/2026) e sucessivas renegociações de dívida (spread e prazo). O ano de 2025 trouxe reavaliação negativa a valor justo (-R$ 32,5 Mi) e ajuste do dividendo ordinário para R$ 0,92. O principal evento à frente é o refinanciamento/amortização da parcela curta da dívida (R$ 58 Mi) em jul/2026.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| INÍCIO | Início das atividades em 26/07/2019, com portfólio inicial herdado de veículos predecessores do grupo BTG Pactual. Público-alvo: investidor qualificado. Administração e gestão integralmente BTG. |
| DESALAVANCAGEM | Amortização extraordinária de R$ 80 Mi do saldo devedor da dívida curta e renegociação do spread, com extensão do vencimento inicial para jul/2025. |
| EARN-OUT CAPIM DOURADO | Distribuição extraordinária de R$ 1,06/cota por 3 meses (jun/jul/ago 2025) decorrente do recebimento do earn-out da venda parcial do Capim Dourado realizada em 2023. Distribuição ordinária mantida em R$ 0,92 (ordinário + extra ≈ R$ 1,98/cota no pico). |
| REAVALIAÇÃO A VALOR JUSTO | Reavaliação anual dos imóveis pela Cushman & Wakefield (e SPEs pela Binswanger Brazil) com impacto negativo de R$ 32,5 Mi no resultado contábil do exercício 30/06/2025. Cap rates elevados: Capim Dourado 10,0%, Contagem 9,75%, Ilha Plaza 9,75%, Londrina 10,5%. |
| REPERFILAMENTO DA DÍVIDA | Nova renegociação da dívida de curto prazo (debênture): spread reduzido de 2,41% para 2,05% a.a. e vencimento prorrogado por mais 12 meses, para jul/2026. |
| AJUSTE DO DIVIDENDO | Distribuição ordinária recuou de R$ 1,07 para R$ 0,92/cota, refletindo o resultado recorrente pós-reavaliação e o fim das parcelas extraordinárias do earn-out. |
| ENTRADA NO PARQUE DOM PEDRO | Aquisição de participação no Parque Dom Pedro Shopping (Campinas/SP, ativo AAA) via cotas do FII PQDP e SPE, em emissão com desconto relevante sobre o VP do veículo. Alocação oportunística em trophy asset. |
| ATUAL | Fundo com 8 ativos, PL de R$ 890,6 Mi (jun/26), cota a ~R$ 84,56 (P/VP 0,71) e DY de 13%. LTV líquido = 0,0% — dívida equacionada. FFO de R$ 0,65/cota vs distribuição de R$ 0,92 — reserva de R$ 2,69/cota sustem o provento. |