BC Fund — um dos primeiros e maiores FIIs institucionais de lajes corporativas do Brasil (CNPJ 08.924.783/0001-01)
Segmento: Escritórios (Lajes Corporativas) · Cotação R$ 39,19 · P/VP 0,4838 · VP/cota R$ 81,01 · Patrimônio R$ 2,16 Bi · 110.207 cotistas · 9 ativos
O BRCR11 (BTG Pactual Corporate Office Fund) é um fundo imobiliário do segmento Escritórios (Lajes Corporativas). BC Fund — um dos primeiros e maiores FIIs institucionais de lajes corporativas do Brasil (CNPJ 08.924.783/0001-01)
Dono de nove edifícios de alto padrão em SP e RJ, alugados a grandes empresas como Samsung, Petrobras e Sanofi, este fundo do BTG Pactual repassa os aluguéis mensalmente como renda isenta de IR. Fique atento: a Petrobras pode desocupar um dos edifícios em 2027-2028, reduzindo parte do rendimento.
Esta página é a ficha do BRCR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: BTG Pactual Gestora de Recursos.
O BC Fund é administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM e gerido pela BTG Pactual Gestora de Recursos, braço de gestão do maior banco de investimentos da América Latina. Constituído em junho de 2007, é um dos FIIs mais antigos e maiores do país, com track record de gestão ativa, reciclagem disciplinada de portfólio e custos competitivos.
Performance recente: locação líquida de 15+ mil m² em 2025; redução de spread da dívida em 160 bps em 2025; carência negociada no Torre Almirante (abr/2026); reciclagem com amortização do CENESP (abr/2024); rolagem da dívida do Diamond por mais 24 meses. A taxa de gestão tem desconto de 27% sobre 1,50% nominal desde fev/2016 — resultando em 1,10% efetiva, baixa para um fundo institucional desse porte.
9 lajes corporativas AAA em SP/RJ, 144,7 mil m² ABL, vacância financeira 8,8% / física 11,1% (abr/2026)
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Edifício CEO Office | Av. Pres. Vargas, 4001 — Cidade Nova, Rio de Janeiro/RJ | 27,0% | 1,0% |
| Diamond Tower | Av. Chucri Zaidan — Vila Cordeiro, São Paulo/SP | 100,0% | 1,0% |
| Eldorado Business Tower | Av. Pres. Juscelino Kubitschek — Pinheiros, São Paulo/SP | 34,0% | 0,954% |
| EZ Towers - Torre B | Av. Magalhães de Castro — Vila São Francisco, São Paulo/SP | 16,0% | 0,818% |
| Edifício Montreal | Centro do Rio, Rio de Janeiro/RJ | 100,0% | 1,0% |
| Edifício MV9 | Av. Marechal Câmara — Centro, Rio de Janeiro/RJ | 100,0% | 0,818% |
| Edifício Senado | Av. Pres. Vargas — Centro, Rio de Janeiro/RJ | 20,0% | 1,0% |
| Edifício Sucupira | São Paulo/SP | 21,0% | 0,9% |
| Torre Almirante | Centro, Rio de Janeiro/RJ | 60,0% | 0,562% |
HHI 0,1824 — moderada.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste-SP 41,0% · Sudeste-RJ 59,0% |
| Por locatário | Petrobras 18,0% · Samsung 8,0% · Amil/UnitedHealth 6,0% · Cargill 5,0% · INPI 5,0% · Sanofi 3,0% |
| Por indexador | IPCA 84,0% · IGP-M 16,0% |
O BRCR11 negocia a 45% de desconto sobre seu valor patrimonial após a reavaliação semestral de mai/2026: VP/cota caiu de R$ 85,65 para R$ 79,15 (-7,6%). Os laudos de maio revisaram os imóveis do portfólio para baixo, refletindo ajuste do mercado de escritórios. A cotação implica R$ 9.234/m² contra laudo revisado de ~R$ 14.600/m².
último fechamento R$ 39,19 · valor patrimonial por cota R$ 81,01.
Volume médio diário (21 pregões) de r$ 2.333.704 · média de 12 meses de r$ 1.832.166.
Liquidez alta — ADTV de R$ 2334 mil/dia. Posição de R$ 1M leva ~2.1 dias úteis para liquidar sem mover preço. Excelente para FII de tijolo institucional
Quase 19 anos sob gestão BTG Pactual. O BC Fund nasceu como vehicle institucional de lajes corporativas e atravessou ciclos de expansão (2019-2021, com aquisições do Diamond/Torre Almirante), recuou no choque COVID + alta de juros (2021-2022), reciclou via CENESP em 2024 e em 2025-26 reduziu custo de dívida e absorveu vacância. A combinação atual de cota deep value, ciclo de cortes da Selic e portfólio AAA institucional é o cenário mais favorável dos últimos 5 anos para uma janela de entrada — ainda que com o risco residual do Torre Almirante.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constituído pelo BTG Pactual como um dos primeiros FIIs institucionais de lajes corporativas do Brasil. |
| IPO NA B3 | Listagem das cotas em bolsa marca início da era institucional — primeira opção líquida para investidor pessoa física acessar lajes corporativas AAA. |
| CONSOLIDAÇÃO | Aquisições do CEO Office, MV9 e Senado (fev/2019). Incorporação do FII Prime Portfolio com Petrobras como locatário âncora. |
| EXPANSÃO PORTFÓLIO | Aquisições do Sucupira (nov/2019), Diamond Tower (jul/2020), EZ Towers-B (out/2020) e Torre Almirante (dez/2021). Portfólio ABL chega a 144,7 mil m². |
| CHOQUE COVID + JUROS ALTOS | Pandemia comprime demanda por escritórios; Selic sobe agressivamente em 2022 deprimindo FIIs de tijolo. VP/cota sustenta R$ 100+ mas cotação descola. |
| RECICLAGEM CENESP | Amortização parcial do BRCR11 com entrega de cotas do FII CENESP aos cotistas. Reciclagem relevante de portfólio. |
| REDUÇÃO DE SPREAD DA DÍVIDA | Rolagem da dívida do Diamond Tower por mais 24 meses com REDUÇÃO de spread de CDI+3,50% para CDI+1,90% — economia de 160 bps. |
| ABSORÇÃO + CICLO DE CORTES | Locações relevantes (Wilson Sons no Torre Almirante; Eldorado a R$ 220+/m²; EZ Towers); início do ciclo de cortes da Selic em mar/2026 (14,75% → 14,50%). |
| ATUAL | Fundo negocia a R$ 45,20 (P/VP 0,53) com DY de 10,9% e distribuição estável de R$ 0,41/cota. Catalisadores: queda de Selic + absorção continuada + portfólio AAA descontado. |