BRIM11 — Brio Real Estate II FII

BRIO REAL ESTATE II - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO — CNPJ 23.964.843/0001-03

Recomendação: AGUARDAR · Nota 3,5/10 · Cotação R$ 95,0 · P/VP 60,13 · DY 12m 0,0%

Análise e recomendação

O BRIM11 é um fundo de desenvolvimento residencial com características muito atípicas: P/VP de 60x, PL contábil de apenas R$ 196 mil, 718 cotistas e sem distribuições recentes. A última distribuição — R$ 48,33/cota em out/2024 — foi provavelmente uma amortização de capital após entrega de projeto desenvolvido. O fundo está em fase de maturação ou liquidação de projetos remanescentes. Sem documentos detalhados disponíveis nesta análise, o nível de incerteza é elevado. Veredicto AGUARDAR até que o gestor divulgue posição dos projetos e perspectiva de amortizações futuras.

Tese de investimento

O BRIM11 é um fundo de desenvolvimento residencial de nicho, com características muito distintas dos FIIs de renda. O P/VP de 60x reflete que o mercado precifica valor econômico dos projetos não capturado contabilmente — mas com PL de apenas R$ 196 mil, é provável que o fundo esteja em fase de liquidação de projetos remanescentes. A tese de investimento depende inteiramente da capacidade do gestor de entregar retornos via conclusão/venda de projetos, sem qualquer renda recorrente no processo.

Para quem é

  • Investidores que compreendem o funcionamento de fundos de desenvolvimento imobiliário
  • Perfil arrojado com tolerância a ausência de renda recorrente por longos períodos
  • Quem aceita baixíssima liquidez e horizonte indefinido

Para quem não é

  • Investidores que buscam renda mensal — DY atual é 0%
  • Quem precisa de liquidez — apenas 718 cotistas, valor de mercado R$ 11,8 Mi
  • Perfil conservador ou moderado
  • Investidores que não compreendem fundos de desenvolvimento (diferem totalmente dos FIIs de renda)

Pontos de atenção e riscos

Análise inicial lite — baseada em fontes públicas (últimos 6 meses)

Esta é uma análise inicial (profundidade lite) elaborada com base em dados públicos de investidor10.com.br e statusinvest.com.br referentes ao período de dez/2025 a jun/2026. Não foram consultados documentos CVM detalhados (Relatórios Gerenciais, Informes Mensais, Demonstrações Financeiras). A análise deve ser aprofundada com consulta ao FundosNet/CVM antes de qualquer decisão de investimento.

P/VP de 60x — situação contábil atípica

A cotação de R$ 95,00 representa 60 vezes o VP contábil de R$ 1,58. Em fundos de desenvolvimento, isso pode indicar que o PL contábil está muito defasado da realidade econômica dos projetos (ativos registrados a custo histórico, retornos futuros ainda não reconhecidos). Porém, também pode indicar que o mercado está errando o preço de um fundo com baixíssima liquidez.

PL contábil de R$ 196 mil — fundo em fase final

Com PL de apenas R$ 196 mil e 124.137 cotas, o VP por cota é de R$ 1,58. Esse nível de PL residual é consistente com um fundo que já distribuiu grande parte do capital via amortizações (como a de R$ 48,33/cota em out/2024) e tem poucos projetos remanescentes a liquidar.

Sem distribuições em 2025/2026

O DY de 12 meses é 0%. A última distribuição registrada foi de R$ 48,33/cota em 31/10/2024 (pago em 14/11/2024), provavelmente uma amortização de capital após venda/entrega de projeto. Fundos de desenvolvimento não geram renda recorrente — os retornos ocorrem pontualmente na conclusão/venda de projetos.

Baixíssima liquidez — nicho com 718 cotistas

Com apenas 718 cotistas e valor de mercado de R$ 11,8 Mi, o BRIM11 é um fundo de nicho com liquidez muito baixa. Entradas e saídas de posição podem mover significativamente o preço. Variação de -42,03% em 12 meses reflete incerteza sobre projetos remanescentes.

Fundo de desenvolvimento — sem renda recorrente

O BRIM11 é um Fundo de Desenvolvimento (segmento ANBIMA: Residencial/Fundo de Desenvolvimento), não um FII de renda. O modelo de retorno é baseado na valorização e venda de projetos imobiliários residenciais. Investidores que buscam renda mensal devem considerar FIIs de tijolo ou papel.

Sustentabilidade dos dividendos

O BRIM11 não é um fundo de renda. O retorno aos cotistas ocorre na forma de amortizações de capital quando projetos desenvolvidos são concluídos e vendidos. A última distribuição registrada foi de R$ 48,33/cota em out/2024, provavelmente amortização pós-entrega de projeto. Sem previsão de novas distribuições até que projetos remanescentes sejam concluídos — se houver projetos ativos.

Sobre a gestora

A gestora Brio Investimentos Ltda. é responsável pela gestão do BRIM11. Sem dados históricos detalhados disponíveis nesta análise lite sobre track record, outros fundos sob gestão ou histórico da equipe. O Administrador é a BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., instituição reconhecida no mercado de FIIs. Para uma avaliação completa da gestora, recomenda-se consultar os documentos oficiais no FundosNet.

Ver a análise completa da gestora Brio Investimentos Ltda. →

Conclusão

O BRIM11 é um fundo de desenvolvimento residencial com características muito distintas dos FIIs de renda tradicionais. Com CNPJ 23.964.843/0001-03, gestão da Brio Investimentos Ltda. e administração da BRL Trust DTVM, o fundo está classificado no segmento ANBIMA Residencial/Fundo de Desenvolvimento.

Os dados disponíveis revelam uma situação atípica: P/VP de 60x (cotação R$ 95,00 vs VP R$ 1,58), PL contábil de apenas R$ 196 mil, 718 cotistas e DY de 0% nos últimos 12 meses. A variação de -42,03% em 12 meses reflete a incerteza do mercado sobre os projetos remanescentes.

A última distribuição registrada — R$ 48,33/cota em out/2024 — foi provavelmente uma amortização de capital após a conclusão e venda de projeto desenvolvido, o que é o modelo de retorno típico deste tipo de fundo. O PL residual sugere que o fundo está em fase final de liquidação ou aguardando novos ciclos de projetos.

Esta é uma análise inicial (lite) baseada exclusivamente em dados públicos de investidor10.com.br e statusinvest.com.br. Para qualquer decisão de investimento, é imprescindível consultar os documentos oficiais no FundosNet/CVM: Relatórios Gerenciais, Demonstrações Financeiras e Informes Mensais Estruturados.