CFII11 vale a pena? Análise do CF3 Fundo de Investimento Imobiliário

Recomendação: VENDA · Nota 2,9/10

Análise e recomendação

O CFII11 é um fundo de desenvolvimento híbrido praticamente inacessível para o investidor comum: liquidez diária de apenas R$ 363, cerca de 103 cotistas e status de 'não mais disponível para investimento' nas principais plataformas. O P/VP de 1,23 representa um prêmio de 23% sobre o patrimônio — incomum para FIIs e que, combinado à iliquidez extrema, sugere um fundo em fase de encerramento ou com base de cotistas restrita e concentrada. O DY de 34,75% em 12 meses pode parecer atrativo mas é irrelevante na prática: sem volume de negociação, é impossível montar ou desmontar posição.

Tese de investimento

O CFII11 é um fundo de desenvolvimento híbrido de acesso extremamente restrito: com apenas 103 cotistas, volume diário de R$ 363 e indicação de 'não disponível para investimento', este fundo opera à margem do mercado secundário ativo. O P/VP de 1,23 — cota negociada 23% acima do patrimônio — é um sinal incomum que pode refletir expectativas de valorização dos ativos de desenvolvimento ou simplesmente o desequilíbrio de oferta e demanda num mercado extremamente estreito. O DY de 34,75% em 12 meses pode ser atrativo em números absolutos, mas é irrelevante sem acesso para compra ou venda.

Para quem é

Cotistas já posicionados que avaliam manter até o encerramento natural do fundo
Investidores institucionais com acesso a fundos de desenvolvimento restritos
Quem está acompanhando o processo de encerramento ou liquidação do fundo

Para quem não é

Investidor pessoa física que busca liquidez — R$ 363/dia inviabiliza qualquer operação
Quem precisa de transparência de portfólio — dados de ativos não disponíveis publicamente
Investidores que buscam previsibilidade de renda — fundo de desenvolvimento tem fluxo irregular
Qualquer investidor que não seja cotista atual — fundo não disponível para novos investimentos

Pontos de atenção e riscos

Liquidez praticamente zero — R$ 363/dia

O volume médio diário de negociação dos últimos 30 dias é de apenas R$ 363 — o menor patamar observável entre FIIs listados na B3. Isso significa que mesmo uma posição de R$ 10.000 levaria semanas para ser montada ou desmontada sem mover o preço de forma significativa. Para fins práticos, o fundo é ilíquido.

'Não mais disponível para investimento' nas plataformas

A plataforma Investidor10 indica explicitamente que 'Este ativo não está mais disponível para investimento'. O fundo pode estar em processo de encerramento, liquidação ou ter sido retirado das plataformas de negociação ativas. Investidores devem verificar o status oficial junto à CVM antes de qualquer operação.

Apenas ~103 cotistas — base extremamente concentrada

Com apenas 103 cotistas para um fundo de desenvolvimento, a base é extremamente restrita. Isso implica: (i) governança muito concentrada nas assembleias; (ii) risco de saída de cotista relevante derrubar preço; (iii) fundo possivelmente estruturado como veículo privado de desenvolvimento com liquidez no mercado secundário como característica acessória.

P/VP de 1,23 — prêmio atípico e sinal de alerta

O P/VP de 1,23 representa cota sendo negociada a 23% acima do patrimônio líquido por cota. Para FIIs, prêmios dessa magnitude são raros e geralmente indicam: (i) fundo com distribuições excepcionais não sustentáveis; (ii) expectativa de valorização dos ativos de desenvolvimento; ou (iii) mercado secundário muito estreito onde comprador e vendedor se encontram raramente.

Análise lite — baseada em fontes públicas (janela de 180 dias)

Esta é uma análise lite do CFII11, baseada exclusivamente em dados públicos das plataformas Investidor10 e StatusInvest nos últimos 180 dias. Não há documentos CVM minerados nesta análise. Informações sobre portfólio, ativos, contratos e composição patrimonial não estão disponíveis. Para decisões de investimento, consulte os documentos oficiais na CVM.

Fundo de Desenvolvimento — perfil de risco diferenciado

Fundos de desenvolvimento têm perfil de risco distinto dos FIIs de renda: os retornos dependem da conclusão e venda (ou locação) de projetos imobiliários, com fase de construção sem geração de caixa recorrente. O DY alto de 34,75% pode refletir distribuição de lucros de venda de projetos concluídos, não necessariamente renda recorrente.

Conclusão

O CFII11 (CF3 Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo de desenvolvimento híbrido administrado pela SOCOPA e gerido pela QI Corretora, com CNPJ 41.325.993/0001-59. Com patrimônio líquido de R$ 62,9 Mi e 126.319 cotas emitidas, o fundo tem VP/cota de R$ 498,26 e cota negociada a R$ 615,00 — representando um prêmio atípico de 23% sobre o patrimônio.

Os dados públicos revelam um fundo operando à margem do mercado secundário ativo. O volume médio diário de negociação dos últimos 30 dias é de apenas R$ 363, com aproximadamente 103 cotistas — números que configuram um veículo semi-privado, não um fundo de varejo convencional. A indicação de 'não mais disponível para investimento' nas principais plataformas de análise reforça essa caracterização.

O DY de 34,75% em 12 meses e o último rendimento de R$ 6,25/cota (data com 08/04/2026, pagamento 23/04/2026) são expressivos em números absolutos, mas precisam ser interpretados no contexto de um fundo de desenvolvimento. Distribuições elevadas em fundos desse tipo frequentemente refletem retorno de capital de projetos concluídos e vendidos, não necessariamente renda imobiliária recorrente e sustentável.

O principal risco para qualquer cotista atual é a saída: com R$ 363/dia de volume, vender uma posição de R$ 10.000 levaria semanas sem impactar o preço. Para novos investidores, o fundo simplesmente não está disponível. A combinação de iliquidez extrema, pouquíssimos cotistas e status de não disponibilidade sugere um veículo em fase de encerramento natural ou com acesso deliberadamente restrito a um grupo privado de investidores.

Esta é uma análise lite baseada exclusivamente em fontes públicas (Investidor10 e StatusInvest). Não há documentos CVM minerados. Para cotistas existentes, recomenda-se acompanhar os comunicados oficiais na CVM diretamente. A nota de 3,0 (EVITAR) reflete a inacessibilidade do fundo ao investidor geral, não necessariamente a qualidade dos ativos subjacentes.

Perguntas frequentes

O CFII11 é bom? Vale a pena investir?

Recomendação atual: VENDA. Nota 2,9/10. O CFII11 é um fundo de desenvolvimento híbrido praticamente inacessível para o investidor comum: liquidez diária de apenas R$ 363 , cerca de 103 cotistas e status de 'não mais disponível para investimento' nas principais plataformas. O P/VP de 1,23 representa um prêmio de 23%…

CFII11: comprar ou vender?

Nossa leitura atual do CFII11 é “VENDA”. Nota 2,9/10. Avalie conforme seu perfil de risco e os pontos de atenção listados acima.

Quais são os riscos do CFII11?

Os principais pontos de atenção do CF3 Fundo de Investimento Imobiliário incluem: Liquidez praticamente zero — R$ 363/dia; 'Não mais disponível para investimento' nas plataformas; Apenas ~103 cotistas — base extremamente concentrada; P/VP de 1,23 — prêmio atípico e sinal de alerta.

Para quem o CFII11 é indicado?

O CFII11 é indicado para: Cotistas já posicionados que avaliam manter até o encerramento natural do fundo Investidores institucionais com acesso a fundos de desenvolvimento restritos Quem está acompanhando o processo de encerramento ou liquidação do fundo