CIXM11 — CIX Muiraquitan Fundo de Investimento Imobiliário

Fundo de Papel (TVM) — CNPJ 48.389.780/0001-30

Recomendação: EVITAR · Nota 2,0/10 · Cotação R$ 9,04 · P/VP 0,22 · DY 12m 0,0%

Análise e recomendação

O CIXM11 apresenta um dos P/VP mais baixos do mercado de FIIs: 0,22, representando um desconto de 78% sobre o patrimônio líquido por cota (VP R$ 41,13 vs cotação R$ 9,04). Em vez de ser uma oportunidade, esse desconto extremo sinaliza disfunção grave: o fundo não distribui rendimentos há mais de 12 meses (DY 0,00%), tem apenas 108 cotistas e liquidez praticamente nula. O patrimônio de R$ 252 Mi frente a um valor de mercado de apenas R$ 55,4 Mi levanta questões sérias sobre a qualidade dos ativos e a capacidade do gestor de gerar retorno para os cotistas.

Tese de investimento

O CIXM11 é um fundo de papel (TVM) administrado pela ID Corretora com patrimônio de R$ 252 Mi, mas cujas cotas são precificadas pelo mercado a apenas R$ 9,04 — equivalente a 22% do VP de R$ 41,13. Este desconto de 78% não representa uma oportunidade: representa o julgamento do mercado de que os ativos do fundo (presumivelmente CRIs) valem muito menos do que o contabilizado, ou que há risco relevante de não recuperação. A ausência de distribuições por mais de 16 meses reforça a hipótese de portfólio com problemas graves — sejam CRIs inadimplentes, ativos em reestruturação ou qualquer outra situação que impeça a geração de caixa para distribuição.

Para quem é

  • Cotistas já posicionados que aguardam desfecho da situação patrimonial
  • Investidores especializados em distresse imobiliário com acesso a informações privilegiadas sobre os ativos do fundo
  • Quem acompanha o processo de eventual recuperação ou liquidação dos ativos

Para quem não é

  • Qualquer novo investidor — o desconto de 78% sinalizA distresse, não oportunidade
  • Investidor de renda — DY de 0,00% e sem perspectiva de retomada identificada
  • Quem busca liquidez — 108 cotistas implica mercado secundário praticamente inexistente
  • Investidor iniciante ou com perfil conservador ou moderado — risco de perda total do capital investido

Pontos de atenção e riscos

P/VP de 0,22 — desconto de 78% sinaliza distresse grave

O P/VP de 0,22 significa que as cotas são negociadas a apenas 22% do patrimônio líquido. Diferentemente de FIIs com desconto moderado (0,85–0,95), um P/VP desta magnitude não representa oportunidade de compra — é um sinal de que o mercado precifica a carteira como problemática. A diferença entre patrimônio (R$ 252 Mi) e valor de mercado (R$ 55,4 Mi) implica que o mercado acredita que os ativos valem muito menos do que o contabilizado, ou que há risco de não realização do patrimônio pelos cotistas.

DY de 0,00% — sem rendimentos há mais de 12 meses

O DY acumulado em 12 meses é de 0,00%. O único pagamento registrado foi de R$ 0,15/cota em janeiro de 2025 — há mais de 16 meses sem distribuição. Para um fundo de papel (TVM), que deveria gerar renda recorrente de juros e correção monetária de CRIs, a ausência total de rendimentos por período tão prolongado é um sinal crítico de que o portfólio de recebíveis não está gerando retorno ou que os ativos estão inadimplentes.

Apenas 108 cotistas — fundo extremamente restrito

Com apenas 108 cotistas para um patrimônio de R$ 252 Mi (média de R$ 2,3 Mi por cotista), o fundo tem perfil de veículo semi-privado. A concentração implica: (i) tomada de decisão em assembleia dominada por poucos cotistas relevantes; (ii) risco de liquidação forçada caso cotistas majoritários decidam pelo encerramento; (iii) mercado secundário praticamente inexistente, com cotas podendo ficar meses sem negociação.

Valor de mercado de R$ 55,4 Mi vs patrimônio de R$ 252 Mi — brecha de R$ 197 Mi

A diferença entre o patrimônio líquido de R$ 252 Mi e o valor de mercado de apenas R$ 55,4 Mi representa uma brecha de aproximadamente R$ 197 Mi. Esta diferença é impraticável de ser explicada apenas por irracionalidade do mercado — ela sugere que os investidores atribuem probabilidade significativa de que os CRIs ou outros ativos do portfólio não serão recuperados pelo seu valor contábil, seja por inadimplência, desvalorização ou risco jurídico.

Análise lite — baseada em fontes públicas (janela de 180 dias)

Esta é uma análise lite do CIXM11, baseada exclusivamente em dados públicos das plataformas Investidor10 e StatusInvest nos últimos 180 dias. Não há documentos CVM minerados nesta análise. Informações sobre composição do portfólio de CRIs, qualidade dos devedores, inadimplência e perspectivas de recuperação não estão disponíveis. Para decisões sobre posições existentes, consulte os documentos oficiais na CVM (FundosNet).

Administrador: ID Corretora — gestora não identificada

O fundo é administrado pela ID Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (CNPJ: 16.695.922/0001-09). A gestora responsável pela carteira de investimentos não foi identificada nas fontes públicas consultadas. A ausência de informação sobre o gestor dificulta a avaliação da qualidade da seleção de ativos e da estratégia de recuperação dos recebíveis.

Sustentabilidade dos dividendos

O único rendimento registrado foi de R$ 0,15/cota em janeiro de 2025 (pago em 24/01/2025). Desde então, nenhuma distribuição foi realizada. O DY acumulado em 12 meses é de 0,00%. Para um fundo de papel (TVM), projetado para gerar renda recorrente a partir de juros e correção monetária de CRIs, a ausência prolongada de distribuições é sinal crítico de que o portfólio não está operando como esperado.

Sobre a gestora

O CIXM11 é administrado pela ID Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (CNPJ: 16.695.922/0001-09, tel: 11 4637-6633, site: idsf.com.br). A gestora responsável pela carteira não foi identificada nas fontes públicas consultadas (n/d). A ID Corretora é uma corretora de menor porte no mercado financeiro brasileiro, e a ausência de informação sobre o gestor impede qualquer avaliação de track record ou qualidade de gestão.

Ver a análise completa da gestora n/d →

Conclusão

O CIXM11 (CIX Muiraquitan Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo de papel (TVM) administrado pela ID Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (CNPJ: 16.695.922/0001-09), com CNPJ 48.389.780/0001-30 e patrimônio líquido de R$ 252 Mi. A gestora responsável pela carteira não foi identificada nas fontes públicas consultadas.

Os indicadores do CIXM11 são críticos em múltiplas dimensões simultaneamente: P/VP de 0,22 (desconto de 78% sobre VP de R$ 41,13), DY de 0,00% em 12 meses, único rendimento de R$ 0,15/cota há mais de 16 meses e apenas 108 cotistas. Nenhum desses sinais isoladamente seria suficiente para descartar o fundo — mas a combinação de todos eles configura um cenário de distresse severo.

O P/VP de 0,22 é o sinal mais eloquente: o mercado está disposto a comprar as cotas por apenas R$ 9,04, enquanto o patrimônio líquido por cota é de R$ 41,13. Esta diferença de R$ 197 Mi entre PL (R$ 252 Mi) e valor de mercado (R$ 55,4 Mi) não pode ser explicada por irracionalidade de mercado — ela reflete a avaliação coletiva de que os ativos do fundo (presumivelmente CRIs) valem muito menos do que o contabilizado, seja por inadimplência dos devedores, desvalorização das garantias ou disputas jurídicas.

A ausência de distribuições por mais de 16 meses confirma que o portfólio não está gerando caixa. Para um fundo de papel projetado para capturar juros e correção monetária de recebíveis imobiliários, esse silêncio prolongado é a confirmação de que algo estrutural está errado na carteira — seja inadimplência de CRIs ou outro bloqueio na distribuição de resultados.

Esta é uma análise lite baseada exclusivamente em fontes públicas (Investidor10 e StatusInvest). Não há documentos CVM minerados. Para cotistas existentes, a prioridade deve ser consultar diretamente os informativos mensais e comunicados na CVM (FundosNet) para entender a situação real dos ativos e perspectiva de recuperação. A nota de 2,0 (EVITAR) reflete o cenário de distresse documentado pelos dados públicos disponíveis.