(Gestão Capitânia Capital · Administração Vórtx DTVM)
Segmento: Logística (Tijolo AAA com gestão ativa e desenvolvimento BTS) · Cotação R$ 10,9 · P/VP 1,0177 · VP/cota R$ 10,71 · Patrimônio R$ 604 Mi · 5.496 cotistas · 3 ativos
O CPLG11 (Capitânia Logística Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento Logística (Tijolo AAA com gestão ativa e desenvolvimento BTS). (Gestão Capitânia Capital · Administração Vórtx DTVM)
Fundo de galpões AAA da Capitânia que assinou em 03/09/2026 um acordo preliminar (ainda não vinculante) para vender todo o portfólio — os três galpões locados a Mercado Livre e Amazon — por R$ 958,64 milhões. Se a venda fechar, o resultado estimado é de R$ 2,15 por cota e o fundo passa a deter caixa enquanto a gestão monta um novo portfólio. Fique atento: a operação depende de diligência e de aprovação regulatória, e pode não se concretizar.
Esta página é a ficha do CPLG11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Capitânia Investimentos (Capitânia Capital S.A.).
A Capitânia Investimentos (gestão pela Capitânia Capital S.A., CNPJ 41.793.345/0001-27) é uma das gestoras independentes mais tradicionais do mercado brasileiro de crédito estruturado e imobiliário, com 22 anos de história, R$ 21,4 bilhões sob gestão (mai/2026), 66 fundos e mais de 540 mil investidores. Possui rating de qualidade MQ1.br emitido pela Moody's. Os membros dos comitês de Crédito e Imobiliário trabalham juntos há 18 anos em média, com turnover reduzido — sinal de estabilidade institucional.
No CPLG11 a gestora aplica uma estratégia de ganho de capital em ciclos curtos, privilegiando galpões logísticos AAA built-to-suit para inquilinos de primeira linha (Mercado Livre, Amazon) e desinvestindo de forma oportunística assim que os ativos maturam. No 1º ciclo (2023-2025) alocou R$ 558,8 Mi de equity, realizou R$ 742,5 Mi em vendas e gerou R$ 101,9 Mi de ganho de capital com TIR superior a 19% a.a.. A administração e custódia são da Vórtx DTVM. A família de fundos da casa inclui CPTS11 (papel), CPOF11 (lajes), CPSH11 (shoppings), CPUR11 (renda urbana) e CPHF11 (hedge fund).
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A cota negocia com prêmio de 4% sobre o valor patrimonial (Price-to-Book 1,04 em jun/2026). O prêmio recuou de 9% em mai/26 para 4%, impulsionado pela reavaliação patrimonial do CPLG Imigrantes SBC (+~R$ 0,44/cota). Para um fundo 100% locado com inquilinos investment grade, o prêmio residual se justifica pela qualidade dos contratos; ele se sustenta na execução bem-sucedida das obras.
último fechamento R$ 10,9 · mínima histórica R$ 10,00 · máxima R$ 11,87 · valor patrimonial por cota R$ 10,71.
Volume médio diário (21 pregões) de R$ 47.132 · média de 12 meses de R$ 38.574.
Liquidez muito baixa — CPLG11 é um fundo jovem (out/2023) com base de cotistas ainda em crescimento. Posição de R$ 100k requer ~2 dias para liquidar a 20% do volume; R$ 500k, 10+ dias. Investidor institucional ou com posições grandes deve considerar o custo de saída.
O CPLG11 é um dos poucos FIIs de tijolo a ter executado um ciclo completo de compra, valorização e venda em pouco mais de dois anos, gerando R$ 101,9 Mi de ganho de capital com TIR média superior a 19% a.a. — bem acima do IFIX no período. Desde o início (out/2023), a cota patrimonial ajustada rendeu 29,3% e a cota a mercado ajustada rendeu 37,9%, contra 21,3% do IFIX e 31,2% do CDI líquido. Com a 5ª emissão convertida em abr-mai/2026 e o portfólio de três galpões 100% locados a Mercado Livre e Amazon, o desafio agora é entregar as obras e estabilizar a renda recorrente.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO | Início do fundo em 29/09/2023, com primeiro aporte em 31/10/2023. Cotas emitidas a R$ 10,00. Administração Vórtx DTVM, gestão Capitânia. |
| 1º CICLO — AQUISIÇÕES | A gestão investe em 5 ativos logísticos AAA: BTS Meli Cravinhos (dez/23), CPLG Mauá (jul/24), CPLG Osasco (ago/24), CPLG Meli Curitiba/Araucária (set/24) e CPLG SBC Imigrantes (set/24). |
| 1º CICLO — DESINVESTIMENTOS | Vendas de Meli Cravinhos, Meli Curitiba, Mauá e Osasco. Encerramento do 1º ciclo com R$ 742,5 Mi em vendas e R$ 101,9 Mi de ganho de capital (TIR média superior a 19% a.a.). CRIs quitados — alavancagem zerada. |
| BTS MERCADO LIVRE (JACAREÍ) | Em 27/02/2026 o fundo assina contrato de locação atípico (BTS) com o Mercado Livre para desenvolvimento do CPLG Meli Jacareí (SP): galpão AAA de 134.257 m², 100% locado por 12 anos, reajuste IPCA. Condições precedentes superadas em 13/03/2026. |
| BTS AMAZON (SÃO JOSÉ DOS PINHAIS) | Em 10/03/2026 o fundo assina contrato de locação atípico com a Amazon para desenvolvimento do CPLG Amazon SJP (PR): galpão AAA de 60.705 m², 100% locado por 10 anos, reajuste IPCA. |
| 5ª EMISSÃO + IMIGRANTES 100% LOCADO | Conversão dos recibos da 5ª emissão de cotas — o fundo salta para 56,4 Mi de cotas e 5.398 cotistas. Em 27/05/2026, o CPLG SBC Imigrantes é locado 100% ao Mercado Livre em contrato típico de 5 anos com reajuste IPCA, zerando as vacâncias física e financeira do portfólio. |
| REAVALIAÇÃO + PORTFÓLIO ESTABILIZADO | Portfólio de 3 galpões AAA (Jacareí e SJP em obra, Imigrantes performado e locado), 0% de vacância, PL de R$ 610 Mi, sem alavancagem. Reavaliação patrimonial do Imigrantes SBC adicionou +R$ 0,44/cota ao VP (agora R$ 10,84). Cota a R$ 11,32 (P/VP 1,04), DY 13,49% a.a. Resultado de caixa R$ 0,04/cota — distribuição sustentada por reserva enquanto ativos em obra não geram renda plena. |
| ATUAL — 6ª EMISSÃO (EM ANDAMENTO) | Em 04/08/2026, a gestora aprovou a 6ª emissão de cotas: até R$ 300 Mi (27,7 Mi novas cotas a R$ 10,84/cota — praticamente ao VP). O fundo oferece direito de preferência aos cotistas (fator 0,49153 — ~49 novas cotas por 100 existentes), sem cessão e sem período de sobras. O capital deverá financiar o 3º ciclo de desenvolvimento BTS. |