(Capitânia Office Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada — CNPJ 48.916.699/0001-60)
Segmento: Lajes Corporativas (Escritórios AAA — SP e RJ) · Cotação R$ 115,0 · P/VP 0,9134 · VP/cota R$ 125,91 · Patrimônio R$ 691 Mi · 117 cotistas · 6 ativos
O CPOF11 (Capitânia Office FII) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas (Escritórios AAA — SP e RJ). (Capitânia Office Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada — CNPJ 48.916.699/0001-60)
Portfólio AAA com gestor top-tier e revisionais do Faria Lima Plaza avançando. Em 26/08/2026 vendeu parte da SPE do FLP por R$ 204,7 Mi, reduziu a alavancagem e guiou a retomada dos dividendos em R$ 1,00/cota/mês. Tese que passa a combinar valorização patrimonial com renda projetada — a confirmar mês a mês.
Esta página é a ficha do CPOF11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Capitânia Alternatives S.A..
A Capitânia Investimentos (gestão via Capitânia Alternatives S.A., CNPJ 41.475.648/0001-00) é uma gestora independente fundada em 2003, especializada em crédito privado e mercado imobiliário, com mais de R$ 19 bilhões sob gestão, 43 profissionais e rating máximo MQ1.br da Moody's. A casa opera uma família ampla de fundos listados — CPTS11, CPFF11, CPSH11, SHOP11, CPLG11, CPUR11, MIDW11, AJFI11, GSFI11, além de CPTI11 (infra) e CPTR11/CPAC11 (agro).
No CPOF11, a gestão executou um ciclo claro de rotação de portfólio: alienou ativos não-core herdados do XPPR (Box 298, Módulo Rebouças, Itower) com ganho de R$ 3,28/cota em 2023, adquiriu o Oscar Freire (out/23) e o Ed. Alamedas (ago/24), concentrou participação no Faria Lima Plaza (de ~10% para 40% via SPE, jan/25) e, em dez/25-jan/26, incorporou 5.443,86 m² no Ed. Rebouças locado para o Nubank. A administração e custódia ficam com a BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM e a auditoria com a Grant Thornton. Track record de gestão ativa sólido; o ponto de atenção é que a tese exige paciência e que a alavancagem por aquisição/securitização seja bem administrada.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Faria Lima Plaza | São Paulo/SP | — | — |
| Módulo Rebouças | São Paulo/SP | — | — |
| Spot Leblon | Rio de Janeiro/RJ | — | — |
| Ed. Alamedas | São Paulo/SP | — | — |
| Ed. Novo | São Paulo/SP | — | — |
Cotação de R$ 109,99 (29/05/2026) frente ao VP/cota regulatório de R$ 106,35 (mar/2026, Informe Mensal). Ágio de ~3%. O VP caiu de R$ 116,65 (dez/24) por conta da marcação do FLP a valor de aquisição da SPE — movimento contábil, não deterioração operacional. Nas demonstrações auditadas (com mark-to-market das propriedades), o VP/cota chega a R$ 131,55.
último fechamento R$ 115,0 · mínima histórica R$ 93,51 · máxima R$ 115,00 · valor patrimonial por cota R$ 125,91.
Para liquidar R$ 100 mil (limite 20% do ADTV/dia) bastam ~0,4 dia útil — em dias de volume normal não há problema. O risco está nos dias de volume residual (centenas de cotas), comuns em FII de 118 cotistas: aí a saída pode levar dias e custar spread. A 5ª emissão deve melhorar a liquidez.
Em três anos, o CPOF11 saiu de um portfólio herdado do XPPR com ~60% de ocupação no principal ativo para um portfólio trophy de cinco imóveis nas melhores regiões de SP e RJ, com ocupação de 98,5%. A estratégia combinou alienações oportunísticas (~R$ 3,28/cota de ganho em 2023), concentração no Faria Lima Plaza (de ~10% para 40% via SPE) e aquisições estratégicas no Jardins, Leblon e Rebouças. Em 2025 o fundo realizou ~R$ 4,85 Mi em ganho de capital com FIIs, sinalizando capacidade de rotação. A próxima alavanca é o ciclo de revisionais do FLP, que deve converter a defasagem de aluguel (de ~R$ 200/m² para perto de R$ 250/m²) em receita maior — e o sucesso da 5ª emissão para ganhar escala e liquidez.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| IPO + SPOT LEBLON | Início do fundo (04/01/2023) e primeira aquisição — Ed. Spot Leblon (Leblon/RJ), comprado em 4 parcelas mensais após retrofit recente, por valor atrativo e apenas 2 contratos assinados. |
| PORTFÓLIO XPPR | Aquisição de 4 ativos do XPPR — Faria Lima Plaza (70% da transação, ~60% de ocupação e aluguel ~R$ 160/m² à época), Módulo Rebouças, Box 298 e Itower. Valor total superior a R$ 200 Mi em parcelas semestrais. |
| DESINVESTIMENTO NÃO-CORE | Venda dos ativos menos estratégicos — Box 298, Módulo Rebouças (Nubank) e Itower. Ganho de ~R$ 2,43/cota nas alienações + R$ 0,85/cota na venda remanescente do Itower (nov/23). |
| OSCAR FREIRE | Aquisição do Ed. Oscar Freire Office (Jardins/SP), recém-entregue (2022) e 100% locado a inquilino de primeira linha, em 4 parcelas semestrais com aluguel integral desde a primeira parcela. |
| ED. ALAMEDAS | Aquisição de 100% do Ed. Alamedas (Jardins/Paulista), adquirido vago, retrofitado, por preço abaixo do custo de reposição e com pagamento parcelado. Posteriormente 100% ocupado. |
| CONSOLIDA 40% DO FLP | Conclusão da aquisição dos 30% remanescentes do XPPR no Faria Lima Plaza. O CPOF passa a deter 40% do edifício, via 100% da SPE REC 2017, por R$ 513 Mi (~R$ 30.900/m²) — passa a ser o principal ativo do fundo. |
| ED. REBOUÇAS (NUBANK) | Conclusão da aquisição de 5.443,86 m² de ABL no Ed. Módulo Rebouças, 100% locado ao Nubank até set/2030. CVC assinado em jan/2026. Última parcela do preço vence em dez/2027. |
| 5ª EMISSÃO EM ANDAMENTO | 5ª emissão (até R$ 200 Mi, registro CVM/SRE/AUT/FII/PRI/2025/412 de 16/12/2025). Em 26/05/2026 a oferta foi modificada (montante mínimo + cronograma), com período de desistência aberto até 02/06/2026 e encerramento da coleta previsto para 10/06/2026. |
| VENDA OSCAR FREIRE | Venda do Ed. Oscar Freire Office ao TSER11 por R$ 132 Mi (R$ 99 Mi à vista + R$ 33 Mi earn-out). Fundo passa a ter 5 ativos no portfólio principal. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota ~R$ 115 (jul/26), P/VP ~0,91. Zero distribuição por 3 meses consecutivos (abr-jun/26) — SPE do FLP com prejuízo acumulado. 5ª emissão encerrada captando R$ 76,7 Mi. Portfólio: 6 ativos, 30.017 m², vacância 9,7% (Alamedas 100% vago). Venda do Palladio em negociação (+10% ganho). |