(ex-VBI Consumo Essencial / EVBI11 / HBC II)
Segmento: Híbrido - Renda Urbana (Atacarejo, Varejo, Saúde) · Cotação R$ 10,93 · P/VP 1,1018 · VP/cota R$ 9,92 · Patrimônio R$ 672 Mi · 1.965 cotistas · 15 ativos
O CPUR11 (Capitânia HBC Renda Urbana FII) é um fundo imobiliário do segmento Híbrido - Renda Urbana (Atacarejo, Varejo, Saúde). (ex-VBI Consumo Essencial / EVBI11 / HBC II)
Fundo de imóveis de renda urbana (atacarejo Assaí, varejo Marisa/C&A, saúde) com 13 imóveis ativos, contratos 100% IPCA e WAULT de 13,3 anos, negociando a R$ 10,20 (VP R$ 9,67). Fique atento: o dividendo foi cortado para R$ 0,059 e o contrato do HBC Store Sorocaba vence já em jul/26, com risco de vacância se não renovado.
Esta página é a ficha do CPUR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Capitânia HBC.
A Capitânia Investimentos, fundada em 2003, é uma das gestoras independentes mais tradicionais do mercado imobiliário brasileiro, com forte atuação em CRIs (CPTS11) e shoppings (CPSH11). Em 2023, assumiu a gestão do antigo VBI Consumo Essencial em conjunto com a HBC Consultoria, formando a Capitânia HBC, especializada em renda urbana.
A administração fiduciária é do BTG Pactual Serviços Financeiros. Sob a nova gestão, o fundo passou por reposicionamento com aquisição de lojas Marisa e C&A, venda de imóveis GPA (Tito, Santana, Granja Viana, Atibaia) e incorporação de participação no HBCR11. A gestão sinaliza foco em reciclagem de ativos, realização de ganhos imobiliários e redução de endividamento — e estuda a incorporação do Fundo Max Retail (ativos de varejo) para repor receita recorrente. O ponto de atenção é que a estratégia de linearização via reservas chegou ao limite, forçando o ajuste do dividendo em mai/2026.
15 imóveis de renda urbana — atacarejo Assaí, varejo de vestuário, alimentar e saúde
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Assaí Bauru | Bauru — SP | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Macaé Obelisco | Macaé — RJ | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Porto Velho | Porto Velho — RO | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Ipatinga | Ipatinga — MG | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Araçatuba | Araçatuba — SP | 100,0% | 1,0% |
| Assaí Dourados | Dourados — MS | 100,0% | 1,0% |
| Sodimac Ribeirão Preto | Ribeirão Preto — SP | 100,0% | 0,85% |
| Barra Medical Center (MDX) | Rio de Janeiro — RJ | 100,0% | 0,97% |
| GPA / Pão de Açúcar Águas Claras | Brasília — DF | 100,0% | 1,0% |
| Marisa Santo Amaro (São Paulo) | São Paulo — SP | 100,0% | 1,0% |
| Marisa Rio Branco | Rio Branco — AC | 100,0% | 1,0% |
| Marisa Diadema | Diadema — SP | 100,0% | 1,0% |
| Marisa Belo Horizonte | Belo Horizonte — MG | 100,0% | 1,0% |
| Marisa Florianópolis | Florianópolis — SC | 100,0% | 1,0% |
| C&A Belo Horizonte | Belo Horizonte — MG | 100,0% | 1,0% |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por locatário | Assaí Atacadista (6 lojas) 58,7% · Marisa (5 lojas) 14,5% · Sodimac 8,6% · C&A 6,7% · Dasa (MDX) 5,4% |
Cotação de R$ 10,16 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 9,81 (mar/2026). Prêmio de ~3,6% sobre o valor patrimonial — sem margem de segurança, especialmente após o corte de dividendo.
último fechamento R$ 10,93 · mínima histórica R$ 9,00 · máxima R$ 21,00 · valor patrimonial por cota R$ 9,92.
Com média diária de ~R$ 0,9 Mi, liquidar R$ 100 mil (a 20% do ADTV/dia) leva ~0,5 dia útil em mês normal, mas há meses de volume muito baixo (fev/26: R$ 16 Mi no mês todo) em que a saída se complica.
O CPUR11 passou por ampla reestruturação desde 2023: troca de gestora (VBI → Capitânia HBC), mudança de ticker (EVBI11 → CPUR11 após desdobramento 10:1 em nov/2024) e quase triplicação do PL (de R$ 241 Mi em jun/24 para R$ 665 Mi). Desde o IPO em jan/2020, a cota ajustada por proventos rendeu 77,39% contra 20,01% do IFIX e 78,60% do CDI — performance em linha com o benchmark de juros.
O capítulo de 2026 é a normalização do dividendo: o fundo sustentou R$ 0,10/cota com reservas de ganhos de capital até que elas se esgotaram, forçando o corte para R$ 0,059 em mai/26. A trajetória futura depende de a gestão converter as promessas (incorporação do Max Retail, novas aquisições, redução de dívida) em receita recorrente que recupere o patamar de distribuição.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO + IPO | Fundo constituído em 26/09/2019 e início de funcionamento em 01/01/2020 como VBI Consumo Essencial (EVBI11), a R$ 100/cota, administração BTG Pactual. |
| FASE VBI | Aquisição dos imóveis-âncora com alavancagem em CRIs (IPCA+5%). Estrutura de atacarejo + varejo + saúde consolidada. |
| TROCA DE GESTÃO | Gestão transferida para a Capitânia HBC (Capitânia + HBC Consultoria), iniciando o reposicionamento do portfólio. |
| DESDOBRAMENTO + CPUR11 | Desdobramento de cotas (10:1) e troca de ticker de EVBI11 para CPUR11, sob o nome Capitânia HBC Renda Urbana. |
| RECICLAGEM + CRESCIMENTO | Aquisição de 5 lojas Marisa + 1 C&A e do Assaí Ipatinga; incorporação de participação no HBCR11; venda dos imóveis GPA (Tito, Santana, Granja Viana, Atibaia). PL quase triplica. |
| ESGOTAMENTO DAS RESERVAS | DPS mantido em R$ 0,10 enquanto o resultado caixa recorrente rodava em R$ 0,06-0,08/cota. O Resultado Acumulado/cota cai de R$ 0,19 (out/25) para R$ 0,003 (mar/26). |
| CORTE DO DIVIDENDO | Provento de referência abr/2026 anunciado em 18/05/2026 em R$ 0,059/cota (pago em 25/05/2026), em linha com o novo guidance R$ 0,07-0,09. Gestão promete repor receita via incorporação do Fundo Max Retail e novas aquisições. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 10,16 (01/06/2026), P/VP 1,04, PL R$ 665,1 Mi, 15 imóveis + participação no HBCR11, 1.648 cotistas. DY 12m ~9,8% e DY forward ~7% no novo patamar de R$ 0,059. |