(FII monoinquilino Caixa Econômica Federal — Sale and Leaseback)
Segmento: Lajes Corporativas (Sale and Leaseback - Caixa Econômica Federal) · Cotação R$ 69,88 · P/VP 0,7187 · VP/cota R$ 97,23 · Patrimônio R$ 382 Mi · 11.769 cotistas · 10 ativos
O CXCO11 (Caixa Imóveis Corporativos Fundo de Investimento Imobiliário - Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas (Sale and Leaseback - Caixa Econômica Federal). (FII monoinquilino Caixa Econômica Federal — Sale and Leaseback)
Dono de dez edifícios de escritório que a Caixa Econômica Federal vendeu ao fundo e continua alugando, distribuindo o aluguel como renda mensal. Fique atento: o contrato termina em dezembro de 2030, quando a Caixa pode comprar os imóveis de volta ou simplesmente sair.
Esta página é a ficha do CXCO11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Patagônia Capital Gestora de Recursos Ltda..
A Patagônia Capital assumiu a gestão de valores mobiliários do CXCO11 em agosto de 2024, substituindo a Vórtx DTVM nessa função. A gestão de valores imobiliários, a administração e a custódia permaneceram com a Vórtx. A nova gestora implementou comunicação periódica via relatórios gerenciais, retomou o acompanhamento ativo das obras, contratou seguro patrimonial, formalizou o processo revisional em dez/2025 (assessoria CBRE e jurídica) e estabilizou a distribuição em R$ 0,75/cota a partir de set/2025.
O track record curto na gestão deste fundo limita a avaliação histórica, mas a postura de maior transparência e o avanço operacional representam evolução vs. o período anterior. A taxa total de 0,25% a.a. é uma das mais baixas do mercado. O ponto de atenção atual é o conflito aberto em mai/2026 com o grupo de cotistas gerido pela Suno, que convocou AGE para emissão de cotas — teste prático da capacidade da gestão de defender o interesse da coletividade de cotistas.
Ver a análise da gestora Patagônia Capital Gestora de Recursos Ltda. →
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sul (RS/PR/SC) 32,0% · Centro-Oeste (DF/MT) 46,0% · Sudeste (MG) 11,0% |
| Por locatário | Caixa Econômica Federal 100,0% |
Cotação de R$ 68,48 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 95,53 (mar/2026). Desconto de 28% — entre os maiores em FIIs monoinquilino soberanos. O VP foi reduzido em 2024 (-6,25%) e marginalmente em 2025 (-0,95%) por ajustes de taxa de desconto frente à Selic alta. Com queda de juros e potencial revisional há espaço para reprecificação patrimonial positiva, mas a AGE de emissão a R$ 63,34 pressiona no sentido oposto.
último fechamento R$ 69,88 · mínima histórica R$ 49,44 · máxima R$ 84,97 · valor patrimonial por cota R$ 97,23.
Para liquidar R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~14 dias úteis. Posições maiores que R$ 100 mil exigem paciência ou aceitação de deságio.
Desde o IPO em mar/2021 a R$ 101,99, o CXCO11 acumula desvalorização da cota e atravessou ciclo turbulento entre 2024-2025: corte de dividendos para custear obras, reavaliação negativa de imóveis, enchente em POA e troca de gestão. Em 12 meses (mar/25-fev/26) a cota se recuperou +43,94%, sustentada por melhor comunicação da nova gestora (Patagônia Capital), conclusão progressiva de obras, estabilização do DPS em R$ 0,75 e expectativa do processo revisional. O patrimônio líquido se mantém próximo de R$ 375 milhões.
O capítulo mais recente é a disputa de governança aberta em mai/2026: o grupo gerido pela Suno (5% das cotas) convocou AGE para emitir cotas a R$ 63,34 — abaixo do mercado e a 66% do VP. O desfecho dessa assembleia, somado ao resultado do revisional e à definição da Caixa sobre o contrato em 2030, define os próximos anos do fundo.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| INTEGRALIZAÇÃO | Caixa Econômica Federal integraliza no fundo 10 agências/sedes mediante contrato Sale and Leaseback de 10 anos. Início das atividades em 29/12/2020. |
| IPO | Oferta pública de distribuição secundária da totalidade das cotas da Caixa, a R$ 101,99/cota, totalizando ~R$ 403,8 milhões. ICVM 400. |
| AUGE DA COTA | DPS estável em R$ 0,71-0,74/mês, DY ~10% a.a. Reavaliações patrimoniais positivas. Cota atinge máxima de R$ 85,44 em jul/23. |
| ENCHENTE EM POA | Edifício Querência (18% da receita) é severamente atingido pelas enchentes do RS. Início das obras emergenciais de limpeza e recuperação. |
| TROCA DE GESTÃO | Patagônia Capital assume a gestão de valores mobiliários, substituindo a Vórtx nessa função. Inicia retomada da comunicação com cotistas via relatórios gerenciais. |
| CRISE DE DIVIDENDOS | Distribuição despenca para R$ 0,49/cota em out e R$ 0,55 em nov para preservar caixa frente a obras. Cota cai para a mínima histórica de R$ 51,14 (dez/24). Reavaliação patrimonial de -6,25% no fim do ano. |
| ENTREGA DE OBRAS | Conclusão das obras do Edifício CICOB (Caxias do Sul) e do Edifício Cuiabá. Reajuste IPCA de 5,48% nos aluguéis em abril. |
| ADAPTAÇÃO CVM 175 | Regulamento alterado (17/06/2025) para adaptação à Resolução CVM 175/2022 — fundo passa a 'Responsabilidade Limitada', classe única. |
| ESTABILIZAÇÃO DPS | Distribuição elevada para R$ 0,70/cota e, na sequência, para R$ 0,75/cota a partir de jan/26, sinalizando previsibilidade ao cotista. |
| ABERTURA REVISIONAL | Fundo notifica formalmente a Caixa em 30/12, iniciando o processo revisional dos aluguéis (5º ano contratual — única ação revisional permitida). CBRE contratada para estudo de mercado. |
| ESTUDO CBRE | Estudo CBRE indica defasagem: aluguel praticado de R$ 35,32/m² vs potencial de R$ 65,51/m². Caixa reconhece valores abaixo de mercado em reunião com a CBRE. |
| DISPUTA DE GOVERNANÇA | Grupo de cotistas gerido pela Suno (5% das cotas) convoca AGE para deliberar emissão de 3.924.500 novas cotas a R$ 63,34 (R$ 248,6 Mi), abaixo do mercado e do VP. Administradora declara buscar alinhamento. Em paralelo, ocorrem AGO e AGE no mesmo período. |
| REVISIONAL + CAXIAS DO SUL | Caixa decide concentrar no mesmo foro a discussão sobre aluguéis e obras, vinculando a revisional contratual às obrigações de benfeitorias. Fundo aguarda laudos da Caixa para contrapor os laudos da CBRE. Termo de encerramento do Ed. CICOB (Caxias do Sul) assinado pela Caixa — obra formalmente concluída sem pendências. Minuta do Ed. Querência (Porto Alegre) devolvida com sugestões acatadas, aguarda |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota a R$ 67,19 (11/06/2026), P/VP 0,70 e DY 12m ~13,4%. DPS de R$ 0,75 mantido (pagamento mai/26 em 15/06). Revisional em fase técnica (aguardando laudos da Caixa) e AGE de emissão em aberto. |