(Anteriormente FII Caixa Seq Logística Renda; consultoria imobiliária Sequóia Properties)
Segmento: Tijolo - Logística/Industrial (monoativo, monoinquilino) · Cotação R$ 226,99 · P/VP 0,5517 · VP/cota R$ 411,44 · Patrimônio R$ 22,1 Mi · 567 cotistas · 1 ativos
O CXTL11 (FII Caixa Seq Logística Renda Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Tijolo - Logística/Industrial (monoativo, monoinquilino). (Anteriormente FII Caixa Seq Logística Renda; consultoria imobiliária Sequóia Properties)
P/VP 0,81 incorpora o desconto — a tese é apostar na volta do dividendo a ~R$ 2/cota pós-reforma, aceitando o risco de um único contrato e liquidez ínfima
Esta página é a ficha do CXTL11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Caixa Econômica Federal (admin/gestor) + Sequóia Properties (consultoria).
O CXTL11 é administrado e gerido pela Caixa Econômica Federal, com a consultoria imobiliária a cargo da Sequóia Desenvolvimento Imobiliário S.A. (Sequóia Properties). A Caixa traz solidez institucional como administradora, mas a gestão imobiliária deste fundo é passiva: trata-se de um veículo monoativo legado, constituído em 2011, sem histórico recente de novas aquisições, emissões ou rotação de portfólio.
A estrutura é estável — auditoria da PwC e parecer sem ressalvas em 31/12/2025 — mas o modelo é o de um fundo 'esquecido': PL pequeno, um único contrato e taxas mínimas garantidas que pesam desproporcionalmente. A atuação da gestão se resume a administrar o contrato com a Atmosfera e tocar a reforma estrutural do imóvel. Não há tese de crescimento, apenas de manutenção do ativo até o vencimento do contrato em 2031.
Ver a análise da gestora Caixa Econômica Federal (admin/gestor) + Sequóia Properties (consultoria) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| Galpão Atmosfera | Rua Projetada A, nº 240, Xerém, Duque de Caxias/RJ | — | 1,0% |
HHI 1,0 — máxima (monoativo/monoinquilino).
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (RJ) 100,0% |
Cota de R$ 354,99 (abr/2026, negociando hoje perto de R$ 330) frente ao VP/cota de R$ 407,89. Desconto de 13% a 19% sobre o VP. Reflete: (i) supressão temporária do dividendo pela reforma; (ii) concentração monoativo/monoinquilino; (iii) PL minúsculo; (iv) liquidez ínfima; (v) litígios provisionados.
último fechamento R$ 226,99 · mínima histórica R$ 179,22 · máxima R$ 644,0 · valor patrimonial por cota R$ 411,44.
Liquidez praticamente nula. Com volume mediano de ~R$ 3 mil/dia, mesmo uma posição de R$ 30-50 mil leva muitas semanas para ser montada ou desmontada sem mover o preço. Há dias inteiros sem negócios. É um fundo de 'comprar e ficar casado'.
O CXTL11 nasceu em 2011 como um veículo monoativo simples: um galpão em Duque de Caxias locado à Atmosfera Têxtil. Por mais de uma década pagou rendimentos previsíveis (~R$ 2/cota/mês, DY ~7%), apoiado em um contrato longo corrigido por IPCA e com prazo estendido até 2031.
A trajetória recente, porém, expôs as fragilidades estruturais do fundo: PL minúsculo sem caixa de reserva, taxas mínimas que corroem a rentabilidade, litígios fiscais/trabalhistas arrastados e — o evento decisivo — uma reforma de telhado de R$ 1,45 Mi que, por falta de recursos, foi financiada antecipando os próprios aluguéis e travou o dividendo por 12 meses. O CXTL11 hoje é uma aposta na normalização pós-reforma de um ativo único cujo destino se decide em uma sala só: a da Atmosfera.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO E IPO | Oferta pública iniciada em 06/06/2011 e encerrada em 28/11/2011, com integralização em 07/12/2011. Primeira emissão de 150.000 cotas a R$ 1.000 (alvo R$ 150 Mi; mínimo 40.000 cotas / R$ 40 Mi). |
| AQUISIÇÃO DO GALPÃO | O fundo adquire o imóvel da Atmosfera em Duque de Caxias/RJ por R$ 10 milhões. Imóvel de uso industrial (terreno de 34.090 m², área privativa 6.577 m²), locado à Atmosfera Têxtil desde dezembro de 2012. |
| LITÍGIOS DE ITAPEVI | Execuções fiscais de IPTU/ISSQN do antigo imóvel de Itapevi/SP (já alienado) e processo trabalhista geram bloqueios e depósitos judiciais. Ação anulatória instaurada em out/2017. |
| ADITIVO CONTRATUAL (ATÉ 2031) | Fato Relevante de 22/03/2021: aditivo com a Atmosfera amplia o prazo de locação até dezembro de 2031, com correção anual por IPCA. Estende a previsibilidade de receita por mais uma década. |
| SUBSTITUIÇÃO DE PENHORA | Para viabilizar a venda do imóvel de Itapevi, o fundo substitui a penhora por depósito judicial de R$ 1,517 Mi (atualizado para R$ 1,966 Mi em dez/2025) no processo trabalhista 0165900-79.2009. |
| REDUÇÃO DA TAXA DE CONSULTORIA | A partir de 01/10/2023, o mínimo mensal da taxa de consultoria da Sequóia é reduzido em 20% (de R$ 37.423,76 para R$ 30.000), aliviando levemente o custo fixo do fundo. |
| REFORMA DE TELHADO (R$ 1,45 Mi) | Fato Relevante de 30/06/2025: contratada reforma estrutural do telhado por R$ 1.446.288. Sem caixa, o fundo paga via sinal de R$ 408 mil + antecipação das receitas de aluguel — descontadas ao longo de 12 meses. Distribuições impactadas a partir de jun/2025. |
| PREJUÍZO NO EXERCÍCIO | Demonstrações 2025: prejuízo de R$ 69 mil (vs lucro R$ 35 mil em 2024), pressionado pela despesa de reforma de R$ 1,446 Mi. VP/cota cai para R$ 399,04. Parecer PwC sem ressalvas. Adaptação à Resolução CVM 175 concluída. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | RG abr/2026: cota R$ 354,99, VP/cota R$ 407,89, PL R$ 21,86 Mi, 563 cotistas. Obra em fase avançada (telhado pavilhões 6 e 7). DPS de abr/26 = R$ 0,3517; provento de mai/26 (pago 15/06) salta para R$ 0,7636, sinalizando início da normalização. |