(Gestão CY.Capital, braço de crédito do ecossistema Cyrela; administração Banco Genial)
Segmento: FII de Papel (CRIs) — híbrido residencial/comercial com co-incorporação · Cotação R$ 8,52 · P/VP 0,9035 · VP/cota R$ 9,43 · Patrimônio R$ 345 Mi · 16.727 cotistas · 30 ativos
O CYCR11 (Cyrela Crédito - Fundo de Investimento Imobiliário) é um fundo imobiliário do segmento FII de Papel (CRIs) — híbrido residencial/comercial com co-incorporação. (Gestão CY.Capital, braço de crédito do ecossistema Cyrela; administração Banco Genial)
Carteira IPCA+ de CRIs residenciais com garantias robustas — tese é a qualidade da originação CY.Capital, com escala pequena e concentração residencial/Sudeste como contrapeso
Esta página é a ficha do CYCR11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: CY.Capital (gestão) / Banco Genial (administração).
A CY.Capital é a gestora de crédito imobiliário ligada ao ecossistema Cyrela, uma das maiores incorporadoras do Brasil. O grande diferencial competitivo é a capacidade de originação própria: 77,8% da carteira do CYCR11 são CRIs estruturados internamente, o que dá à gestão acesso a operações com garantias mais robustas e prêmios superiores aos disponíveis no mercado secundário, além de proximidade com incorporadoras e projetos residenciais.
A administração fiduciária é do Banco Genial S.A. (que também faz a marcação a mercado das operações) e a auditoria é da Deloitte Touche Tohmatsu. A gestão tem demonstrado alinhamento com cotistas — em períodos passados optou por suavizar/abrir mão de parte da taxa de performance para preservar distribuições. O ponto de atenção é a escala ainda pequena (PL R$ 343 Mi) e o histórico relativamente curto (fundo iniciado em 2021), sem um ciclo completo de crédito imobiliário testado. Contato de RI: [email protected].
Ver a análise da gestora CY.Capital (gestão) / Banco Genial (administração) →
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| cri-pg-klabin | — | 9,0% | — |
| cri-shop-itaquera | — | 7,6% | — |
| cri-shop-downtown | — | 6,2% | — |
| cri-ag7 | — | 5,8% | — |
| cri-phv-ii | — | 5,7% | — |
| cri-hyde-park | — | 5,7% | — |
| cri-swa-horizon | — | 4,9% | — |
| cri-shop-ponta-negra | — | 4,5% | — |
| cri-mrv-flex-ii | — | 4,4% | — |
| cri-somos-liv | — | 3,8% | — |
| cri-pulv-res-ii | — | 3,6% | — |
| cri-pulv-res-iii | — | 3,3% | — |
| cri-habitasul | — | 3,3% | — |
| cri-pulv-res | — | 3,0% | — |
| cri-cdt | — | 2,7% | — |
| cri-epiroc | — | 2,6% | — |
| cri-solidi | — | 2,3% | — |
| cri-daxo | — | 1,9% | — |
| cri-rni | — | 1,8% | — |
| cri-sao-benedito | — | 1,8% | — |
| cri-lendme | — | 1,7% | — |
| cri-aquisicao-sp | — | 1,3% | — |
| cri-ponta-negra-ii | — | 1,2% | — |
| cri-mrv-flex | — | 1,2% | — |
| cri-swa-patriarca | — | 1,1% | — |
| cri-bari-3 | — | 1,1% | — |
| cri-haras-larissa | — | 1,0% | — |
| cri-harmonia-vila | — | 0,3% | — |
| cri-helbor | — | 0,2% | — |
| cri-ampla | — | 0,2% | — |
HHI 0,027 — baixa.
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por estado | Sudeste (SP/MG/RJ) 65,7% · Sul (PR/SC) 18,3% · Centro-Oeste (GO) + Norte/NE (AM/CE) + pulverizado nacional 16,0% |
| Por indexador | IPCA 82,4% · CDI / DI 13,8% · INCC 3,8% |
Cotação de R$ 8,88 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 9,40 (mar/2026). Desconto de ~6% — em linha com a mediana do segmento de FIIs de papel. Reflete a escala pequena e a concentração residencial, compensadas pela qualidade da originação e pela inadimplência zero.
último fechamento R$ 8,52 · mínima histórica R$ 7,66 · máxima R$ 9,96 · valor patrimonial por cota R$ 9,43.
Para liquidar posição de R$ 100 mil sem afetar o preço (limite 20% do ADTV/dia), são necessários ~7 dias úteis. Posição de R$ 500 mil = ~35 dias úteis. Liquidez baixa para o porte do fundo.
O CYCR11 construiu em pouco mais de 4 anos um portfólio de 30 CRIs adimplentes, 3 co-incorporações de equity e 6 FIIs de crédito, com PL de R$ 343 Mi. O grande diferencial é a originação própria (77,8%) via ecossistema Cyrela, que dá acesso a operações estruturadas com garantias robustas e prêmios elevados. A rentabilidade acumulada desde o IPO chegou a 84,42%, equivalente a 159,3% do CDI líquido e bem acima do IFIX (42,91%) e do IPCA (30,39%).
A trajetória é positiva e consistente, com DPS estável de R$ 0,106 desde jul/2025 e inadimplência zero. Os testes à frente são a concentração residencial/Sudeste, a execução das co-incorporações de equity (risco de obra/INCC) e o efeito da queda de Selic sobre o DPS nominal — mas a qualidade da originação e a ausência de inadimplência são pilares sólidos.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Constituição do Cyrela Crédito FII (CNPJ 36.501.233/0001-15), com administração do Banco Genial e gestão da CY.Capital, braço de crédito do ecossistema Cyrela. Foco em CRIs com lastro imobiliário e originação própria como diferencial. |
| INÍCIO EFETIVO | Início da gestão efetiva em 21/06/2021, com negociação na B3 a partir de novembro/2021 (cota base R$ 100, depois ajustada para base R$ 10). Primeiros CRIs originados pela CY.Capital, com foco na região Sudeste. |
| EXPANSÃO + CO-INCORPORAÇÕES | Crescimento da carteira de CRIs e entrada em co-incorporações residenciais de equity com a incorporadora Somos (Goiânia/GO). Captação via novas emissões eleva o PL de forma relevante. |
| EXERCÍCIO FY2024-25 | Demonstrações Financeiras do exercício findo em 30/06/2025 (auditoria Deloitte) mostram PL de R$ 344,95 Mi e resultado líquido do exercício de R$ 38,29 Mi (R$ 2,35/cota na base de 16,3 mi cotas), vs R$ 15,64 Mi no FY anterior — salto puxado pela valorização a valor justo dos CRIs (R$ 5,5 Mi) e juros de CRI (R$ 31,5 Mi). |
| DISTRIBUIÇÃO ESTÁVEL R$ 0,106 | DPS estabiliza em R$ 0,106/cota/mês de forma contínua de jul/2025 a mai/2026 (após pico de R$ 0,116 em jun/25). Carteira mantém inadimplência zero e 100% de alocação. |
| NOVAS ORIGINAÇÕES + AMORTIZAÇÕES | Em abr/26 o fundo integralizou R$ 13,0 Mi no CRI Somos - Liv (originação própria, com habite-se emitido), aportou R$ 0,5 Mi na SPE Somos Veneza e recebeu amortizações extraordinárias de R$ 1,6 Mi (MRV Flex II, Habitasul, Lendme). Fundo encerrou o mês com 100% do PL alocado, 30 CRIs adimplentes. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota a R$ 8,88 (01/06/2026), P/VP 0,94, distribuição de R$ 0,106/cota (referência maio/26, pgto em 15/06/26). DY anualizado ~14,3%. Selic em 14,50% (Copom cortou 0,25pp) e IPCA 12m em 4,39%. |