DAMA11 — DAMA Fundo de Investimento Imobiliário

DAMA Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada (CNPJ 53.866.872/0001-01). IPO em 01/03/2024 (início do fundo em 26/02/2024). Classificação ANBIMA: Papel, Multicategoria, Gestão Ativa. FoF (Fundo de Fundos) com foco em crédito imobiliário e híbridos. Em 23/06/2025 a HGI Capital (Goiânia-GO) assumiu a gestão, substituindo a gestão original. Administração BTG Pactual.

Recomendação: MANTER · Nota 6,2/10 · Cotação R$ 6,6 · P/VP 0,824 · DY 12m 10,33%

Análise e recomendação

O DAMA11 é um FoF microfundo da HGI Capital (gestão assumida em jun/2025) com 21 ativos em carteira — sendo 20 FIIs + caixa em Tesouro Selic. PL pequeno de R$ 44,3 Mi, 868 cotistas e 5,54 milhões de cotas em circulação. Carteira concentrada em crédito imobiliário (~60% do PL) com posições relevantes em ARRI11/OPEN K (26,83% somando as duas linhas), VVRI11 (11,13%), ZAGH11 (8,45%) e TGAR11 (8,44%). Performance pós-HGI: +11,00% em 10 meses (jul/25-abr/26) vs IFIX +9,34% — alpha leve de 1,66 p.p. Pontos positivos: P/VP 0,87 (cota R$ 6,97 vs VP R$ 8,01); carteira majoritariamente em FIIs de papel/crédito que se beneficiam do ciclo de queda da Selic (cortada de 15,00% → 14,50% em 2026); taxa total de 0,80% a.a. competitiva entre FoFs. Pontos de atenção: microescala (PL R$ 44 Mi obriga custo fixo mínimo R$ 240k/ano de administração = 0,54% efetivo só de adm); distribuição semestral (não mensal — atípico vs maioria dos FIIs); track record da HGI Capital no fundo de menos de 1 ano; concentração de 26,8% em ARRI11/OPEN K; 868 cotistas implicam liquidez ínfima.

Tese de investimento

O DAMA11 é um FoF microfundo sob gestão da HGI Capital (Goiânia-GO) desde jun/2025. Comprar DAMA11 hoje é, na prática, comprar uma cesta concentrada de FIIs de papel/crédito imobiliário com desconto de 13% sobre o VP (P/VP 0,87) e DY de 10,3%. A tese mais clara é a exposição ao ciclo de queda da Selic — 60% da carteira em crédito imobiliário tende a se beneficiar enquanto o Copom corta juros (Selic em 14,50% com tendência baixista). O obstáculo: escala. PL de R$ 44 Mi e 868 cotistas significam liquidez ínfima, taxa mínima de adm pesa proporcionalmente e qualquer evento idiossincrático em ARRI11/OPEN K (26,8% do PL) impacta a cota. A HGI Capital ainda está construindo histórico no fundo (menos de 1 ano). Quem aceita liquidez baixa e quer exposição diversificada a crédito imobiliário com um único ticket pode olhar; quem quer FoF maior e mais consolidado deveria considerar SNFF11, BCFF11 ou HFOF11.

Para quem é

  • Investidor que quer exposição diversificada a FIIs de papel/crédito imobiliário com um único ticket
  • Quem acredita na continuidade do ciclo de queda da Selic (60% da carteira em crédito beneficia-se)
  • Quem aceita liquidez reduzida e horizonte de 2-3 anos para amadurecer a tese
  • Investidor que valoriza desconto sobre VP (P/VP 0,87 = 13% de desconto)
  • Quem está OK com distribuição semestral em vez de mensal

Para quem não é

  • Investidor que precisa de liquidez diária ou posição acima de R$ 100 mil (volume diário esperado R$ 30-60k)
  • Quem quer DPS mensal previsível — DAMA11 distribui semestralmente
  • Quem prioriza gestoras de primeira linha (HGI Capital é gestora regional menor)
  • Posição institucional — escala do fundo (PL R$ 44 Mi) é incompatível
  • Quem desconfia de concentração — 26,8% em ARRI11/OPEN K é risco específico

Pontos de atenção e riscos

Microfundo (PL R$ 44 Mi) — escala desfavorável e taxa mínima fixa

Com PL de apenas R$ 44,3 Mi, o DAMA11 está no extremo inferior dos FoFs listados. A taxa de administração tem mínimo de R$ 20 mil/mês (R$ 240 mil/ano), o que representa ~0,54% a.a. efetivo só de admin sobre o PL atual — antes da taxa de gestão (0,60%) e da performance (25% sobre IFIX). Custo total combinado pode passar de 1,5% a.a. em ciclos altistas. Escala pequena também limita poder de barganha em alocações primárias e gera maior diluição em eventos de emissão.

Concentração de 26,83% em ARRI11/OPEN K (somando duas linhas)

Em abril/2026 a carteira tinha duas linhas de ARRI11/OPEN K somando 26,83% do PL (17,95% + 8,88%). Risco de concentração relevante: qualquer evento idiossincrático em ARRI11 — corte de DPS, redução de PL, problema de gestão — impacta proporcionalmente o VP do DAMA11. No Informe Anual 2025 a posição em OPEN K marcou -16,26% no ano, indicando volatilidade já realizada.

Apenas 868 cotistas — liquidez ínfima limita execução

Com somente 868 cotistas e PL de R$ 44 Mi, o volume diário esperado de negociação é da ordem de R$ 30-60 mil/dia. Para qualquer posição acima de R$ 100 mil, o investidor enfrenta dias de execução com risco real de mover o preço. Limita o fundo a investidor pessoa física pequeno; institucional fica de fora. Concentração de propriedade: 1 cotista detém mais de 15% do PL (Informe Anual 2025) — risco de governança e movimento brusco de saída.

Distribuição semestral (não mensal) — atípico vs mercado de FIIs

O regulamento prevê distribuição semestral mínima de 95% do lucro em regime de caixa, embora a DRE mensal divulgue um valor "distribuído pelo gestor". A maioria dos FIIs paga mensalmente, o que cria fluxo previsível para o cotista. No DAMA11 o cotista enfrenta intervalos de 6 meses sem proventos, o que pode pressionar a cota no intervalo (queda no entorno da data ex-dividendo concentra-se em poucos eventos).

Gestora nova (HGI Capital desde jun/2025) — track record curto

A HGI Capital assumiu a gestão em 23/06/2025, substituindo a gestão original via Instrumento Particular de Alteração (ID 954444). O fundo nasceu em fev/2024 — o histórico total é de apenas 2 anos, e a HGI gere o fundo há menos de 12 meses. Performance pós-HGI (jul/25-abr/26): +11,00% vs IFIX +9,34% (alpha leve de 1,66 p.p.). Insuficiente para julgamento estatístico, mas serve como base. A HGI Capital foi fundada em 2019 em Goiânia, é signatária do PRI e tem foco em ativos imobiliários e finanças estruturadas — porém não é nome de primeira linha do mercado.

ALIANZA desvalorizou -91,71% em 2025 (evento de estresse na carteira)

O Informe Anual 2025 reporta que a posição em ALIANZA desvalorizou -91,71% no ano. Posição residual de ~R$ 1,06 Mi pode ter sido reposição/troca do ativo com mesmo ticker, mas o evento sinaliza que houve marcação a mercado destrutiva em pelo menos um nome da carteira. Outros ativos com perdas relevantes em 2025: REC CRI (-17,71%), OPEN K (-16,26%), ZAGROS (-14,10%), V2 RENDA (-7,32%). Em geral, 2025 foi ano difícil para a carteira em valor contábil.

Sustentabilidade dos dividendos

O DAMA11 distribui semestralmente o mínimo de 95% do lucro de caixa, mas a DRE mensal reporta um valor de DPS "distribuído pelo gestor" entre R$ 0,06 e R$ 0,08 — provavelmente reflexo da geração mensal. A receita vem de dividendos dos FIIs investidos (R$ 398-511k/mês) menos despesas (~R$ 55-70k/mês). Não há sinal de queima de caixa estrutural — o resultado mensal por cota tem ficado entre R$ 0,06 e R$ 0,08, consistente com o DPS reportado. A sustentabilidade no horizonte de 12 meses depende da continuidade do fluxo de dividendos dos FIIs investidos.

Sobre a gestora

A HGI Capital é uma gestora imobiliária sediada em Goiânia-GO, fundada em 2019, especializada em ativos imobiliários e finanças estruturadas. Signatária do PRI (Principles for Responsible Investment). A casa assumiu a gestão do DAMA11 em 23/06/2025, via Instrumento Particular de Alteração (ID 954444), substituindo a gestora original. Track record no fundo curto: menos de 12 meses até abr/2026, com performance acumulada de +11,00% vs IFIX +9,34% (alpha leve de 1,66 p.p.). Estratégia atual: carteira concentrada em FIIs de papel/crédito imobiliário (~60% do PL) com perfil defensivo em cenário de queda de Selic. Riscos: casa fora do eixo Rio-SP (Goiânia tem ecossistema financeiro menor), gestora não é nome de primeira linha, time-out de adaptação ainda em curso. Auditor: a verificar nas Demonstrações Financeiras 2025. Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM.

Ver a análise completa da gestora HGI Capital →

Conclusão

O DAMA11 chega a maio/2026 como um FoF microfundo em consolidação: 2 anos de vida, gestora HGI Capital assumiu há menos de 12 meses, PL de apenas R$ 44 Mi e 868 cotistas. Comprar DAMA11 hoje é, na prática, comprar uma cesta concentrada de FIIs de papel/crédito imobiliário (~60% do PL) com 13% de desconto sobre o VP (P/VP 0,87) e DY de 10,3%.

O argumento positivo é o ciclo macro: com a Selic cortada para 14,50% e expectativa de mais cortes em 2026, FIIs de papel tendem a se beneficiar via valorização das cotas e estabilidade das receitas. A carteira do DAMA11 tem 60% nesse segmento, mais 8% em desenvolvimento imobiliário e 20% em híbridos. Performance pós-HGI mostra alpha leve de +1,66 p.p. sobre o IFIX em 10 meses (+11,00% vs +9,34%), insuficiente para julgamento estatístico mas serve como base.

O grande obstáculo é a escala. PL de R$ 44 Mi obriga custo fixo mínimo de R$ 240k/ano em administração — 0,54% efetivo só de admin — antes da taxa de gestão (0,60%) e performance (25% sobre IFIX). 868 cotistas implicam volume diário esperado de R$ 30-60 mil — qualquer posição acima de R$ 100 mil enfrenta dias de execução com slippage. Pior: o Informe Anual 2025 reporta 1 cotista com mais de 15% do PL — risco de saída concentrada que pode desorganizar a cota.

A concentração também merece atenção: duas linhas de ARRI11/OPEN K somam 26,83% do PL. Qualquer evento idiossincrático nesse fundo investido — corte de DPS, problema de gestão, perda de PL — bate proporcionalmente no DAMA11. E o Informe Anual 2025 mostra picks ruins na carteira (ALIANZA -91,71%, REC CRI -17,71%, OPEN K -16,26%) — herança da gestão original que a HGI ainda está digerindo.