(FII de Papel "middle grade" — CRIs de incorporação imobiliária + FIAGRO Araguaia, gestão e securitização próprias da Éxes)
Segmento: FII de Papel / Híbrido (CRIs + cotas de FIAGRO) · Cotação R$ 9,57 · P/VP 0,9886 · VP/cota R$ 9,68 · Patrimônio R$ 136 Mi · 2.405 cotistas · 18 ativos
O EXES11 (Éxes Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento FII de Papel / Híbrido (CRIs + cotas de FIAGRO). (FII de Papel "middle grade" — CRIs de incorporação imobiliária + FIAGRO Araguaia, gestão e securitização próprias da Éxes)
DY 12m 17,15% e P/VP 0,96 — renda mensal isenta e consistente, com exposição relevante a CRIs de incorporação
Esta página é a ficha do EXES11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Éxes Gestora de Recursos Ltda..
A Éxes Gestora de Recursos Ltda. (CNPJ 31.960.567/0001-33) é uma gestora independente sediada em São Paulo (Itaim Bibi). Seu diferencial é a verticalização: além de gerir, a casa origina e estrutura grande parte dos CRIs via a Éxes Securitizadora S.A. (CNPJ 55.085.811/0001-24), o que dá controle sobre diligência, formalização de garantias e registro. Segundo o relatório gerencial, 73% dos ativos-alvo são de originação própria e 27% de terceiros.
A administração, custódia e escrituração ficam com o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23), com auditoria da PricewaterhouseCoopers. O CIO é Artur Carneiro. A casa também opera o FIAGRO AGRX11 (Éxes Araguaia), que é a maior posição do EXES11. RI: [email protected]. O ponto positivo é a consistência operacional (16 meses de DPS estável); o ponto de atenção é a concentração da cadeia gestor-estruturador-securitizador na mesma casa.
| Ativo | Localização | % do PL | Ocupação |
|---|---|---|---|
| agrx11 | — | 22,0% | — |
| acoi-ilhas-gregas | — | 8,1% | — |
| maxi-tramonto | — | 7,8% | — |
| nmc-primus-park | — | 7,8% | — |
| duarte-lima-anima | — | 5,8% | — |
| sao-vicente | — | 5,3% | — |
| sao-carlos | — | 5,0% | — |
| persa-spot-smart | — | 4,9% | — |
| fgr-jardins-marselha | — | 5,2% | — |
| ebm-cyrela | — | 4,7% | — |
| celeste-energy | — | 4,7% | — |
| persa-piatra | — | 2,4% | — |
| mont-blanc | — | 7,2% | — |
| bcanton-the-first | — | 3,3% | — |
| bcanton-doppio | — | 2,1% | — |
| totus-spot-diadema | — | 1,7% | — |
| avida | — | 1,2% | — |
| congesa-mood-cambui | — | 0,2% | — |
| Quebra | Participação |
|---|---|
| Por indexador | CDI+ 56,3% · IPCA+ 43,7% |
Cotação de R$ 9,59 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 9,95 (abr/2026). Desconto de ~3,6% — o fundo negocia praticamente no valor patrimonial, refletindo a consistência do DPS e a qualidade percebida da gestão, balanceadas pela exposição a incorporação.
último fechamento R$ 9,57 · mínima histórica R$ 8,76 · máxima R$ 10,37 · valor patrimonial por cota R$ 9,68.
Liquidez modesta — base de 2.085 cotistas e volume diário de poucos milhares de cotas. Posições acima de algumas dezenas de milhares de reais exigem saída gradual para não afetar o preço.
O EXES11 nasceu em set/2021 como um fundo de papel restrito e, em pouco mais de um ano, dobrou de patrimônio via sucessivas emissões, chegando a R$ 140 Mi e 14,1 milhões de cotas. Após o desdobramento de 2024 (cota de ~R$ 95 para ~R$ 10), passou a distribuir R$ 0,13/cota de forma consecutiva desde jan/2025 — 16 meses sem oscilar, sustentado por reserva de lucro.
A marca da casa é a originação própria (73% dos ativos): a Éxes estrutura os CRIs via securitizadora própria e mantém forte presença em incorporação. Em 2026 ampliou para 9 segmentos, incluindo devedores de alto grau de governança (SCAR3, ANIM3, Cyrela). O teste contínuo é manter a qualidade de crédito conforme o pipeline de incorporação cresce.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO / INÍCIO | Fundo iniciado em 02/09/2021 como EXES Fundo de Investimento Imobiliário (condomínio fechado, prazo indeterminado, encerramento exercício 30/06). Gestão Éxes, administração BTG Pactual. |
| PRIMEIRAS EMISSÕES | Fundo cresce via emissões iniciais. Distribuições mensais elevadas em valor nominal (R$ 0,7-1,0/cota) refletindo número menor de cotas e cota patrimonial mais alta (~R$ 95) antes do desdobramento. |
| CRESCIMENTO DA CARTEIRA | Carteira de CRIs se diversifica. Distribuições mantêm-se elevadas (R$ 0,77-1,05/cota). Fundo amplia originação própria via Éxes Securitizadora. |
| DESDOBRAMENTO DE COTAS | Desdobramento da cota (cota patrimonial cai de ~R$ 95 para a faixa de R$ 9-10). DPS nominal passa a R$ 0,05-0,12/cota. Movimento amplia a base e prepara pulverização. |
| PULVERIZAÇÃO E NOVAS EMISSÕES | Fundo dobra de patrimônio via novas emissões (até 14,1 milhões de cotas). PL chega a R$ 140 Mi. DPS estabiliza em R$ 0,13/cota a partir de jan/2025. |
| DPS R$ 0,13 — INÍCIO DA SÉRIE | A partir de jan/2025 o fundo passa a distribuir R$ 0,13/cota de forma consecutiva, mantendo reserva de lucro para suavizar — marco de consistência. |
| NOVOS SEGMENTOS (LAJES + EDUCACIONAL) | Fundo investe no CRI São Carlos (SCAR3, lajes comerciais, secundário IPCA+10,05%) e CRI Duarte Lima (Ânima/ANIM3, educacional, IPCA+10,5%), inaugurando dois novos segmentos. Amortização extraordinária de ~50% do CRI Ávida. |
| INVESTIMENTOS SUBSEQUENTES | Em maio/26 a gestão realiza o CRI Volpe (Sênior, CDI+4%, 42% subordinação) e prevê o CRI IC Mahalo (CDI+6%, 70% das unidades vendidas). Pipeline robusto com 4 CRIs de incorporação vertical em negociação avançada. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 9,59 (01/06/2026), P/VP 0,96, DPS R$ 0,13 (referência abr/26, pago 27/05/2026). DY 12m 17,15% (cota patrimonial). Fundo 100% alocado com reserva de R$ 0,06/cota. |