EXES11 — Éxes Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada

(FII de Papel "middle grade" — CRIs de incorporação imobiliária + FIAGRO Araguaia, gestão e securitização próprias da Éxes)

Recomendação: MANTER · Nota 6,0/10 · Cotação R$ 9,54 · P/VP 0,9588 · DY 12m 17,15%

Análise e recomendação

O EXES11 é um FII de papel "middle grade" da Éxes Gestora, que investe majoritariamente em CRIs de incorporação imobiliária (45,6% do portfólio) com forte componente de originação e estruturação proprietária (73% dos ativos são originados pela própria casa, via Éxes Securitizadora). Em abr/2026 o fundo encerrou o mês 100% alocado, com 18 ativos em 9 segmentos, PL de R$ 140,2 Mi e VP/cota de R$ 9,95. A cota negocia a R$ 9,59 (01/06/2026), P/VP 0,96 e DY 12m de 17,15% (cota patrimonial).

O grande diferencial é a consistência: o fundo completou 16 meses consecutivos distribuindo R$ 0,13/cota, ainda com reserva de R$ 0,06/cota para suavizar. A carteira é 56,3% CDI+4,6% e 43,7% IPCA+10,1%, equilibrando ciclo de juros e inflação. Os pontos de atenção: concentração alta em incorporação (CRIs de obra em andamento, risco de execução), 1 ativo em recuperação judicial (Ávida, 1,2% — mas com fluxo em dia e razão de garantia >450%), 22% do PL em um único FIAGRO (AGRX11) e base pequena de cotistas (2.085). Veredicto: MANTER — fundo bem gerido, com DPS estável e originação própria de qualidade, negociando perto do valor justo.

Tese de investimento

A tese do EXES11 gira em torno de três pilares: (i) consistência de renda — 16 meses consecutivos de R$ 0,13/cota com reserva de R$ 0,06, DY 12m de 17,15%; (ii) originação própria de qualidade (73% dos ativos), com controle de diligência e garantias robustas em todos os CRIs; e (iii) carteira equilibrada por indexador (56% CDI+4,6%, 44% IPCA+10,1%), protegendo os dois lados do ciclo macro.

Os contrapontos: 45,6% em incorporação (risco de execução de obra), 22% concentrado no FIAGRO AGRX11 da mesma casa, base pequena de cotistas (2.085) e um ativo em recuperação judicial (Ávida, controlado). É um fundo bem gerido, com DPS estável e isento de IR para PF, negociando perto do valor justo (P/VP 0,96) — adequado para quem busca renda mensal consistente e aceita a exposição a crédito de incorporação.

Para quem é

  • Investidores que buscam renda mensal consistente e isenta de IR (PF) — DPS R$ 0,13 estável há 16 meses
  • Perfis que valorizam originação própria e gestão ativa de crédito imobiliário com garantias reais
  • Quem quer exposição equilibrada a CDI+ e IPCA+ em um único fundo de papel

Para quem não é

  • Quem evita exposição alta a incorporação (CRIs de obra em andamento são quase metade do portfólio)
  • Investidores que não aceitam concentração de 22% em um único ativo (FIAGRO AGRX11 da mesma casa)
  • Perfis com tickets grandes que precisam de liquidez — base de 2.085 cotistas e volume modesto
  • Quem desconfia de estruturas verticalizadas (gestor + estruturador + securitizador na mesma casa)

Pontos de atenção e riscos

Concentração de 45,6% em CRIs de incorporação

Quase metade do portfólio são CRIs de incorporação imobiliária (obras em andamento: ACOI 36%, Maxi 23%, Mont Blanc 40%, Persa Piatra 6,7%, NMC 72% etc.). CRIs de obra carregam risco de execução — atraso, estouro de orçamento ou inadimplência do incorporador podem afetar o fluxo. A Éxes mitiga com garantias robustas (AF de unidades/quotas, CF de recebíveis, fundos de reserva 3 PMTs), mas a exposição setorial é elevada.

22% do PL em um único FIAGRO (AGRX11)

A maior posição individual (22,04%) é em cotas do FI nas Cadeias Produtivas Agroindustriais Éxes Araguaia (AGRX11), Fiagro irmão da mesma casa. Isso adiciona exposição ao agronegócio e cria concentração relevante em um único ativo, além de risco de governança (mesma gestora). O cotista do EXES11 precisa entender que está indiretamente exposto à carteira de CRAs do AGRX11.

1 ativo em recuperação judicial — CRI Ávida

O CRI Ávida (1,20% do PL) teve vencimento antecipado declarado em 03/02/2023 e a construtora está em recuperação judicial. O lado positivo: o CRI segue com fluxo de pagamento EM DIA e razão de garantia atual superior a 450% do saldo devedor; em abr/26 houve amortização extraordinária de ~50% do saldo, com quitação integral estimada em até 15 meses. Risco controlado, mas merece monitoramento.

Base pequena de cotistas (2.085) e liquidez modesta

Apesar dos 14,1 milhões de cotas emitidas e R$ 140 Mi de PL, o fundo tem apenas 2.085 cotistas (mar/26), com volume diário de poucos milhares de cotas. Concentração em poucos cotistas e liquidez modesta dificultam saída de posições maiores sem afetar o preço.

Originação própria concentra risco de conflito de interesse

73% dos ativos são originados/estruturados pela própria Éxes (via Éxes Securitizadora S.A.). Isso é uma vantagem competitiva (controle de diligência e garantias), mas também concentra a cadeia gestor-estruturador-securitizador na mesma casa, exigindo confiança na governança e no rigor de crédito da Éxes.

DY 12m elevado embute prêmio de risco de crédito privado

O DY de 17,15% (cota patrimonial) é alto mesmo para fundos de papel. Parte vem de ativos high-yield (Ávida IPCA+15%, Celeste IPCA+11,7%, Totus IPCA+12%, EBM IPCA+11%). Taxas altas refletem risco de crédito real — em cenário de estresse de incorporadoras, pode haver pressão no resultado.

Fundo relativamente jovem (set/2021) sob exigência ANBIMA

O fundo iniciou em 02/09/2021 e cresceu rápido via múltiplas emissões. O próprio relatório lembra que avaliações de performance pedem histórico mínimo de 12 meses; embora já tenha >4 anos, várias emissões recentes diluíram a base e o track record sob a estrutura atual ainda é curto.

Sustentabilidade dos dividendos

O DPS de R$ 0,13 é sustentável: o resultado de caixa médio dos últimos 12 meses cobre a distribuição, e o fundo ainda acumula reserva de R$ 0,06/cota para linearizar. Em abr/26 o resultado foi R$ 0,15/cota (acima do DPS), reforçando a reserva. O risco à sustentabilidade vem de eventos de crédito (incorporação) ou de queda forte da Selic comprimindo a parcela CDI+ (56% do portfólio).

Sobre a gestora

A Éxes Gestora de Recursos Ltda. (CNPJ 31.960.567/0001-33) é uma gestora independente sediada em São Paulo (Itaim Bibi). Seu diferencial é a verticalização: além de gerir, a casa origina e estrutura grande parte dos CRIs via a Éxes Securitizadora S.A. (CNPJ 55.085.811/0001-24), o que dá controle sobre diligência, formalização de garantias e registro. Segundo o relatório gerencial, 73% dos ativos-alvo são de originação própria e 27% de terceiros.

A administração, custódia e escrituração ficam com o BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM (CNPJ 59.281.253/0001-23), com auditoria da PricewaterhouseCoopers. O CIO é Artur Carneiro. A casa também opera o FIAGRO AGRX11 (Éxes Araguaia), que é a maior posição do EXES11. RI: [email protected]. O ponto positivo é a consistência operacional (16 meses de DPS estável); o ponto de atenção é a concentração da cadeia gestor-estruturador-securitizador na mesma casa.

Ver a análise completa da gestora Éxes Gestora de Recursos Ltda. →

Conclusão

O EXES11 encerra abr/2026 como um FII de papel "middle grade" da Éxes Gestora, com PL de R$ 140,2 milhões, 14.101.455 cotas, 2.085 cotistas e 100% de alocação em 18 ativos distribuídos em 9 segmentos imobiliários. A carteira é composta por 14 CRIs, 2 operações de compra e venda de terreno, cotas do FIAGRO Araguaia (AGRX11, 22% do PL) e caixa. A composição por indexador é equilibrada — 56,3% em CDI+4,6% e 43,7% em IPCA+10,1% — e o grande diferencial da casa é a originação própria, responsável por 73% dos ativos-alvo, estruturados via Éxes Securitizadora.

O destaque positivo é a consistência: o fundo completou 16 meses consecutivos distribuindo R$ 0,13/cota, ainda mantendo reserva de lucro de R$ 0,06/cota para linearizar. O DY 12m de 17,15% (cota patrimonial) é alto mesmo para o segmento, com resultado de caixa mensal (R$ 0,09 a R$ 0,16/cota) cobrindo o distribuído. Os devedores incluem nomes de alto grau de governança listados no Novo Mercado da B3 (São Carlos/SCAR3, Ânima/ANIM3, Cyrela), e todos os CRIs contam com garantias robustas — alienação fiduciária de unidades e quotas das SPEs, cessão fiduciária de 100% dos recebíveis e fundos de reserva de 3 PMTs.

Os pontos de atenção concentram-se no perfil de risco da carteira: 45,6% em CRIs de incorporação (obras em andamento, com risco de execução), 22% em um único FIAGRO da mesma casa (AGRX11) e um ativo em recuperação judicial (CRI Ávida, 1,2% — embora com fluxo em dia, razão de garantia superior a 450% e amortização de 50% do saldo em abr/26). A base de 2.085 cotistas e o volume modesto limitam a liquidez. Para o investidor, o EXES11 é um fundo de papel bem gerido, com renda mensal isenta e previsível (R$ 0,13 há 16 meses), negociando perto do valor justo (P/VP 0,96). A tese é de MANTER: adequado para quem busca consistência de renda e confia na originação própria da Éxes, aceitando a exposição relevante a crédito de incorporação.