(Monoativo Av. Rio Branco, 174 — Centro, Rio de Janeiro; em reposicionamento para uso misto residencial)
Segmento: Lajes Corporativas (Monoativo) — em conversão para Tijolo Híbrido Residencial · Cotação R$ 700,0 · P/VP 0,721 · VP/cota R$ 970,86 · Patrimônio R$ 119 Mi · 1.881 cotistas · 1 ativos
O FAMB11 (FII Edifício Almirante Barroso Responsabilidade Limitada) é um fundo imobiliário do segmento Lajes Corporativas (Monoativo) — em conversão para Tijolo Híbrido Residencial. (Monoativo Av. Rio Branco, 174 — Centro, Rio de Janeiro; em reposicionamento para uso misto residencial)
Fundo de um único prédio de escritórios no Rio, quase totalmente vago, que tenta se reinventar convertendo o imóvel para uso residencial/misto. Fique atento: a vacância segue acima de 89% e o fundo depende de reocupação e aprovação municipal da reconversão — o IPTU 2026 foi suspenso (Programa Reviver Centro), o que alivia o caixa, mas não resolve a ausência de renda recorrente.
Esta página é a ficha do FAMB11 em 2026: o que o fundo é, no que investe, quanto cobra, quem administra e como chegou até aqui. Opinião, nota e recomendação ficam na análise; calendário e projeção de rendimento ficam em dividendos.
Gestão: Áfira Gestão de Recursos.
A Áfira Gestão de Recursos Ltda. (Rua Visconde de Pirajá, 414, Ipanema/RJ) assumiu a gestão do FAMB11 em 2025, junto com a mudança do administrador para a Actual Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (Belo Horizonte/MG, autorizada pela CVM desde dez/2023, ato declaratório 21.509). É uma gestora pequena sem histórico significativo de FIIs listados, fator de incerteza num momento em que o fundo precisa executar um projeto complexo de reconversão imobiliária.
A administração do BTG Pactual durou 22 anos (desde 2003) até ser destituída em assembleia/consulta formal aprovada em mar/2025, com efeito a partir de 20/06/2025. A saída do BTG ocorreu em meio à crise de vacância e à frustração dos cotistas com o desempenho pós-CEF. O custodiante passou ao Banco Daycoval e o auditor à BGM Auditores. Toda a estrutura institucional foi reconstruída em 2025 — o que aumenta o risco de execução exatamente no período mais crítico do fundo.
Cotação de R$ 910,01 (01/06/2026) frente ao VP/cota de R$ 985,90 (mar/2026). Desconto de ~8% — mas sobre um VP já deteriorado em 52% em 2025 pela reavaliação do imóvel (R$ 223 Mi → R$ 118,9 Mi). O desconto modesto não embute margem de segurança suficiente para o risco de nova rodada de desvalorização caso a conversão não vingue.
último fechamento R$ 700,0 · mínima histórica R$ 501,00 · máxima R$ 5286,25 · valor patrimonial por cota R$ 970,86.
Liquidez muito baixa — volume diário irregular (de poucas dezenas a algumas centenas de cotas/dia). Base de cotistas concentrada e ausência de formador de mercado dificultam a saída de posições relevantes sem afetar o preço.
O FAMB11 tem uma história em três atos. De 2003 a 2020 foi um dos primeiros FIIs monoativos do Brasil, funcionando como renda corporativa estável locada 100% à Caixa Econômica Federal na Av. Rio Branco, 174 (um dos endereços mais nobres do Centro do Rio). Nesse período distribuiu consistentemente ~R$ 30-42/cota/mês e o imóvel chegou a ser avaliado em R$ 573,9 Mi (dez/2016).
De 2020 a 2024 veio o desastre: a CEF consignou as chaves em juízo, zerou a ocupação e o fundo entrou em espiral de vacância estrutural, queimando caixa por quatro anos. Em nov/2024 o acordo judicial de R$ 163 Mi destravou liquidez e virou dividendo extraordinário, mas não resolveu o problema central: um prédio de 54 mil m² no Centro do Rio sem demanda corporativa.
De 2025 em diante começa o terceiro ato — a tentativa de reinvenção. Administradora, gestor, auditor e custodiante, todos trocados. Projeto de conversão para uso misto residencial protocolado e objetivo do fundo redefinido no regulamento CVM 175. Reavaliação agressiva do imóvel para R$ 118,9 Mi. Sem renda recorrente. A tese hoje é binária: ou a reconversão destrava valor e o fundo renasce, ou o ativo continua sangrando caixa até a eventual alienação com novo desconto.
| Período | O que aconteceu |
|---|---|
| CONSTITUIÇÃO | Fundo constituído em 10/03/2003, início das atividades em 17/03/2003. Captação inicial de 104.800 cotas a R$ 1 cada nominal para aquisição do Ed. Almirante Barroso. Administradora: BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM. Locatário único: Caixa Econômica Federal. |
| FASE DE RENDA | Durante os primeiros anos o fundo opera como renda corporativa pura, com contrato de locação vigente com a CEF (reajuste IGP-M). O imóvel chegou a ser avaliado em R$ 573,9 Mi em dez/2016. Distribuição mensal consistente de ~R$ 30-42/cota. |
| AÇÃO REVISIONAL | Fundo ajuíza ação revisional de aluguel contra a CEF (processo 0023109-25.2010.4.02.5101) pedindo elevação do aluguel. Início de um ciclo judicial que duraria 14 anos. |
| CEF CONSIGNA CHAVES | Ação de consignação de chaves (proc. 5086173-69.2020.4.02.5101) pela CEF, que entrega o imóvel em juízo declarando rescisão. Em 21/01/2021 a CEF move execução de título extrajudicial. Vacância vai a ~100%. |
| SANGRIA DE CAIXA | Fundo opera com vacância ~100%, acumulando prejuízo de caixa. Em 2023 o PL era R$ 262,9 Mi, imóvel avaliado em R$ 261,4 Mi. Despesas operacionais (IPTU, condomínio, energia, manutenção) continuam correndo sem receita de aluguel. |
| ACORDO CEF | Em 22/10/2024 o fundo assina transação judicial com a CEF encerrando 8 processos. Em 25/11/2024 recebe R$ 163 milhões de forma integral, reconhecidos como outras receitas operacionais. Resultado líquido 2024 vai a +R$ 111,6 Mi. |
| DIVIDENDO EXTRA | Fundo declara R$ 1.001,61/cota de rendimento extraordinário (data-base 30/12/2024, pago 08/01/2025), totalizando R$ 128,3 Mi distribuídos (99,31% do resultado financeiro). É o maior provento da história do fundo, decorrente do acordo CEF. |
| AMORTIZAÇÃO E TROCAS | Em 17/01 e 24/01/2025 aprovadas amortizações parciais para compensar o prejuízo caixa de dez/2024 e o acumulado jan/2021-out/2024. Em 24/02/2025 aprovada a destituição do BTG e eleição da Actual DTVM. Em 24/03/2025 amortização de R$ 200/cota (R$ 24,5 Mi) paga em 30/04/2025. |
| ACTUAL ASSUME | Em 20/06/2025 a Actual DTVM assume a administração em substituição ao BTG Pactual (22 anos na função). Áfira Gestão assume a gestão, BGM substitui a Ernst & Young como auditora e o Banco Daycoval assume a custódia. Cota cai para R$ 741 em julho. |
| PROJETO CONVERSÃO | Em 26/08/2025 protocolado na Prefeitura do Rio o projeto de conversão do imóvel para uso misto (residencial + comercial), anunciado ao mercado em 28/08/2025 via Fato Relevante. A classificação de autorregulação muda para 'Tijolo Híbrido Residencial' e o regulamento CVM 175 redefine o objetivo do fundo como desenvolvimento residencial e venda direta das unidades. |
| REAVALIAÇÃO -46% | Cushman & Wakefield reavalia o imóvel para R$ 118,9 Mi (laudo jan/2026, data-base dez/2025), queda de 46% sobre os R$ 223 Mi de 2024. PL cai para R$ 121,5 Mi, VP/cota passa de R$ 2.065,66 (dez/24) para R$ 991,92 (dez/25). Auditor BGM emite parágrafo de ênfase sobre vacância de 95%. |
| NOVO LOCATÁRIO — 6.292 m², 120 meses | Em 12/06/2026 a gestora assinou contrato de locação de 6.292 m² por 120 meses (10 anos), a partir da data de entrega das chaves. A vacância passará a ser 89,42% após o início do contrato. As receitas serão destinadas a reduzir a necessidade de chamadas de capital para reocupação do prédio, sem impacto previsto na distribuição de rendimentos nos próximos 12 meses. |
| ATUAL (DATA ANÁLISE) | Cota R$ 910,01 (01/06/2026), abaixo do VP de R$ 985,90 (mar/26) — P/VP 0,92. Sem renda recorrente; no 1T2026 houve declaração marginal de R$ 308,9 mil (95% do resultado financeiro trimestral). 1.951 cotistas (mar/2026). Caixa em fundos de RF ~R$ 6,84 Mi. Tese inteiramente dependente da conversão residencial. |