(Monoativo Av. Rio Branco, 174 — Centro, Rio de Janeiro; em reposicionamento para uso misto residencial)
Recomendação: VENDA · Nota 1,9/10 · Cotação R$ 912,66 · P/VP 0,9257 · DY 12m 0,0%
O FAMB11 é um dos casos mais dramáticos do universo de FIIs brasileiros. Trata-se de um fundo monoativo que detém 100% do Edifício Almirante Barroso, prédio corporativo histórico na Av. Rio Branco, 174 (Centro do Rio de Janeiro), com 54.144 m² de área construída e 35 unidades. Entre 2003 e 2020, o fundo funcionou como renda estável locada integralmente à Caixa Econômica Federal (CEF). Em fev/2020 a CEF consignou as chaves em juízo e saiu, e o imóvel opera desde então com vacância entre 95% e 98%.
Em nov/2024 o fundo recebeu R$ 163 milhões de acordo judicial com a CEF, que viraram um rendimento extraordinário de R$ 1.001,61/cota em dez/2024 e uma amortização de R$ 200/cota em abr/2025. A partir de 2025 o ativo foi reavaliado pela Cushman & Wakefield de R$ 223 Mi para R$ 118,9 Mi (queda de 46% no ano), a administração passou do BTG Pactual (após 22 anos) para a Actual DTVM e a gestão virou a Áfira. Sob a Resolução CVM 175, o regulamento passou a definir o objetivo do fundo como desenvolvimento de empreendimento residencial e venda direta das unidades — em ago/2025 foi protocolado na Prefeitura do Rio o projeto de conversão para uso misto. Hoje o fundo não tem renda recorrente (resultado financeiro anual de 2025 foi negativo em R$ 4,84 Mi), a taxa de administração mantém piso de R$ 35 mil/mês mesmo com receita mínima, e a cota negocia a R$ 910 (P/VP 0,92). A tese é binária: ou a conversão é aprovada e destrava valor, ou o ativo continua sangrando caixa indefinidamente. Recomendação: VENDA — apenas investidor de special situations com posição irrelevante deve considerar.
A tese do FAMB11 hoje é binária e altamente especulativa. Não há mais tese de renda: o fundo não tem fluxo recorrente, tem 95% de vacância e o aluguel captado mal cobre as despesas fixas do edifício. A única narrativa que justifica posição é a de destravamento de valor via conversão para uso misto (residencial + comercial), protocolada na Prefeitura do Rio em ago/2025 e formalizada no objetivo do regulamento CVM 175 (desenvolvimento residencial e venda direta das unidades).
Os cotistas que aceitam essa tese precisam acreditar que: (i) a Prefeitura do Rio aprovará a mudança de uso/zoneamento; (ii) haverá CAPEX disponível (provavelmente nova emissão) para financiar a reforma completa; (iii) a demanda por unidades residenciais no Centro do Rio é real; e (iv) a Áfira/Actual têm capacidade técnica para entregar a reconversão. A contrapartida é o risco de que nenhuma dessas premissas se confirme, cenário em que o imóvel seria provavelmente alienado com novo desconto sobre o VP atual.
O fundo está queimando caixa de forma estrutural — não distribui renda recorrente e o resultado financeiro de 2025 foi negativo. O caixa de R$ 6,84 Mi é finito e, no ritmo de queima atual, oferece fôlego de aproximadamente 1,5 ano. Qualquer distribuição futura depende de novas locações relevantes, de evento de venda do ativo ou do sucesso da conversão residencial — nada disso é operação recorrente. Não é um fundo de renda.
A Áfira Gestão de Recursos Ltda. (Rua Visconde de Pirajá, 414, Ipanema/RJ) assumiu a gestão do FAMB11 em 2025, junto com a mudança do administrador para a Actual Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A. (Belo Horizonte/MG, autorizada pela CVM desde dez/2023, ato declaratório 21.509). É uma gestora pequena sem histórico significativo de FIIs listados, fator de incerteza num momento em que o fundo precisa executar um projeto complexo de reconversão imobiliária.
A administração do BTG Pactual durou 22 anos (desde 2003) até ser destituída em assembleia/consulta formal aprovada em mar/2025, com efeito a partir de 20/06/2025. A saída do BTG ocorreu em meio à crise de vacância e à frustração dos cotistas com o desempenho pós-CEF. O custodiante passou ao Banco Daycoval e o auditor à BGM Auditores. Toda a estrutura institucional foi reconstruída em 2025 — o que aumenta o risco de execução exatamente no período mais crítico do fundo.
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O FAMB11 é um dos casos mais instrutivos do mercado brasileiro de FIIs sobre o que acontece quando um fundo monoativo perde seu locatário âncora. Durante 17 anos (2003-2020), foi uma das teses de renda corporativa mais previsíveis da bolsa, com a CEF pagando aluguel ajustado pelo IGP-M em um prédio icônico do Centro do Rio. Entre 2016 e 2025, porém, o imóvel perdeu ~79% de valor de mercado (R$ 573,9 Mi → R$ 118,9 Mi) e a ocupação desabou de 100% para 5%. O acordo judicial de R$ 163 Mi com a CEF em nov/2024 foi uma tábua de salvação pontual, mas não estrutural: o caixa recebido foi quase integralmente distribuído via rendimento extraordinário (R$ 1.001,61 em dez/2024) e amortização (R$ 200 em abr/2025).
O diagnóstico atual é severo. O imóvel tem 95% de vacância (enfatizado no relatório do auditor BGM nas Demonstrações de 31/12/2025), os contratos remanescentes somam só 10,58% da receita potencial e 100% vencem em até 3 meses, a inadimplência é de 11,82% e o resultado financeiro anual de 2025 foi negativo em R$ 4,84 milhões — zero rendimento recorrente foi declarado. A reavaliação da Cushman & Wakefield em jan/2026 usou premissas conservadoras (taxa de desconto 11,5%, cap rate 10%, 11 anos), incorporando expectativa de longo período até o imóvel retomar geração de caixa. Toda a estrutura institucional (administrador, gestor, auditor, custodiante) foi trocada em 2025 por casas pequenas, sem histórico relevante, exatamente no momento mais delicado do fundo.
A única tese que justifica posição hoje é a aposta binária na conversão para uso misto (residencial + comercial), protocolada na Prefeitura do Rio em 26/08/2025 e já incorporada ao objetivo do regulamento sob a CVM 175 (desenvolvimento residencial e venda direta das unidades). Essa conversão exigiria: (i) aprovação regulatória; (ii) CAPEX elevado de reforma — provavelmente nova emissão, com risco de diluição, dado o caixa de apenas R$ 6,84 Mi; (iii) demanda por unidades residenciais no Centro do Rio, historicamente fraca; e (iv) execução técnica por gestora pequena. A cota negocia a R$ 910 (P/VP 0,92), ou seja, ~12% acima do nosso preço justo central de R$ 800 — o mercado precifica algum sucesso da reconversão, e cenários adversos implicariam nova rodada de perdas. Para investidores de renda, o FAMB11 saiu do radar há anos. Para investidores de special situations, é uma opção de alto risco com upside assimétrico se o projeto vingar, mas com probabilidade razoável de armadilha de valor adicional ou diluição.